"樓市崩盤論"是笑話還是警鐘?

話題緣起

在今年的全國“兩會”上，國務院總理溫家寶提出要“抑制部分城市房價過快上漲”的余音猶在，但是，許多城市的房價卻逆勢上揚，不僅北京、上海等一線城市房價持續上漲，南京等二線城市的房價也水漲船高。在房價上揚的背后，讓人看到大量溫州投資客的身影，這幾天就有報道說，在經歷一輪全線漲價后，溫州炒房團一天一口氣在南京花了1億元，買了近百套房，南京的普通買房人不得不感嘆：“越貴越有人炒，樓市到底怎么了？”

與此同時，一份“中國房地產崩盤時間表”最近開始在網上流傳。它回顧日本1985年~1991年房地產市場走勢，發現與中國2005年~2008年房地產市場走勢頗為相似，最后更預言中國房地產會在明年崩盤。

在國家對樓市進行調控的大背景下，是什么在支撐著炒房團的信念？房價如此瘋狂的上漲會有什么隱患嗎？中國樓市會不會重蹈日本樓市的覆轍？我們請兩位資深專家對這些問題進行解讀。

湯 敏 中國發展研究基金會副秘書長

曹建海 社科院工業經濟所研究員

樓市調控缺乏明確目標

NBD：日前網上瘋傳中國樓市將重蹈日本樓市覆轍全面崩盤，這種眾人參與的討論說明了什么？

曹建海：近些年來，中國房價的漲勢與1985年~1992年間日本的房價漲勢非常相似，所以，大家就套用日本的崩盤模式看待中國。實際上是大家對房地產崩盤的一種愿望。因為現在的房地產，絕大部分是既得利益在操縱、獲益，所以很多人希望它崩盤。

湯敏：這種熱議從另一個方面說明我國對房地產的調控缺乏一個明確的目標。調控目標到底是什么？是保證人人有住房，還是人人有房住？是保證結婚前都能買到房，還是40歲以后都買房？目標很不清楚。當前對房地產調控，沒有把主要的注意力放在宏觀的價格水平上，而是把重點放在具體的微觀層面上，各種措施五花八門，但是效果不佳。總體上來說，近年來對房地產的調控并不成功。

NBD：中國樓市會不會崩盤？

湯敏：我認為中國樓市與日本樓市沒有可比性。一是從幣值升值的幅度看，當時的日元升值100%，而目前我國人民幣升值遠遠沒有達到這個幅度；二是從房地產融資的角度看，日本銀行給房地產業的抵押貸款金額占銀行總資產的20%多，而中國目前的銀行這個占比較低，另外，日本當時除了銀行給房地產抵押貸款之外，還有一大批沒有受到監管的住房貸款公司也給房地產商做抵押貸款，這部分抵押貸款問題最嚴重；三是當時的日本中央銀行貨幣政策十分寬松，時間延長了很多年，而中國目前只是在世界金融危機的一段時間內采取了適度寬松的貨幣政策。我們也看到，央行緊接著就收緊貨幣了。所以，我認為，拿中國現在的情況與日本當時的情況簡單地類比會誤導別人。

曹建海：我認為不好確定。中國已經吸取了日本的教訓，目前曬出來的崩盤表會讓政府更加警覺，但是，如果泡沫繼續下去，崩盤是必然的，而且一旦中國樓市崩盤會比日本樓市崩盤毀滅程度更大，也會是一個全新的樓市崩盤案例。

沒有什么泡沫是不破的

NBD：現在大家都在討論樓市崩盤，什么是樓市崩潰？可能很多人并不清楚。

曹建海：所謂的樓市崩盤，根本標志是房價出現突然的整體暴跌，成交量很低。迪拜樓市暴跌50%就是典型的例子。中國一旦發生房價暴跌，肯定不是一個城市的問題，而是全國，或者是各個城市輪番地傳染的過程。另一個特征是介入房地產的企業出現巨額財富損失，乃至破產；炒樓客也會出現大規模虧損的現象；而銀行也會出現巨量的不良資產，而且這個不良資產將遠遠超過銀行的資本金，甚至不排除銀行破產。這些就是樓市崩盤的基本特征。

NBD：中國房地產業離崩潰還有多大距離？理由是什么？

曹建海：從目前的情況看，中國房地產離崩盤越來越近了。

因為泡沫沒有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盤。相對于居民收入、房子租金以及大量的房屋空置比較，說明目前的中國樓市絕對是個100%的投機市場，也可看成是通過銀行信貸瘋狂投機的市場。房價只漲不跌，證明銀行的信貸還在繼續加大投入，出臺的控制貨幣流量政策作用甚微。近期人民幣幣值預期上漲，加大了高房價的猛烈上躥。

湯敏：長期以來，盡管房價是經濟中最重要的價格之一，但由于它并不屬于消費類，所以不在CPI的統計范圍內，沒有反映在通貨膨脹之中。在價格指數中，僅包括了租金的變化。而在房地產泡沫形成的時候，很可能出現房價飆升，租金反而回落的現象。宏觀部門對房價監視不夠，研究不夠，只有當房地產出現大問題了才采取措施，這時往往已經積重難返，那只有崩盤一條路了。

