京滬深穗樓市8月量跌價升「金九銀十」充滿懸念

2009年9月2日 09:50

北京、上海、深圳、廣州四地8月均出現房價上漲、成交量下跌的局面，2009年的「金九銀十」更加充滿懸念。

中新社援引每日經濟新聞9月2日報道稱，8月，上海、北京、深圳、廣州四大城市均出現房價上漲、成交量下跌的局面。9月、10月是傳統的樓市旺季，2009年的「金九銀十」是否值得期待?

在經歷過一波小陽春的衝動後，更多的購房者選擇持幣觀望。分析師認為，供給、房價、信貸都會成為左右樓市「錢程」的因素，2009年的「金九銀十」更加充滿懸念。

深圳：價漲多由豪宅「托」普通購房需求萎縮

8月，深圳市新房共成交38.6萬平方米(4,114套)，成交均價18,830元/平方米。相比7月份5,501套/54.8萬平方米和15,875元/平方米的均價來看，量跌價漲的趨勢越發明顯。一升一跌的背後，是深圳豪宅項目的火爆。在接下來的半年時間內，還將相繼有多個豪宅項目跑步入市。專家表示，深圳樓市「金九銀十」值得期待。

據深圳房地產萬維網的監測，8月深圳新房成交量下降三成，成交均價為18,830元/平方米，環比上漲18.6%。

據分析，量跌價升主要是因為豪宅項目備受追捧。據深圳房地產萬維網監測，深圳市8月份成交量最大的前10名樓盤共成交約19萬平方米(2,132套)，約佔全市總成交量的一半。其中，成交量前5名有四席都被豪宅項目佔據。

據悉，位於觀瀾的「招商瀾園」憑其強大的價格優勢，8月份熱賣38,438.47平方米(506套)登上深圳樓盤成交龍虎榜冠軍寶座。華僑城旗下的兩大豪宅項目分別取得亞軍和季軍排名。

豪宅市場的火爆在記者現場調研後也得到印證。華僑城豪宅項目波托菲諾純水岸七期，7月份預售至今，銷售率達到82%；5月份取得預售證的另一豪宅項目浪琴半島銷售率則達到98%。

實際上，早在幾個月前開始，深圳新房市場的高端物業便有良好的表現，交易活躍。7月份，由於豪宅項目的推動，全市成交均價環比繼續上揚6.5%，達15,875元/平方米。

2009年，深圳多數豪宅片區都有新盤銷售。其中，絕大多數在500萬元/套以上，總價在數千萬以上的豪宅也不少。業內人士認為，深圳豪宅從關外到關內，從老豪宅區到新豪宅區，同時發力，成為市場絕對的看點，更有人表示「2009年為深圳豪宅年，8月為豪宅月。」

隨著8月份成交量的再次下跌，深圳房地產市場已經連續多月成交量低迷，這從一定程度上也減緩了供應量的萎縮。據悉，新增供應萎縮的情況在下半年將得到明顯緩解。據統計，下半年推出的住宅項目可達87個，新增供應有望超過350萬平方米，比上半年增加64%。超過20個項目可能在2009年底入市，供應住宅可達80萬平方米。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，上半年以來價格的持續上漲，提高了普通購房者的購房門檻，也吸引了大量投資客的介入，從而導致普通購房需求萎縮，具有較大投資價值的豪宅受到追捧。

對於日漸高漲的均價，他提醒，要認清房地產成交結構的變化，實際上是豪宅項目成交的增多帶來均價的提升，不能簡單意義上理解為深圳房價水平的上漲。

對於業內普遍的說法「金九銀十」，宋丁稱「值得期待」。他分析，深圳房地產成交量連續三個月下滑，這必將導致開發商恐慌性的降價銷售，將刺激成交量的放大；另外，宏觀經濟總體向好，通脹預期也可能會將投資者轉向到房地產上來。他預計，下半年供給和需求都會回升，房價將處於輕微震盪時期。

