直指一線城市:央地聯手布控"地王"

在房價「不畏」金融危機強勁逆勢上漲之際，「地王」成為國土資源部的重點布控對象。

從房地產市場的表象特徵來看，「地王」往往逼高房價。儘管國土資源部一直在公眾面前認為地價推高房價是無稽之談，但「地王」在各地的粉墨登場，引起了國土資源部的高度關注。

本報記者從國土資源部瞭解到，當下，「地王」開始成為該部調控司調研的主要問題。而鑒於目前全國土地市場並未全面復甦，一線城市的「地王」就成了國土部門防控的重點。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松也向記者表示，目前防控「地王」出現的有利手段是2008年推出的土地出讓合同「新版本」。

國土部還對一線城市展開督察。在最近北京市的四塊「地王」土地合同簽訂中，在有關部門的監督下，這四塊土地的土地出讓合同都採取了新合同版本。本報記者同時瞭解到，對於其它一線城市或重點城市，國土部也已要求相關督察分局，展開督察活動。

北京：分拆「地王」

11月3日，北京土地儲備中心網站掛出了11塊地。北京市土地儲備中心負責人表示，第四季度將有40塊地擇機上市，供應量達到700公頃，今年北京將能完成1300公頃住宅用地的供應任務。

北京政協委員、萬科副總裁毛大慶對記者說，第四季度北京市將掀起一個供地「小高潮」。對於今年手中資金豐富的開發商來說，年底還將有一次拿地機會。

但是，分析北京市土地儲備中心正在交易的11塊土地情況，卻可以發現一個有意思的情況：原本最有希望被開發商們熱搶，成為新「地王」的北京奧林匹克公園南區奧體文化商務園區地塊(亞運村3-5號地)被一切三塊，分為3、4、5號地出讓。

全國知名地產中介公司——安居客一位負責人向記者估算，亞運村地塊約7.2萬平方米，規劃建築面積為約25萬平方米。由於地處位置好，起始報價三塊累計才為18.1億元。如果按照整塊出讓，則有可能溢價在100%以上。

此前，該地區出讓的奧運村鄉地塊(水源九廠地塊)溢價1.5倍，以樓面地價近1.5萬元/平方米的高價成交，總地價賣出了19.6億元。

這樣算下來，上述亞運村地塊掛牌的樓面地價平均約7000元/平方米，如果溢價1倍，也才1.4萬元/平方米，並沒有達到奧運村鄉地塊的地價。

思源地產一位人士評論說，將此地塊切分為三塊後，每塊單體建築為7-9萬平方米。正常商業建築規劃來說，也就是每塊地建設一棟樓。這種切分地塊出讓，毫無疑問是政府為了防止再出現「地王」。

記者注意到，北京市第四季度推出的土地中，進行切分的不止亞運村地塊一個。通州區永順鎮商務園B1和B2地塊也進行了切分。原來50萬平方米的地塊，被切分為20萬和30萬兩個地塊。

思源經紀機構人士分析，北京市前三季度已經完成了賣地收入近800億元，遠遠完成了計劃的任務。因此，第四季度大規模推地，主要目的是為了抑制地價和房價。

殺手鑭：新版土地出讓合同

新版本的土地出讓合同，成為央地聯手布控「地王」的一個重要工具。

新版本的土地出讓合同中，要求開發商在簽訂土地出讓合同時，要寫上竣工日期等要約，如果開發商閒置土地不開發，政府不但可以依約收回，更可以將開發商訴諸法律。

而在此前，在2008年底各地出台的房地產「救市」政策中，各地不僅沒有對開發商拿地提出更嚴格要求，相反大多數地方政府提出了分期交付土地出讓金等政策。

房地產界公認的看法是，開發商閒置土地的主要動力在於囤地生錢。比如，公開消息稱，香港盈大地產在東三環長虹橋附近囤地3年而未開發，該企業從中賺取了2.35億港幣。

另外，在北京最黃金的地段，國貿橋到長虹橋一線的東三環附近，至今仍有近10塊土地處於圍擋而未動工的階段，一直在坐等地價升值。

但這次，政策開始變臉。新推出的新版土地出讓合同，開始被推向前台。國土資源部一些下屬研究機構，也於日前就新版本土地出讓合同的執行情況進行了專門調研。

趙松表示，如果新出讓的土地都嚴格按照新版本的土地出讓合同執行，則閒置用地情況會大大減少。

但是，對於已經出讓的土地而被閒置的，國土部門目前清理手段依然有限。趙松表示，閒置土地清理看似簡單，實際上要涉及到閒置情況的認定，處罰手段等一系列問題。這也是一直以來，閒置用地難以得到有效控制的主要癥結。比如，在很多地方，開發商往往挖個大坑，就代表著地塊已經開工；通過建個圍擋，就表示2/3面積已經動工。

不過，國土部這次似乎已下定決心，通過新土地出讓合同的條款，控制「地方」們的囤地行為。比如，最近，國土部再度發出《關於集約用地的通知》，其中對原來國務院處理閒置用地的眾多政策中的執行配套措施進行了規定。

例如，重新界定了2年期限問題；對閒置1年不滿2年的，按照土地出讓價款徵收20%的土地閒置費；同時對閒置房地產用地，準備徵收增值地價。

趙松認為，在這些舉措的共同作用下，國土部佈防「地方」將會取得不小效果。