中國房地產牛市中場休整

2009年8月5日 10:04

在供給不足和政策生變雙重影響下，一線城市7月成交量集體「跳水」，業內預計下半年政策調整將限於局部領域，樓市銷量將高位震盪，房價也將溫和上，地產牛市目前處於「中場」而非「終場」。

據中國證券報8月5日報道，「七月流火」，國內樓市持續半年「量價齊升」的態勢開始面臨轉折。北京、上海、深圳、廣州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地從高位「跌落」，其中，廣深環比降幅明顯，北京跌幅也近一成。與此同時，在房價泡沫愈吹愈大的情況下，房地產調控政策由「刺激」趨向「中性」的信號逐漸釋放，商業銀行從嚴執行二套房貸或將成為下半年「常規」。

在銷量下滑和政策預警的影響下，地產股持續了近兩周的調整。申萬地產指數已數日徘徊於30日均線附近。顯然，政策動向和市場預期的變化更值得警惕。

目前，主要城市「去庫存化」基本接近尾聲，而新開工面積尚未跟上前期的銷售進度，下半年，樓市整體供應將持續偏緊；另一方面，房價快速上漲將導致雙重後果，一是遏制剛性需求釋放，二是誘發政策調整。不過，業內預計，在經濟增長和資產泡沫的權衡中，管理層近期將更傾向於前者；下半年政策調整將限於局部領域，全面收緊的可能性很小；樓市銷量將高位震盪，房價也將溫和上升；地產牛市目前處於「中場」而非「終場」。

6月以後，北京多數熱銷樓盤開始出現「捂盤惜售」現象。「出地面」即可銷售的項目不斷推遲申領項目預售許可證的時間。而開發商進行銷控的背後，則是後續供應趨緊及由此帶來的漲價預期。

「7月份，主要城市商品房銷售下滑，有需求萎縮的因素，但更主要是受庫存減少和增量供應不足的影響。」一位房地產資深人士指出。

戴德梁行最近一份分析報告指出，2008年11月以來，樓市成交量持續恢復帶動前期庫存積壓的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交測算，預計未來3個月內，全國主要城市現有庫存將有可能消化出清。截至2009年6月底，主要城市庫存消化量已超過原有庫存的46%。

擁有價格話語權的開發商普遍認為，前期新開工面積大幅下滑，導致2009年下半年樓市增量供應明顯減少，而與寬鬆的流動性相比，房地產市場將呈現供不應求。

萬科(000002)首席研究員譚華傑在平安證券7月底的調研紀要中坦言，從開工到銷售，極限情況是四到六個月，大部分要六個月以上。目前開發商在賣的房子是2008年四季度開工的，2009年上半年市場去存貨過程完成了，但新增量沒上來。大部分開發商從2009年四五月份開始增加新開工，但這些供應最快到十月下旬開盤，因此供應量在十月前都是吃緊的。

統計數據顯示，2005年以來，全國整體竣工面積一直小於銷售面積，而開發商土地購置面積為銷售面積的60%，四大一線城市則在30%左右。克而瑞(中國)研究中心數據顯示，今年二季度，全國31個典型城市成交量達到7479.2萬平方米，同比、環比漲幅分別為110.6%和70.6%。同期商品住宅供應總量僅為4724.8萬平方米，同比下降21.4%。

凱勝經略按揭服務公司的經理表示，現在辦房貸，已經不像前幾個月那樣鬆了。從7月中下旬開始，銀行貸款審批時間明顯拉長，如建行的審批就長達20天左右。很多此前表示「二套房貸可享受利率7折優惠」的銀行，也紛紛改口，稱「將視審查結果而定。

中行北京分行一位信貸經理介紹，目前北京個人住房按揭貸款執行的是2009年3月份北京銀監局的文件，即對於非改善型的二套房，各商業銀行必須嚴格執行最低四成首付比例，而貸款利率則並不硬性要求上浮10%，而是由各行在基準利率基礎上自行確定。

中國證券報記者分別緻電建行、中行和中信銀行等金融機構，工作人員均表示，低於四成的首付、7折利率優惠的政策只適用於首套房貸。對於有二套房貸需求的購房人，可以通過開發商與銀行的房貸部門協商。

「實際上，多數樓盤的開發商利用與銀行的密切關係和變通方法，仍可以將二套房的首付降低到三成，利率也都有折扣優惠。但從7月中旬以後，不少二套房貸的利率已經享受不到7折了。」凱勝經略的按揭服務經理透露。

交通銀行最近公佈的研究報告預測，雖然宏觀經濟和貨幣政策「適度寬鬆」的方向未變，但已經開始出現貨幣政策微調和房地產信貸收緊的預期。如果未來房價上漲過快，不排除政策再次收緊的可能。

更為現實的是，國內商業銀行信貸規模有「前大後小」的傳統，即在一二季度抓緊放貸，到八九月份基本完成全年任務。社科院金融所預計，2009年全年新增信貸大約為10萬億元，而上半年已完成7.37萬億，這意味著，下半年的信貸增量必然會適度收緊。

中金公司研究員白宏煒認為，嚴格執行二套房政策可能只是房地產一系列緊縮政策的開始。他預計，未來國家的政策將集中在增加土地供應、提高稅費、提升按揭比例、甚至加息等措施。

「整體而言，調控政策不會像2007年那樣嚴厲，信貸收緊也不會是全方位的。」業內人士指出，在刺激住房消費為導向的前提下，未來的政策調控將更傾向於擴張有效供給。近期，北京、上海等城市加大土地儲備和供應便是一種重要調控手段。

在供給不足和政策生變雙重影響下，一線城市7月份的成交量開始集體「跳水」。與6月相比，7月份北京期房商品住宅日均成交量降9.1%，上海商品住宅成交面積降5.37%，深圳新建商品住宅銷量降17.4%，廣州新房成交降幅更是達到36%，其中，廣州和深圳已是連續第二個月出現成交下降。

聯合證券市場報告顯示，7月份，其跟蹤的14個重點城市中，成交量環比上升的有8個，成交量環比下降的有6個。從數量上來看，上升的城市多於下降的城市，但成交量下降的6個城市平均降幅達17%，而成交量上升的城市平均為11%。從區域結構上來看，珠三角的三個城市無一例外出現了成交量的下滑，並出現日成交低於百套的情況。

業內專家指出，供應偏少、房價過快上漲的擠出效應以及政策微調帶來預期變化，將導致下半年樓市持續「縮量」。

地產上市公司已通過增加新開工面積和施工面積來加大供應，萬科便將2009年的新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。但業內普遍認為，三季度由於供應量減少，成交將是價漲量縮的局面，四季度供應量將會有所增加，但目前市場有比較強的信貸緊縮預期，屆時銷量能否會再度釋放還不確定。

對於房價，譚華傑認為，現在是供給決定成交量，三季度價格上漲應該是比較確定的，不過我們擔心三季度房價漲得太多。

7月份，聯合證券重點跟蹤城市中，深圳、天津、武漢、長沙、杭州、蘇州和廈門價格環比有上漲，僅重慶出現下跌。7月末，多個城市房價環比漲幅超過10%。而瑞銀亞洲房地產研究部預計，2009年6月至2010年底，內地住房價格將再升20%。

(徐志嬌 編輯)

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