此輪調控容不得失敗

說實話，看到任志強和潘石屹改口，紛紛說明年房價還是要上漲，我感到很吃驚。

老任是最堅定的上漲派，多年來一直說房價會漲，而且如他所說，房價果然一直在上漲。當然，理性的消費者不會因此將房價上漲的原因歸罪于老任。任志強有著相當的影響力，但倘若說他一人能左右房價的漲跌，那國家有關部門早就逼迫著他說房價下跌，何須左一個十條、右一個五條，累人。

但今年4月17日國家啟動此輪房地產調控后不久，老任的聲調悄然發生了變化。6月份，他開始勸同行們“從了”。隨后一段時間，更是直言，明年房價很難上漲，甚至說下降的可能性更大。

進入11月，老任突然改口，說房價仍將上漲。他是從限購令政策里讀出了上漲的微言大義：“限購還告訴人們，房價將繼續上漲”。11月25日他與馮侖、張寶全等在一個論壇上再次呼吁公眾不要幻想房價會下降。

潘石屹解釋自己改口，是因為沒考慮到通脹的因素。如你所知，此前老潘曾發表了一個驚人的觀點：房價將跌回2009年初。這意味著像北京這樣的城市，房價至少平均要下跌30%。從下跌30%到上漲，這個轉變也太猛太快了。

從限購令的影響來說，我承認，如果2011年以前的任何時間，一旦取消限購令，房價就會上漲。所以，我敢大膽猜測，目前實行限購令的城市，2011年以前不會取消限購令——除非他們找到了替代性政策，譬如房產稅之類。而找到了限購令的替代性政策，房價就仍有可能保持在被遏制的狀態，而不太可能上漲。

從通脹的影響來說，我一直感覺，認為通脹將拉動房價上漲，這是一個非常模糊、缺乏說服力的邏輯。通脹會傳導到資產領域，從而影響資產價格的波動，但這種影響是否必定是正相關的，單向度的，沒有找到這方面強有力的實證研究。

通脹率很低，低到接近零的時候，房價未必靜止不動或下跌；通脹率很高的時候，房價未必兇猛上漲。譬如，2007年、2008年、2009年的通脹率，其實差不多，但2007年、2009年表現為房價大漲，2007年10月以前的股市暴漲，而2008年表現為樓市、股市雙雙深度調整。其中的2008年一季度，CPI一度高到嚇人的8%，也難擋資產價格下滑。

任志強說：國務院文件只是說要遏制部分城市房價上漲過快，意思是說漲得慢點就行了，沒說一定要下降。

房價上漲多慢或者說多快，就算實現了調控的目標？有專家說，在一年左右或者半年左右的時間出現房地產價格增速下降到和CPI或者和GDP縮減指數基本同步的水平，基本上就達到了房地產調控的目標。我猜想，他的意思是，假如明年CPI是5%，房價漲幅也是5%，就基本達到了調控的目標。這與老任的觀點類似。

不過，我不同意這種觀點。如果明年房價與CPI一致，仍然表現為上漲，只能稱之為失敗。非要我來直接表明觀點，那就是：2011年底的平均房價應該略低于2010年底。“略低于”的意思，-1%至-5%都可以。而另一方面，暴跌，恐怕也只是善良的愿望。

年底土地交易再次活躍起來，有人認為這是調控失效的表現。這種觀點有失偏頗。今年至少有三個月（3月中-4月中、8月、9月）樓市成交相當火爆，地產商回籠了大批資金。恰逢年底不少城市為完成年底土地計劃而推出了一批土地，均價并不太高，有資金的地產商去拿地，無可厚非。從供求關系看，此時加大土地供應，有助于緩解2011年下半年以后可能出現的商品房供應緊張的矛盾。

也許2003年以來的歷次調控，你事后可以稱之為不成功或者說失敗，但此輪調控已容不得失敗。如果明年某個時期房價仍有大漲的苗頭，中央政府一定會祭出更嚴厲的措施。以前的政策效果不明顯，并不等于以后仍然失效。等有一天這些政策全部發生作用了，房價就不是下跌10%這么簡單了。