開發商人為製造房荒加劇樓市供需緊張局面

2009年9月2日 11:36

由於預期未來房價繼續上漲，許多項目以各種理由延遲開盤，採取分批領證分批推盤的方式放緩銷售進度，分析人士指出，開發商人為製造「房荒」，將加劇樓市供需緊張局面。

據中國證券報9月2日報道，2009年樓市存量快速消化，不少開發商雖然紛紛加快開工，卻減慢了拿預售證和開盤速度，「房荒」正在各地蔓延。

樓市青黃不接？

深圳市南山區深圳灣口岸附近某高檔樓盤就是這樣一個慢吞吞開盤的典型代表。自5月8日該樓盤隆重開放銷售中心，開盤時間就一拖再拖，售樓小姐口中的開盤時間從7月初延伸到8月初，到了8月初又緩至8月底，最新開盤日期暫定的是9月初。

類似情景在深圳樓市隨處可見。龍崗區一個大社區樓盤和南山區某別墅大盤雖然早已拿到了預售證，卻都遲遲未定出開盤時間表，眼下正忙著進行VIP登記和辦理VIP卡。

報道稱，在深圳梅林關外調查時發現，眾多樓盤的主體工程已完工，都已封頂，卻遲遲不拿預售許可證，而是積極進行VIP登記和蓄客，以營造樓盤走俏、供不應求的效果。有的項目有多棟住宅達到預售條件，卻分批分次拿許可證，逐次推盤，不斷提價。深圳市社科院城市運營中心主任高海燕認為，無論是虛標高價嚇退消費者，還是以VIP登記營造供不應求效果，都是開發商為達到捂盤效果的手段。

深圳市國土局網站顯示，截至8月底，一手住房可售房源只有33,821套，可售面積約為362.31萬平方米。按照上半年日均銷售200套計算，只需5個月即可售完。自2009年初深圳市存量新房開始不斷減少，1月10日跌破6萬套，為59,871套；3月27日跌破5萬套，為49,923套；5月31日跌破4萬套，為39,974套。一邊是存量房快速消化，另一邊是新房延遲上市，樓市「青黃不接」局面刺激房價連續五個月環比上揚。

深圳市房地產研究中心副主任王鋒表示，存量房源數據只能反映在建項目達到批售狀態的情況，實際上還有很多在建的項目沒有拿到預售許可證，這部分數量較大，卻沒有計入存量房數據裡。判斷樓市供應情況不能只看存量可售房源，根據現實情況，即使未來沒有新建商品房推出，深圳的住宅也可以保證未來兩三年的供應量。

人為製造「房荒」

2008年的樓市冰河期令許多發展商放緩開發節奏，延遲旗下項目的入市時間。以深圳市為例，2009年上半年全市新增供應只有212萬平方米，但是成交一手住宅388萬平方米，比2008年同期增加149%。需求的快速釋放以及供應的不足，導致房價迅猛上漲，開發商惜售心理蔓延。

早在6月份開始，北京、上海、深圳等一線城市便刮起了惜售捂盤之風。由於預期未來房價繼續上漲，許多項目或以各種理由延遲開盤，採取分批領證分批推盤的方式放緩銷售進度。開發商此舉無疑「火上澆油」，加劇樓市供需緊張局面，人為製造「房荒」。

一次只開一棟樓盤，慢慢推高房價，是開發商最常見的做法。以北京市世紀星城為例，自2007年一期開盤以來，共分批拿了8次預售證，未來還需要申請2次。在北京市房地產交易管理網上不難查出，該樓盤號稱已經銷售完畢的20號樓和22號樓，尚有近80套房子沒有售出。深圳南山區某豪宅開盤推出8萬元/平方米的天價，為的是延緩銷售，保證高額利潤。

上海浦東豪宅世茂濱江花園7月底進行封盤調升價格，從2009年3月份開始，該豪宅400多套房源銷售完成四分之三，成交均價已經從3.5萬元/平方米升至4.8萬元/平方米。易居中國的監測數據顯示，7月份上海共有68批房源上市，有高達57批房源申請預售面積低於3萬平方米，張江名流豪庭、地傑國際城等一批著名樓盤預售面積1萬平方米都不到。

