北京賣地日進2億,土地財政"王者歸來"?

從5月下旬到7月上旬的約50天，是今年北京土地市場的「黃金時期」，政府平均每天從賣地中獲得的淨收益超過2億元。而7月初，這一數字甚至高達5億元。

今年以來，中央和地方各級財政增收乏力，在此情況下，土地市場回暖，「地王」頻現，對於緩解地方財政壓力意義重大。問題是，這是否會導致地方政府更加依賴土地收益？

金燦燦的50天

北京市國土資源局官員近日透露，截至7月10日，北京土地市場經營性用地成交534公頃，成交額318億元，其中政府土地收益140多億元。

此前，有業內專家估算，除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的淨收益一般在40%以上。

而北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠曾表示，截至5月22日，北京土地市場土地成交額約93億元，政府在其中的土地淨收益大約佔到了三成，為26.92億元。

但進入6月後的重點城市土地市場已不足以用火爆來形容，北京甚至出現過幾日之中「一天一地王」的瘋狂場景。而這些「地王」的一個共同特點就是高溢價率，像北京廣渠路15號地，溢價率高達146％。

「北京6月份成交土地21塊，其中10塊土地為底價或近底價成交，主要為懷柔、密雲、順義、大興的用地，包括舊改、限價房、回遷房建設用地，另外11塊土地則溢價中標(底價51.6538億元)，溢價總收入高達約60億元。」華遠集團總裁任志強在其博客中稱。

正是這些「地王」的高溢價率，直接拉高了政府的收益。

根據上述兩組數字，在從5月下旬到7月上旬大約50天的時間裡，北京土地出讓成交額為225億元，而政府淨收益至少113億元，平均每天超過2億元。在此期間，土地出讓過程中50％的錢流到了政府手中。

然而，50％的比例也並非最高點。

有知情人士向CBN記者透露，北京今年上半年土地出讓成交額238億元，政府淨收益超92億元。

根據截至7月10日的數據，可以發現10天之內北京土地出讓成交額約80億元，而政府淨收益接近50億元，平均每天達5億元，政府收益的占比約為62％。正是在這10天裡，綠地、保利、遠洋等大型房企接連在京城出手拿地。

土地財政復活？

上半年近百億的土地收益雖稱不上天量，但對於財政收入下降的地方政府來說，依然可解近渴。

數據顯示，受企業經濟效益下滑影響，北京上半年完成地方一般預算財政收入1033.3億元，同比下降3.5%。「要完成今年全年2021.1億元的目標，下半年的財政收入須比去年同期增長28.8％，形勢比較嚴峻。」北京市財政局表示。

從全國層面來說，由於土地出讓金總量逐年增加，土地財政在地方政府中的作用也與日俱增。

據國土資源部部長徐紹史在今年年初時的介紹，2007年，全國土地出讓收入近1.3萬億元，即便是房地產市場不景氣的2008年，這一數字也有9600億元之多。

有媒體報道稱，從2006年到2008年的三年中，杭州來自土地出讓的收入超過了1000億元。這還不算房地產和相關行業的稅收收入。一位開發商預測，土地收益占杭州財政收入的比例在25％～30％之間。

中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲此前曾表示，土地收入在地方政府收入中佔了很大比例，一些城市可能超過50%，如果加上其他相關收入，這個比例會更高。

也正是由於土地財政現象的存在，地方政府在土地市場中的角色一直備受爭議。

「地方政府在賣地環節上有矛盾的地方，土地儲備部門當然希望地價賣得高，但地方政府負責人也需要預防房價上漲問題，因為房價不光關乎經濟，也關乎民生。」國土部一位專家對CBN記者表示。

除了在土地收益問題上存在爭議，地方政府還面臨著公眾對這筆資金支出的質疑。土地出讓資金一般被用於城市基礎設施建設，近年來還要求拿出一部分收益投入保障性住房的開發建設，但具體的支出方向和監管環節，鮮有地方政府予以公開。

自2007年來，中央政府已經要求將土地出讓收入等非稅收入全額納入預算管理。但從調查情況看，一些地區執行國家政策還不到位。

根據審計署日前發佈的公告，審計抽查的10個省本級、23個市本級和41個縣發現，2007年有848.26億元非稅收入未納入一般預算和基金預算管理，其中涉及土地出讓收入高達626.42億元。