上海：9月新增供應恐難撼高房價

延續7月份的銷售頹勢，8月份上海新房市場成交量繼續下滑。佑威·樓市通的成交數據顯示，8月份上海新建商品住宅成交166萬平方米，同比下滑14.43%，是3月份市場回暖以來的最低位。

在上海樓市的領跌作用下，華東地區的其他五城8月份的成交量也較7月份大幅下跌。

成交量大幅度下跌，讓業內對2009年九、十月份的市場更加不 「樂觀」。易居中國分析師薛建雄說，上海樓市很可能走出一根成交量的「陰線」，2009年的「金九銀十」，將會十分危險。

事實上，如果不是因為中高端住宅市場突然發力，上海8月的樓市成交量跌幅要比現在大得多。

上海台慶房產研展部統計數據顯示，8月份總價1,000萬元以上住宅成交484套，環比上月增長126.2%；總價300萬-500萬元的住宅，8月成交362套，環比上月增長10.4%。而其他各成交價格段中，除800萬-1,000萬元的住宅成交量和上月持平。其他價格段的住宅成交量均較7月份呈不同幅度下降。其中200萬以下總價住宅成交量下降25.1%。

統計數據顯示，在2009年4～8月，4萬元以上一手豪宅累計成交1,403套，超過2007年(612套)、2008年(752套)的總和。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟預測，在即將到來的九、十月份，外環以內的住宅新增供應量將開始下滑，市場的供應將主要依靠外環外的市場。但外環外的新房銷售速度，遠遠比不上外環內。

與此同時，上海新房市場的供需格局，也已發生較大變化。8月最後一周上海全市商品住宅新增供應面積為44.66萬平方米，成交面積卻只有37.74萬平方米。自3月份樓市回暖以來，商品房周供應面積小於新增面積的情況已經被終結。

此前，克而瑞中國分析，9、10月份，華東、華北和華南都將會有集中放量供應，僅華東一帶就會有近700萬平方米的供應量。

薛建雄認為，據其觀察，上海9月份的新增供應可能只有150萬平方米。

「雖然上海目前有500多萬平方米的庫存未被消化。但事實上，這500萬平方米中有不少是很難消化的『剩房』。」薛建雄說。

不過，方方房地產咨詢機構的總咨詢師胡宗亙認為，價格和供應將是影響2009年9、10月份樓市的兩個關鍵因素。胡宗亙認為，目前的價格還算合理，但是如果繼續上升，成交量將可能因此進一步下跌。

相比價格和供給不足，銀行信貸政策收縮反倒被認為對樓市 「金九銀十」的影響不大。剛剛舉辦了「信貸對下半年樓市影響」專題研究討論會的中房指數研究院副院長陳晟說，雖然貸款收縮的風聲已經傳出，但實際上對樓市成交產生的影響並不大。尤其是二套房貸的政策，對於普通消費者的自住購買影響不大。信貸政策是否真的會影響後續樓市，還要看八九月份的新增貸款供應情況。

北京：現房網簽降45.73%二手房均價破1.4萬元

從8月起，北京樓市將可能全面進入價漲量跌階段。據北京市房地產交易管理網的統計顯示，8月北京市住宅網簽總量為46,872套，環比7月49,464套的總成交量，下降5.2%。自2009年3月以來，成交量首次出現下滑。其中，期房、現房、二手房的成交均出現下挫。

來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，8月北京期房住宅簽約總量為12,117套，環比下降5.63%，同比大漲204.52%;同期，現房簽約僅2288套，環比大降45.73%。

受此影響，市場庫存出現2009年的首次增長。來自搜房網數據監控中心的統計顯示，截至8月31日，北京市期房可售住宅套數為72,377套，比7月末增加3,184套。

價格仍在不斷爬升。來自亞豪機構數據顯示，8月份北京開盤項目共達81個，創2009年新高；開盤均價達16,165元/平方米，環比上漲10.7%。

儘管8月份京城的二手房成交量呈下滑趨勢，但該月北京二手房市場的整體交易價格再創新高，由此也形成自2月份以來連續6個月的單邊上漲。

據北京市房地產交易管理網最新發佈的數據顯示，2009年8月份，京城二手房市場呈現出價漲量跌的交易格局。其中，該月的二手房住宅網簽總量為23,799套，較上月回落4.48%。

