地產數據中的危與機

在漢語中，「危機」一詞包括「危險」和「機遇」兩重意思。大多數的危險，往往發生在機遇出現時。本周公佈的五月份房地產數據，從中我們看到，處於爭議中的中國房地產業，既透露出實質性回暖的信號，但又包含著新的隱憂。

數據顯示，1-5月，我國城鎮固定資產投資餘額達53520億元，同比增長32.9%。其中備受關注的房地產開發投資10165億元，同比增幅達6.8%，增幅比前4個月提高1.9個百分點；國房景氣指數95.94，比4月份提高1.18點，這是一年多來首次環比回升。業內普遍認為，「數據增速超過市場預期」。市場交易活躍、銷售價格上漲、開發投資回升、行業景氣企穩。房地產業在經歷一年左右的時間調整後，似乎再度欣欣向榮。有分析指出，基於項目資本金下調和銀根依然寬鬆等因素，未來地方項目拉動投資增速仍可能維持高位，以此為支撐，房地產市場「回暖」大勢有望延續。

不過，房價重回歷史高位，可能導致房地產業「再次探底」。儘管國家統計局公佈的全國70個大中城市房屋銷售價格5月份同比下降0.6%，但如果以全國商品房銷售金額除以商品房銷售面積來測算全國商品房銷售均價，得出的結果是5月份全國商品房銷售均價已達到4847元/平米，為歷史新高。比2008年房價的最低點，上漲了33.79%。

受漲價影響，6月上旬，主要城市一二手房的日均成交量繼續環比回落。去年積累的自住型需求經過三個月的大幅釋放後，目前已接近尾聲。而房價上漲造成對價格敏感的後續自住型需求漸漸陷入觀望。

畢竟，在整體經濟尚未走出低谷的情況下，居民收入也存在剛性約束。房價過快上漲必然導致剛性需求退場。同時，由於信貸規模仍然巨大，市場通脹預期較強，使投資客進場的比例上升，這將加劇房地產市場的波動。

消費主導的市場是可持續發展的市場，而投資瀰漫的市場必然是空中樓閣。近期，房價和大宗商品價格一樣，呈現出趨勢性上漲。除了普通的市場供求關係因素外，其背後存在的貨幣因素也不容忽視。在各國量化寬鬆貨幣政策的刺激下，經濟開始復甦，但大量流動性注入市場，令通脹隱憂凸顯，而樓市也已成為越來越多投資客鎖定的目標。

對於下半年及明年房價走勢預期，業內專家已出現分歧。在房產投資抬頭、開發商信心恢復的背景下，房價進一步走高的可能性很大，這將助推泡沫膨脹。但現在，世界經濟依然脆弱，對外依存度很高的中國經濟，5月份外貿進出口降幅加深，實體經濟回暖的原動力主要來自政府部門投資，因此，經濟回升進程依然存在受阻的可能，屆時房地產市場也可能出現回調。

另外，從中期商品房供給來看，2009年5月，在建商品房去庫存化週期為41.04個月，儘管較2008年同期下降5.42個月，但與2006、2007年同期相比，仍高出8.36個月和6.63個月。因此，中期的庫存壓力將抑制房價的快速上漲。