"黑馬"身份玄機開發商競地心態各異

潘石屹咬破了兩次嘴唇，還是眼睜睜看著廣渠門15號地被中化方興納入懷中。

6月30日競拍成交的這塊地，代價是40億。

這是六天之內北京拍出的第三塊地，每一塊的土地競價都很白熱化。6月25日，祈連房地產開發有限公司以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目，高出起始價近10億；一天後，成都中澤置業有限公司以19.6億元拿下北京奧運村鄉地塊。

在廣渠門15號地競拍結束後，SOHO中國董事長潘石屹說，「不計成本拿地，會把地價、房價抬得很高。」

真的會這樣嗎？眾多開發商接受本報採訪時表示，資金雄厚的央企和外來的「黑馬」，在這一輪推高地價中，充當了領頭羊的角色。

是跟進還是守望？越來越多的開發商開始思量。

一位開發商的獨白

最近兩次參加舉牌的華業地產副總經理陳雲峰，面對這一波潮湧般的土地行情，也經歷了保守、困惑以及激情。

在陳雲峰眼裡 ，土地交易行情最早爆發，要從5月份說起。

5月31日，吃完午飯，陳雲峰便和同事匆匆趕往北京市國土局，參加昌平東小口的土地拍賣。

華業地產是上市地產企業中負債率最低的，公司規模並不大，土地儲備量集中在通州區一帶。2008年華業就考慮在各地拿地擴張項目儲備。今年5月華業旗下的北京玫瑰郡順利清盤，深圳玫瑰郡開盤大賣。陳雲峰表示，資金和市場雙雙鼓舞了他們拿地的勁頭。巧的是，競拍的地塊也處於陳雲峰熟悉的地段，陳雲峰此前任國美地產高管，操刀過昌平「明天第一城」。因此，無論從資金實力還是對地塊熟悉程度上，陳雲峰充滿信心。

此時，陳雲峰還沒感覺到會有很激烈的競爭。下午3點半，競拍開始了。1.522億的底價直接被報到2億元，氣氛陡然緊張起來。

60輪之後，現場只剩下包括華業在內的三家。當28號競爭對手舉牌報到3.14億時陳雲峰沉默了。陳雲峰回憶當時的情形說，當時的沉默是在緊張地思考。「其實這是個轉折點，這個報價是我們衡量贏利與否的分界點」，根據陳雲峰和同事的預算，超過這個價位，項目的運作將非常艱難。

沉默之後，陳雲峰最後一次舉牌3.16億。這是保證項目不虧的底線。但對手仍然堅決跟進，最終28號競爭對手潤豐地產以高出100萬的價格摘走了這塊地。

陳雲峰回憶，當時的考慮很理性，超出測算預期的價格就不願意再舉牌了。但是，奇怪的是對手為何如此樂觀。

這種樂觀的氣氛還在傳遞。在接下來的6月份，土地競拍價一波接一波上湧。其中，旭輝公司競得的大興地塊樓面價竟然超出了陳雲峰競拍的昌平地塊。而這些地塊無論從區位還是配套環境來說，都不如昌平東小口地塊。

陳雲峰現在總結說，當時自己可能有點保守了。關鍵還是預期。「我們當時是按照現有價格來預期盈虧，而對手應該是按照一年後市場價格預期來核算」。

不過，現在陳雲峰充滿激情，他認為未來的預期已經沒有爭議，那就是宏觀面和房地產走勢均會向好。

陳雲峰說，下一步要堅決拿地！

「黑馬」多怪事

事實上，觀察這一輪賣地行情的啟動，陳雲峰還是有些困惑，為什麼冒出這麼多「黑馬」。在6月底的高潮部分，地王一個接一個被不知名甚至完全沒有聽說過的開發商摘走。

祈連房地產開發有限公司、成都中澤置業有限公司、中化方興……

這些公司均毫不知名。SOHO中國董事長潘石屹在競拍廣渠門15號地失利後回憶，進入競拍現場時，他按照常規的禮貌走到了坐在第三排的陌生對手面前問候、請教公司來歷。陌生對手給他的回答是「小公司」。就是這個「小公司」——中化方興，以40億的高價摘走潘石屹圖謀日久的15號地。

「黑馬」為轟轟烈烈的土地市場火上澆油，也為激情的行為和樂觀的預期添上了一層撲朔迷離。

就連萬科這樣的老江湖也直呼看不懂。另一個不動聲色的開發商陽光100在2月份競拍成功一塊土地後就此停手，置身事外。

陽光100副總經理范小沖提醒記者注意這些黑馬的身份，「這一切和資本市場都有關聯」。這也是地產界人士開始注意到的苗頭。黑馬似乎只有兩種：上市公司且與央企有密切關係、外地來的開發商。這容易讓人聯想到2007年股市土地市場兩頭火的局面。

中化方興，與中化集團有緊密關聯。而中化集團的地產版圖還不僅是中化方興，它也是遠洋地產的大股東。據媒體披露，它對地產市場有著龐大的胃口和擴張計劃。就在15號地的競拍中，遠洋甚至與中化方興同場競價。

拿還是不拿？

對於當下房地產形勢，范小沖的判斷並不那麼樂觀，他雖然長期形勢看好，但認為目前仍然是供大於求，因此高地價是不可支撐的。他也堅信，2007年股市土地雙向推動的模式不可能再複製。因此在他看來，拿地的最好時機已過，陽光100不會去搶熱點。

住房與城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹也擔憂，開發商買地風頭盛、開工少，會對未來供應造成影響。

現在看來，開發商對於形勢的判斷異常紛亂。有積極樂觀的，也有極度悲觀的，也有謹慎保守適當出擊的。例如，萬科就堅持拿地，但不搶地王。

在買地的問題上，對於形勢的判斷也許只是需要考慮的一個方面。對於不同的企業，買地的出發點可能完全不同。

廣州某上市房企一位營銷總監告訴記者，對開發商來說，土地是個巨大的誘惑，尤其是在有股東壓力的條件下。「你無法按照個人的思維來判斷一個上市企業的行為。」他說，當股東塞給你大筆資金急切等待回報時，你很難用市場環境不佳來拒絕開展業務。某些時候，維持運轉似乎比贏利更重要。