房地產經紀機構我愛我家的細分數據顯示，8月北京市二手商品房市場佔有率為64.22%，與前月相比擴大1.73%;同時，城八區在二手房整體交易比重中佔據85.84%的份額，環比增加1.71%。

我愛我家相關統計還顯示：8月份北京二手房的成交均價為14,204元/平方米，環比大漲6.46%，創2009年新高，並形成連續6個月 的 單 邊 上漲。其中，城八區的交易均價高達15248元/平方米。

房地產經紀機構中大恆基市場部經理張大偉認為，肉蛋的價格上漲，使人們的通貨膨脹預期明顯加強，在「保值觀念」的支撐下，9月的二手房成交量仍有可能再次回升。

來自北京市土地儲備中心的數據顯示，8月份北京共成交土地25宗，成交土地面積211.9公頃，環比減少5.9%；規劃建築面積215.2萬平方米，環比減少18%。

其中，住宅及含住宅項目用地成交8宗，面積為116.1公頃，規劃建築面積為130.7萬平方米，環比7月，成交土地面積增加了27.6%，規劃建築面積環比減少了10.6%。亞豪機構的分析認為，由於成交地塊位置較遠，容積率指標設定偏低，因此規劃建築面積出現下降。

廣州：樓市成交持續下跌 房博會助跑「黃金月」

近日來，各家開發商紛紛推新盤、新組團搶跑「金九銀十」，但廣州市8月一手住宅成交量依舊持續下跌。據陽光家緣(廣州市國土資源和房屋管理局官方網站)數據顯示，2009年8月，廣州十區二市一手住宅網上簽約共計6,088套，比7月少了500餘套。

據悉，為了促進房地產銷售，廣州市國土資源和房屋管理局將在9月中旬舉辦房博會，助跑黃金月。

據廣州市國土資源和房屋管理局官方網站顯示，8月一手房網上簽約套數僅為6,088套，成交面積約為66.3萬平方米。不論是從成交套數還是成交面積上看，8月都較7月繼續萎縮。

「因價格攀高，現在購房者都想在此後的『金九銀十』出手，目前市場上觀望氣氛濃厚。」廣東中原地產項目部總經理黃韜表示。

不斷攀高的樓價已難以支撐高成交量。7月一手住宅均價破萬元大關，達到每平方米10,008元，網簽數量較6月下降近四成，8月更是持續下跌。

有業內人士認為，儘管成交量不斷下降，但是下降幅度有所放緩，從其價格上來說，房價已破萬元大關，抑制了部分自主、改善型的購房者入市，上漲空間不大。

據中原地產提供的數據顯示，「金九銀十」期間廣州市場上供貨量大約在4萬-4.5萬套，可以滿足市場需求；但廣州市中心區域供貨量為2萬多套，相對偏少。

根據往年情況，開發商都會在黃金月期間加大宣傳，降價促銷，使得「金九銀十」銷售火爆。黃韜認為，現在剛性需求型的購房者最看重就是價格，如果2009年黃金月期間，有價格促銷或許會大熱，但從目前情勢看，開發商不會大規模降價促銷。

近期多家上市房企發佈的中報均稱，上半年受惠於政策扶持，銷售好轉，資金快速回籠，半年報的業績都大幅上漲。據調查，近期廣州市各大銀行已經嚴格執行二套房貸政策，即首付四成、利率上浮1.1倍的政策。

滿堂紅企業發展部首席研究員龍斌表示，隨著通脹預期，供求關係將會調整。而政策性的調整將會對樓市影響起決定性的因素，過快上漲的房價讓投資型買家趨於謹慎。

據悉，廣州市國土資源和房屋管理局將在9月中旬舉辦房博會，不僅力邀30餘家大大小小的開發商參與，更是佔用了歷來最大面積的展區，達1.5萬平方米，助跑黃金月。

黃韜認為，隨著供求關係轉變，2009年金九銀十的大熱程度還有待觀察。

(徐志嬌 編輯)

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