部分開發商無視銀監會“緊箍咒”變相捂盤惜售

銀監會發出捂盤“緊箍咒”，禁止對存在囤地、捂盤行為的開發商發放新增貸款。但是不少計劃3月開盤的項目，還是推到了4月開盤，還有不少項目采取了提價待售的變相捂盤方式。

中新社援引新京報4月2日的報道稱，與之前多家機構預測的“3月份將有40個新盤開盤”相比，實際開盤數量相差甚遠，部分樓盤捂盤已成不爭的事實。在供應量緊縮的情況下，3月底部分開盤試水的項目，即使價格跳漲，仍出現搶購場面。當很多開發商正在捂盤還是開盤的問題上猶豫不定時，一場銀監會及北京市住建委針對捂盤等行為的整肅行動正在襲來。在樓市供不應求價格大漲的背景下，此番舉動收效幾何？

銀監會發出捂盤“緊箍咒”

3月31日，北京市住建委曝光三家捂盤惜售、發布不實銷售信息的違規開發商。在此前的3月26日，中國銀監會有關負責人表示，只要經國土資源部門、建設主管部門查實，存在囤地、捂盤行為的開發商，商業銀行應將其列入警示名單，不得對其發放新增貸款，已有貸款要采取保全措施。

近日打擊捂盤似乎成為熱門的話題。中原地產董事總經理李文杰認為，此前開發商不著急開盤，很大程度上是由于信貸環境太寬松，現在銀監會從信貸和授信角度上收緊，會給一些捂盤的開發商造成心理震懾壓力。

“金融封殺令”執行到位有難度？

多位業內人士認為，“金融封殺令”在執行時可能會遇到不少問題，銀行沒有能力認定一個開發商是否捂盤行為，只能依據國土資源部門、建設主管部門查實的黑名單。而現實中開發商的捂盤行為，真正被有關部門查實的例子并不多。如果各地監管部門不積極查處開發商捂盤，銀監會處罰再嚴厲也難以發揮作用。

中原地產三級市場部研究總監張大偉指出，目前市場已出現了用高開盤價減緩銷售速度的現象，算是變相捂盤。而這種方式無疑是在現有政策監管范圍之外的。張大偉還認為，銀監會政策主要針對再融資，這僅僅是限制了擴張，現實問題是房價已經進入了上漲的趨勢，政策傳導到市場上還需要一段時間。

歷次打擊捂盤政策收效一般

在此次銀監會新政前，從中央到地方就曾經數次針對開發商捂盤出臺了政策。早在2006年5月30日，北京市建委規定：“商品房住宅項目自取得預售許可證之日起三天內，必須開盤，并按整棟對外銷售。”不過，事實證明，“三日開盤令”盡管發揮了一些作用，但是由于缺乏強有力的處罰措施，監管環節也存有漏洞，仍有不少開發商不響應或是鉆空子。

2010年2月23日，北京出臺“京版國11條”，其中規定，商品住房項目預售許可最低規模為施工許可證批準的施工范圍，取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。“京版國11條”比“三日開盤令”更嚴格的是，限定了預售許可的最低規模為施工許可證批準的施工范圍，業內普遍認為，該政策最終能否產生實質性效果，還得看相關部門的監管情況和處罰力度。

變相捂盤頂“風”上

實際開盤量遠少于預期開盤量

盡管有政策高壓，但是3月份捂盤跡象仍很明顯，直接影響了樓市供應。目前北京商品房存量房源僅有88,110套，相比2009年同期的135,690少4萬余套。

另據亞豪等機構此前統計，3月北京欲開盤項目約40個，加上燕郊等北京周邊區域，共有50余個項目計劃在3月開盤。不過，中原地產等機構的統計結果顯示，本月實際開盤的項目在28個左右，比之前的預測相差甚遠。

記者采訪中發現，不少計劃三月開盤的項目，都推到了四月開盤。還有不少項目采取了提價待售的變相捂盤的方式。

多種因素促成開發商捂盤

李文杰認為，一些開發商延期開盤也并不全是因為惜售，也有的是因為“看不清形勢”。近期政府頻頻出臺調控政策，一些開發商在觀望政策，考慮怎么定價。根據“京11條”規定，如果開發商領了證，就得在規定的期限內公開銷售施工許可證批準施工的全部房源。而如果不領證，開發商把房子捂到何時，都不會受到處罰。

“兩會期間，北京市暫緩辦理預售許可證”，有開發商私下表示。在北京市房地產交易管理網可以看到3月3日至3月14日全國兩會期間，北京共有9個項目拿到預售許可證，前一周3月3日至3月10日，只有三個項目獲證。同時，有多位開發商都提到，“京11條”出臺后，拿證時間變長了，“過去是向區縣申報就可以，現在還要走市里的程序，多了流程。”

開盤項目漲價仍熱銷

3月的上中旬，樓市籠罩在捂盤的氛圍下，而到了3月下旬，市場分化日益明顯，選擇開盤的項目悄然增多。中原地產統計數據顯示，上周末(3月27日和28日)，北京開盤項目達到11個，迎來久違的小高潮。

記者從多個項目的售樓處獲得的信息顯示，上周末開盤的11個項目中，有6個項目已經售罄，中海紫御公館、太陽公元、美利山、珠江拉維小鎮四個樓盤當日售罄。

與熱銷同樣令人側目的是開盤項目的價格。從單個項目的價格歷史紀錄統計來看，上周開盤的項目均價都比之前有不同程度的上浮，一些項目的開盤均價甚至上漲了5,000元/平米左右。位于朝陽區三元橋東北角的太陽星城上周六開盤，均價38,000元/平米至39,000元/平米，而3月初該項目的預計報價為33,000元/平米。

上周六，太陽公元終于迎來了開盤選房的日子，說“終于”，是因為這個樓盤此前已經數月沒有開盤，排號活動一直在持續，而在開盤前三天，買房人程先生(化名)一家就開始在售樓處排隊了。

據太陽公元開發商介紹，開盤當天全部售完，銷售額超15億元。開盤均價是38,000元/平米，比2009年11月份34,000元/平米的開盤價上漲了4,000元/平米。

供應緊縮下的背景下，3月份北京新房成交量也未能走出低迷。盡管一手市場成交量仍顯得乍暖還寒，但是二手房市場已經提前進入了炎夏。“上半月大家還在說觀望，沒想到兩會后，北京二手房市場迅速爆發”，多位業內人士說。

3月越來越多買不上商品房的購房者，將目光投向了二手房。北京中原三級市場研究部統計數據顯示，在3月下半月北京二手房需求新增超過5萬，相比3月上半月新增2.5萬，上漲了一倍。

目前北京二手房的供需比已經達到了1：4左右，相比年初的1：1.8，再次出現一房難求的現象。

北京房地產交易管理網數據顯示，3月22日以后連續8個工作日二手房成交量突破1,200套，特別是月底最后的3天連續兩天都突破2,000套，3月30日達到2,273套，創造了北京二手房交易有史來最高峰。

3月全月統計數據顯示，二手房市場呈現價量雙漲的態勢。全月二手房網簽量達到27,219套，其中二手住宅簽約達到25,747套，成為繼2009年9、11、12月來的第四成交量高峰。3月份二手房成交均價達到14,650元/平米左右，相比2月底的13,460元每平米上漲幅度達到了8.8%。

(徐志嬌 編輯)

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