廣州同樣由於新盤遲遲不拿預售證出現了可售房源下滑的情況。珠江新城的君玥公館、星匯雲錦大廈等多個樓盤都達到預售條件，卻放緩上市。數據顯示，7月份廣州市十區批准預售的商品房項目共14個，批准預售商品房2,354套，同比減少77.35%，環比減少30.46%；批准可預售商品房面積為28.74萬平方米，同比減少74.07%，環比減少34.74%。

廣州一家地產企業的銷售經理介紹，現階段由於缺乏相關細則，開發商有很多辦法繞過規定，以達到惜售。可以資金、建材供應等原因放緩施工進度，延遲兩三個月；可以將毛坯房改為裝修房，延緩上市時間；由於申請預售手續繁多，要經過測繪、資質認定、批准預售等多個環節，開發商只要故意不交齊材料，也可以贏得大量時間。此外，對於進入銷售階段的樓盤，如果把價格定得奇高，也可以「嚇退」購房者，達到惜售目的。

中原地產相關人士坦言，開發商「拿到預售證而長期不銷售」存在的並不多，但晚領證分批拿證卻相當普遍。這種方法不僅可以先賣掉項目中品質較差的房源，還可以製造熱銷場面，為後續項目逐次推盤逐步提價。

供求緊張面臨「拐點」

進入9月，隨著信貸政策微調效應開始顯現，市場供應有望增加，供需關係開始面臨「拐點」。克而瑞(中國)研究中心對全國22家知名房企的項目調研顯示，九、十兩個月僅這些企業的項目新增供應面積就將達到700萬平方米左右，單月的供應量可比8月上漲近1倍。

中原地產近日發佈的一份報告也表明深圳房源充足。預計下半年深圳有110個樓盤開盤或推出新貨，其總量約是上半年的兩倍。8至12月預計將供應樓盤99個，新增供應約400萬平方米，比去年同期增長40%。另據市國土房產部門統計表明，深圳去年全年批准預售住宅660萬平方米，實際推出市場僅為552萬平方米，這部分供應也有望在今明兩年推出。此外，8月底和9月深圳將出讓5塊居住用地，總建築面積達49.27萬平方米，是自2009年6月集中推出5塊居住用地以來，再次密集推出居住用地。

中原地產深港研究中心總監張偉表示，按照目前的工程進度，8至12月的99個新盤是保守數據，下半年的實際情況可能超過這個數目。還有一些樓盤，我們在鼓勵開發商盡早銷售，原因在於後市不穩定。

9月份北京市也將有近50個項目推新盤，環比和同比供應量有所增加，其中純新盤將達到20個左右，創下了2009年以來本市單月純新盤供應量之最。在純新盤項目集中入市的同時，還有約25個老項目9月計劃推出後期房源。

合富輝煌報告也指出，目前廣州在建項目如按正常施工及推售進度，2009年下半年將新推出商品住宅超過3.2萬套，加上上半年剩下的2.8萬套余貨，下半年廣州市十區商品住宅可售貨量最少有6萬套。而上半年廣州全市商品住宅成交約4萬套，下半年整體供求規模將繼續趨向平衡，市場供應還比較充裕。

與此同時，各地樓市成交量不同程度出現下滑。北京房地產交易管理網的統計，七八月份商品房成交量持續下滑，特別是大戶型較多的現房商品房成交量銳減。廣州陽光家緣數據監控顯示，8月份網簽6,445套，比7月份的網簽總數6,653套，減少了3.1%。7月份成交環比6月份下降了三成，而8月份成交繼續收窄。戴德梁行最新報告顯示，8月深圳市新建商品住宅成交量顯著下滑，成交面積38.60萬平方米，環比減少29.73%，成交套數4,114套，環比減少25.25%。

種種跡象表明，市場心態悄然發生變化，近期廣州不少發展商一改前兩三個月捂盤惜售的態度，紛紛加快推貨節奏，趕在8月底9月初開盤，拼搶金九銀十。保利地產上週末推出兩個全新樓盤，東方夏灣拿、雲山熹景等多個樓盤推出新組團，雋峰苑、方圓月島等珠江新城樓盤也趕在8月底推出「樓王」單位。

(徐志嬌 編輯)

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