深圳小產權房形成完整地下市場

2009年6月15日 10:31

在深圳，圍繞著小產權房，儼然已形成一個完整的地下房地產市場，一些小產權房開發商開始繞開政府部門，自己發放房產證。

中新社援引中央電視台6月14日報道稱，不久前，深圳市人大表決通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》，這一決定被不少人解讀成，深圳的小產權房終於能在國內率先拿到准生證。但就在6月9日，國土資源部專題聽取深圳市政府、廣東省國土資源廳的有關匯報後認為，深圳市人大的《決定》針對的是國有土地上的違法建築，與在農民集體土地上違規違法建設、向社會公眾租售的「小產權房」有本質區別，並且再次強調堅決查處小產權房。

報道稱，現在，沒有人知道深圳小產權房到底有多少。調查中也發現，深圳小產權房最近兩年大批建設，不僅和深圳商品房價格飛漲有關，同時小產權房在深圳已經脫離政府建立的商品房交易系統，形成了自己一套獨立的體系，套用一句股市的行話就是已經開始了場外交易。

在沙井鎮，一份買房見證書表明，在擁有土地的股份公司同意之下，集資方和出資方共同建設統建房，統建房本來是用來改善村民居住條件的，但如果實際建設的數量遠遠大於村民需求，就達到了建設小產權房的目的。當小產權房修建完成後，就開始建立獨立的銷售鏈條，首先，小產權房自己建立售樓處、自己定價，同時也吸引一些中介公司暗中代理銷售。

自己銷售以及中介暗中代理，並不能讓小產權房實現熱銷，因為買房人還擔心這樣的房子一旦不能賣出，就成了一筆不能變現、面臨政策風險的資產。為了解除買房人的擔心，目前深圳市大批小產權房開始建立政府之外的交易規則，保障買房人能將小產權房順利出手。

為了給買房人更多信心，一些小產權房的開發商開始繞開政府部門，自己發放房產證，房產證上不僅有開發商編的房產證號，同時也標上了使用年限為50年，以此代替深圳國土資源和房產管理局的管理。

在深圳，小產權房不僅在政府管理之外，建立了可以自由轉讓的市場規則，同時為了保證買房人的利益，在小產權房的交易過程中，也開始引入律師作為見證。律師的見證加大了深圳市民對小產權房的信心，一棟棟小產權房建成後，由於價格只有正規商品房的三分之一，很快就銷售一空。

從目前來看，深圳小產權房的建設、銷售、交易、轉讓已經處於無政府狀態，在這種狀態中，政府損失大量的稅收、以及土地出讓金；開發小產權房的各方在火爆的銷售中賺到了大把的利潤；但這些小產權房由於不被法律認可，因此建設過程很難得到應有的監督管理，質量也處於失控狀態。消費者得到的則是能夠買的起的，沒有法律和質量保障的小產權房。

在深圳，圍繞著小產權房，儼然已經形成了一個完整的地下房地產市場。有人做開發，有人做銷售，有人建立信用體系，分工明確，協調合作。而對購房者來說，這個市場已經可以初步為他們提供小產權房的買、賣、出租等全方位服務功能。可以說，小產權房市場不依賴政府，也能獨立運轉下去。

一些市民逐漸開始選擇小產權房，也意味著他們正對合法的、價格高昂的商品房市場逐漸失去信任。目前，深圳的商品房平均房價高達15,000元每平米，而小產權房的價格卻在三四千元不等，是前者的的三分之一左右，巨額的差價、相同的居住功能也開始誘惑更多的市民嘗試價格更為便宜的小產權房。

深圳市出台的《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》在房地產市場掀起了軒然大波，這個《決定》引發了人們對深圳小產權房「轉正」的猜想，其中規定：違法建築除未申報的外，符合確認條件的，按規定辦理初始登記，依法核發房產證。但相關細則需要一年之後才能明確，由此也引發了人們對於深圳小產權房的界定、小產權房轉正處罰、以及補收地價款等「懸疑」的猜測。

6月11日，國土資源部再次發佈聲明指出：「小產權房」是一個模糊的、不準確的概念，實質是違法建築無產權，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。

聲明同時表示：深圳市人大作出的《決定》，處理的是國有土地上的違法建築，這與其他地區在農村集體土地上違規違法建設的向社會公眾租售的「小產權房」有本質的區別。有關媒體報道深圳將發首個「小產權房」准生證，是對《決定》的誤解。

而據瞭解，深圳市的決定一經發佈，市場上就出現了搶購對小產權房的搶購潮，對此專家指出了其中的風險。

深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕表示，這種搶購潮，在某種程度上是一種政策期待效應，顯然還是充滿危險的，因為目前政府有關處理違法建築的細則還沒有出來，所以這個中間到底有些什麼樣的約定就很難講。

深圳的《處理決定》發佈之後，依舊有許多小產權房在日夜趕工，高海燕表示，深圳曾經發動了幾輪處理非法建築的運動，但是總有非法建築項目利用政策的時間差進行搶建。高海燕建議，政府出台細則的效率上要高，在人大作出決定以後，政府再做出細節的安排這個期間，應該要強力管理就是各級政府，特別到了區政府到了街道辦事處這一級，甚至到社區工作站這一級，一定要定點守候，應該就是強力控管，一定要簽軍令狀和責任書，要確保在這個過程中，搶建上不要回潮。

從1999年算起，十年來深圳市曾經發起過數次對違法違規建築的處理，但都收效甚微，高海燕認為，從歷史經驗來看，除了提高效率，政府還應該提高政策執行的力度。

(徐志嬌 編輯)

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