萬科土地策:進取拿地"不稱王"

正值內地房地產市場風起雲湧，8月3日，萬科企業(下稱「萬科」，SZ.200002)率先公佈截至今年6月30日的半年業績，透露下半年的土地購置策略。

萬科總裁郁亮對本報記者表示，「下半年萬科將以進取策略拿地，但不會高價拿地去當『地王』。 王石之前就鄭重承諾過不拿地王，萬科沒有必要為了一塊地而把整個行業推到一個不太合適的位置。萬科有自己的優勢，我們在三十多個城市有業務，有足夠的戰略縱深和騰挪空間，沒有必要在一些熱點城市做如此短兵相接的競爭，可以在其他城市以合理的價格獲得土地。」

今年上半年，萬科的營業收入和淨利潤分別比去年同期上升26.5％和22.5％，為206億元和25億元。

在剛剛過去的週末，萬科成為了上海閔行區發生塌樓事故的「蓮花河畔景苑」的第三方托管，郁亮向本報明確表示，不追求這個項目的商業利益，同時也不排除收購該項目原開發商——上海梅都房地產開發有限公司(下稱「梅都房地產公司」)。

下半年進取拿地

期內萬科實現銷售面積349萬平方米，銷售金額為308億元，同比分別增長31.2％及27.5％。不過毛利率為26％，比去年同期減少3.2％。萬科執行副總裁肖莉解釋，因為售樓的地是幾年前購入的，價格較高，加上報告期內大部分結算面積是在2008年降價期間出售，有一定影響。

目前一線城市的土地競爭相對激烈，萬科在過去半年的新增項目主要位於瀋陽、鞍山、青島、佛山、無錫、廈門、福州、重慶等城市。郁亮表示，大城市過去幾年賣地的量都少於當年賣樓量，土地資源比較緊缺，加上現在有錢的企業比較多，才會出現個別地王現象。

「首先，萬科不主張過多的土地儲備，歷來覺得擁有三年的土地儲備比較合適。其次，王石之前就鄭重承諾過不拿地王的，直到今天一直堅守這樣的承諾。」郁亮強調，今年房屋出售速度很快，量出為入，土地儲備方面也需要補充，略多於賣樓的規模。

據公開資料，萬科在6月份加大了拿地力度，共投入47億元拿下廈門、福州、重慶、上海、順德和鞍山的8個項目，總建築面積203.3萬平方米。

郁亮表示，2009年上半年樓市轉好，在市場信心回升和銷售回暖的帶動下，企業的投資意願逐漸恢復，並紛紛加快項目的開發節奏，預計今年底市場供應量會出現比較明顯的增長，屆時新房供應不足的現象將得到有效改善。「其實大部分城市的房價還沒有超過2007年的水平。」

此前，保利地產、招商地產和金地集團等地產公司都完成或者正在籌劃配股融資。郁亮透露，萬科也將在時機成熟的時候進行股權融資，但具體融資規模以及時間，現在未確定。

截至今年6月底，萬科持有貨幣資金269億元，比2008年末增加69億元，而淨負債率為10.7％，比2008年末大幅下降22.4％。萬科執行副總裁王文金告訴本報記者，今年下半年，萬科的資本開支計劃為：地價需支付120億元，工程開工需支付140多億元，到期貸款為120億元。目前萬科在銀行借貸額度共計約360億元，下半年貸款到期之後，如果有需要可以動用銀行借貸。

不排除收購梅都

7月31日晚，上海閔行區宣佈，萬科應梅都房地產的邀請，將作為第三方托管「蓮花河畔景苑」的後續建設，承諾交房時間為明年5月底。

郁亮對本報記者坦言，萬科決定托管這個項目，是因為「樓脆脆」的影響很大，不僅僅是一個工程糾紛或者客戶的買賣糾紛，而是整個行業的問題，購房者對此很焦慮，政府做了大量工作。「萬科18年前進入上海，去年在上海是排名第一的發展商，在閔行區也做了18年了。所以希望為圓滿解決這個事情盡一份力。」

「因為梅都的相關資質被吊銷了，我們將需要解決相關的客戶問題，明年如何交樓，以及樓房的後續建設等問題。但我們不追求該項目的商業利益。我們是受托人，據我們瞭解，梅都房地產公司的財務狀況還是不錯的，我們會充分利用這個公司的現有資源，也不排除收購梅都房地產公司的可能性。」郁亮說。

不過，根據上海方面此前公開的梅都的財務資料，截至今年3月31日，梅都房地產的貨幣資金只有5885.99萬元，淨資產為2200餘萬元。因此，有業內人士表示，萬科托管處理該項目的賠付以及未完工工程項目的施工，會遭受一定損失。