房改下一步

針對中國房地產市場發展中存在的問題，一批房地產界專家聯名上書，請求推行第二次房改。而各方對此爭議很大，有的認為中國房地產市場格局基本形成，二次房改，純粹是瞎折騰；在既得利益集團操縱房地產市場的大背景下，無論是中央政府還是地方政府都不可能推倒重來。也有一些媒體則認為，中國房地產市場改革出現了方向性錯誤，不應再繼續。現在人們獲知，管理部門確實在調研十年房改的得與失，但二次房改的提法沒有被認可。

坦率地說，筆者主張盡快著手下一步房改。首先，第一次房改是在亞洲金融危機的大背景下開始的，政府發展房地產市場是為了解決國內需求不足。由於中央政府實行分稅制改革，地方政府財政汲取能力急劇下降，許多城市不約而同地把房地產作為增加財政收入的主要領域，千方百計地提高房地產市場價格，結果導致中國的房地產市場畸形發展。

其次，中國的房地產市場已經人為地劃分為完全不兼容的兩個市場，在商品房市場，出現了相對壟斷。某些房地產開發商通過提高市場准入門檻，增加土地使用成本，大大地提高了商品房價格。經濟適用房和廉租房，由於供給數量越來越少，再加上交通配套設施不完善，而不時引發社會矛盾。在一些大城市，經濟適用房成了公務員「適用房」，成了「腐敗房」。

其三，近些年來，房地產市場之所以成了催生中國億萬富豪的名利場，腐敗的多發地，原因就在於那個承擔商業風險越大，獲取利潤越少；承擔商業風險越小，獲取利潤越多的特殊利益分配格局。

其四，房地產市場已形成的特殊既得利益集團，不僅可以操縱某個城市房地產市場價格，而且正試圖左右國家的房地產政策。這種特殊的經濟現象如果再持續下去，中國的房地產市場將徹底偏離中國經濟體制改革的方向。

由此可知，房地產市場下一步改革，是為了解決公共產品的供給問題，目標是為了建立公平競爭、自由開放的房地產市場，手段是充分發揚民主，讓公眾在房地產市場發展中擁有更多的發言權和決策權。可以這樣說，這是貫徹落實科學發展觀的具體體現。

為了充分吸取第一次房改的經驗和教訓，筆者認為，需要在以下幾個問題上堅持立場：

必須堅持住房公共產品屬性，堅持保護土地所有權人利益的原則，堅持城鄉規劃法所確立的基本原則。在重新調整稅收分配體制的基礎上，逐步探索建立科學的地方財政收入體系，在堅持土地國有制的基礎上，提高土地的使用效率，在堅持城鄉規劃一體化的基礎上，逐步解決歷史遺留問題。

我國憲法明確規定，土地屬於國家所有或者集體所有，所以，中國的房地產市場不同於任何私有化國家房地產市場，應該充分尊重農民的土地所有權。全國人大常委會似應考慮修改法律，明確規定未經中央政府批准不得擅自徵收徵用農民的土地。在城市發展的過程中，必須提高城市國有土地的利用效率，不得盲目擴大城市規模，把觸角伸向農村郊區。針對當前廉租房覆蓋範圍較小的問題，可以通過增加城市廉租房土地供應面積，擴大城市廉租房的覆蓋範圍。

現在許多城市的發展規劃頻繁修改，每一任政府上台之後，不是落實業已形成的城市規劃，而是尋找各種借口修改城市規劃。在有些城市住房拆遷週期平均不到十年，這一方面說明地方政府急功近利，另一方面也說明城市規劃形同虛設，政府首長可以隨意修改或者廢除。因此，要想從根本上解決中國房地產市場中存在的問題，必須通過科學的民主決策改變房地產市場不合理的利益分配格局。必須堅持科學城市規劃原則，強化城鄉規劃法的作用。城市規劃確定之後，政府官員不得尋找借口隨意修改。在城市房屋拆遷的過程中，在城市未來發展方面，應充分徵求社區居民的意見。