財經熱點評述：樓市再現拐點論開發商信心爆棚存隱憂

2009年8月5日 17:36

分析師指出，成交量出現回調不一定最終就能帶動價格掉頭，在目前信貸寬鬆的背景下，開發商資金充裕，已不存在類似2008年降價回籠資金的壓力，由此判斷樓市是否出現拐點還為時尚早，樓市"量跌價升"的態勢有望在下半年繼續延續。

7月樓市成交遇冷 市場再現「拐點論」

國內樓市新房成交量連續上升的紅火勢頭，在2009年7月份戛然而止。公開數據顯示，7月，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市新建住宅成交量，均出現環比下降，全國樓市開始出現區域調整的局面。據相關機構的統計，7月上海商品住宅成交面積環比6月減少5.37%，這也是上海樓市成交量在持續6個月的上漲後首次出現下跌；7月北京期房商品住宅日均銷量較6月下跌9.1%，但這是北京樓市繼5月之後年內出現的第二次回調；7月廣州樓市成交環比下降36%，深圳新建商品住宅銷售面積環比下降17.4%，兩地均已是連續第二個月出現成交下降。

四大一線城市成交量的下滑，引發業內對樓市再次低靡的猜測，並令業內聯想起2008年7月以後，在上海、杭州等地樓市出現的「拐點」。當時的上海樓市也是在經歷連續3月的市場回暖之後，在當年的月份出現了成交大幅下跌的情況。有業內人士指出，華南華東地區自2007年以來一直是樓市反應比較敏感的區域，如果這些區域的樓市成交在未來幾個月繼續走跌，這一市場走向有可能再次成為一個風向標，其他城市恐步後塵，乃至全國性的市場拐點也可能會到來。

對此，分析人士指出，此次一線城市的樓市成交局面出現調整屬於沖高回落。7月本是傳統樓市淡季，供應量有所減少，而成交放緩也是由於積存的購買力在上半年已經消化掉很多了。此外，由於前期房價漲得過高，原先的市場需求主力也在分化，投資需求已經徹底釋放，剛性需求則暫時重歸觀望。另一方面，監管層近期屢屢表態，防範房地產信貸風險，各地陸續收緊二套房貸政策，調控預期也加劇了市場的觀望情緒。

不過，成交量出現回調不一定最終就能帶動價格掉頭，在目前信貸寬鬆的背景下，開發商資金充裕，已不存在類似2008年降價回籠資金的壓力，由此判斷樓市是否出現拐點還為時尚早。

買賣雙方陷博弈 「量跌價漲」有望延續

樓市成交下滑非但沒有能夠帶動價格隨之下跌，房價反而繼續"高歌猛進"。數據顯示，7月，中國指數研究院重點監測的10個城市中，除重慶外，四大一線城市及杭州、天津、武漢等城市的住宅成交均價依然出現不同幅度的上漲。其中上海商品住宅成交均價15,770元/平方米，環比漲1.58%；深圳商品住宅均價16,080元/平方米，環比漲8.47%。到7月最後一周，深圳一手房成交均價重回2萬元大關，創下2009年以來新高。

分析人士指出，房價繼續高漲的原因，一是樓市剛性需求和投資需求依然旺盛，供給緊張局面短期難改；另一方面，在近半年的房地產「牛市」中，開放商已獲得了足夠的現金支持，足以應對市場成交的低迷。

「量跌價漲」的局面證明市場雙方重新開始新一輪的博弈。業內人士認為，由於當前部分一線城市新增供應不足的局面難以被改變，使開發商暫時沒有降價壓力，甚至有一些開發商反而可能通過漲價「捂盤」，以確保下半年仍有房可賣。而另一方面，持續高漲的房價會不斷挑戰購房者的承受能力，選擇持幣觀望的購房者將會越來越多，成交量極有可能出現大幅的萎縮。

分析人士指出，除非看到政府在房地產宏觀調控方面又有出組合拳的跡象，或者投資市場出現重大波動，樓市"量跌價升"的態勢有望在下半年繼續延續，購房者要期盼開發商再度降價，可能要等到2010年，等新一批購置的土地逐漸上市，供應上去了，有可能會有價格戰。

開放商信心爆棚 樂觀預期後市

一邊是房地產市場熱議拐點論，另一邊房地產開發企業的搶地熱情卻一浪高過一浪。

有媒體統計，7月3日至7月30日四周，全國37個監控城市共成交土地243幅，成交面積1,231萬平方米。其中，上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王紀錄。第一周，北京大興區域延續上月的火爆賣地勢頭，三幅地塊共成交70.5億元。到第三周，金地集團拿下上海青浦趙巷10號地塊，溢價率高達222%，成為2009年上海新地王。杭州上城區錢江新城18號地塊成交樓板價達20,656元/平方米，也刷新單價地王紀錄。到第四周，搶地熱潮達到最高峰，杭州成交4幅經營用地溢價率均在40%以上，濱江集團以27.85億的總價拿下杭州江干區黎明村北A10-1與A10-2兩相鄰住宅地塊，溢價率分別高達117%、121%。金地集團再以262%的高溢價率競得寧波市梅墟新城地塊，保利地產也以12億的高總價拿下成都領事館地塊。

在開發商大舉"搶地"的同時，房地產企業對後市的樂觀預期也體現在上半年的業績上。作為房地產行業走勢的風向標，「萬保招金」四大龍頭企業上半年業績指標均表現良好。其中，萬科在其中報中指出，鑒於市場形勢快速好轉，萬科對本年度新開工計劃進行了調整，新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，增長45.2%。

但是，在多數企業樂觀預期後市的時候，還是出現了不同程度的憂患之音。部分接受採訪的樓市專家認為，在宏觀經濟沒有出現持續回暖的情況下，房地產市場不大會出現政府強力調整的局面。這種政策導向給了開發商一年左右可以設計利潤空間的機會。但如果開發商從今天開始拿地，到一年後剛好是政策可能調整的時間點，這無疑增加了未來市場的不確定性。萬科等經驗成熟的企業已經鮮在一線城市拿地，即是另一個側面的證明。

萬科總裁郁亮之前表示，為了保證項目的收益水平，萬科本年新增的項目多數位於瀋陽、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市。

(劉暢 編輯)

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