這一輪瘋漲是投機促成

NBD：最近有報道稱，溫州炒房團一天一口氣在南京花了1億元，買了近百套房。本一輪的房價大漲是市場的自主發展趨勢，還是炒房團等投機行為造成的？

曹建海：我看是投機造成的。如此高的房價，市場自主發展已經被排擠在外。目前，所謂的自住買房的成本要高出租房成本數倍，所以，自住買房也帶有很強的投機性。

NBD：最近有報道稱，67家上市房企去年舉債5100億，而利潤才區區幾百億，促成地價、房價瘋漲的資金主要是哪些？

曹建海：首先是信貸資金。信貸資金背后的寬松政策實質是對房地產投機的放縱。地方政府、炒樓機構、炒樓人和銀行都是投機的受益者。近年來，房貸一直被我國銀行界視為優質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業務不斷降低門檻，導致房貸規模成倍擴大。2009年房地產開發企業資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長48.5%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。兩項相加達19696億元，約占全年新增貸款9.59萬億元的20%。房貸業務“一枝獨秀”的繁榮背后，隱藏著巨大風險。如果加上與地價有關的資產抵押部分，目前全國銀行房地產貸款依賴水平在50%左右，部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行風險同房價上漲成正比例增加。

與房地產危機并存的，是各個地方政府的債務危機。預計到2010年底，各地方政府將對銀行體系整體負債13萬億。這是一個可怕的債務，政府債務處理不當也會引爆金融危機的。

NBD：大量非房地產企業介入房地產，是不是也加劇了樓市的泡沫？

曹建海：房地產市場的熱度反映在土地市場上，是房企拿地的熱情不斷高漲，“地王”頻現，泡沫在加大。在各地土地拍賣中的舉牌者，幾乎都是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、紡織企業、制藥企業等非房地產企業高價拿地，這些企業大舉進入房地產市場，表明大量實體經濟企業為尋求利潤開始投向利潤高、技術門檻低的房地產“賭博”市場，這如何能提高我國企業自主創新能力和國際競爭力呢？

NBD：地方政府熱衷房地產拉動GDP，其中有沒有投機成分？

曹建海：地方政府熱衷以房地產作為拉動GDP的主要手段，低價拿地，高價賣出，可以動用國家財政資金作為融資平臺，提供資金，向農民征地用于一級開發，也是典型的投機；加上開發商加價；炒樓人層層加價，這三個環節就導致房價猛漲。

中央應設房價容忍指標

NBD：如何從宏觀上調控房價與地方政府的關系？

湯敏：今后房地產調控應該是以宏觀層面為主，微觀調控為輔的措施，主要是貨幣與財政政策有關的一些措施。當城市基本房價指數高于社會容忍度指標時，與對付通脹一樣，可以采取減少貨幣發行量、提高房貸利率、減少房貸額度、減少財政對購買基本住房的稅收優惠與補貼、增加土地供給等措施。

由于房地產在地區之間不可移動的特點，就應該采取全國性的財政與貨幣的調控措施，像對付通脹一樣，各個城市政府要守土有責。某個地區房價增長超過了社會容忍度指標，就應采取措施壓房價。只有建立了各級政府對基本房價有了可測量、可報告、可檢驗的問責制時，地方政府才不會對房價推波助瀾。

對房價宏觀層面的調控不應該是單向的，既要反房地產的通脹，也要限制通縮，應該同時設計一個房價容忍指標下限。當年度房價下降過快并低于下限時，宏觀調控措施就應該出臺。鑒于當前房地產價格偏高，開始時，下限指標可以定得低一些，最好不要低于買房首付的比例，即不低于20%。否則，就可能出現房屋價值低于貸款的總額，如果產生了負資產，投資者就會拋房，從而引起房地產崩盤。

NBD：有報道說中央可能出臺樓市調控新政策，新政策應該以商品房為主還是以政策性住房為主？

曹建海：我認為新政策應該以政策性住房為主。應該明文規定，今后的房地產項目中，經濟適用房比例是多少？廉租房比例是多少？限價房比例是多少？只有分清建設比例，政策性住房才能步入正軌。

結束語：一份“中國房地產崩盤時間表”引起廣泛熱議，這并不表明中國房地產會大崩盤，但是，中國樓市不會整體崩盤，并不等于區域市場的泡沫不會破裂，更不意味著中國樓市就是絕對安全的。上世紀90年代，北海、海南等地的樓市泡沫就破滅過一回。如果今天我們對那些房價過快上漲的城市不夠重視，不排除會重蹈海南覆轍。即便是區域市場崩盤，也會給中國樓市帶來創傷。從這個角度而言，我們不可把“房地產崩盤說”當笑談，而是要當成警鐘。在調控樓市的現有基礎上，強化樓市風險意識，不斷提高調控效率，并加大調控力度，早日擠出泡沫，才能避免大崩盤。