券商認為大多數城市房價已逼近階段性頂部

2009年9月2日 11:34

券商最新發佈的地產研究報告認為，信貸寬鬆局面終結已成為定局，下半年地產業內外部環境將趨於複雜，預計成交量萎縮範圍將進一步擴大，大多數城市房價已逼近階段性頂部。

據中國證券報9月2日報道，7月以來，在二套房貸收緊預期逐漸兌現的影響下，A股地產板塊出現了較大盤更深的調整，地產指數距本輪高點已下跌33.5%。股市、樓市聯動，主要城市商品房銷售持續萎縮。對此，券商最新發佈的地產研究報告認為，信貸寬鬆局面的終結已成為定局，下半年地產行業的內外部環境將趨於複雜。業內預計，成交量萎縮的範圍將進一步擴大，同時，大多數城市的房價已逼近階段性頂部。

成交萎縮範圍擴大

7月以來，主要城市住宅成交面積有所回落。其中，7月份，全國30個主要城市中，住宅成交面積環比上升的城市僅佔一半左右，而總成交面積環比則下降約4%。北京、上海、廣州和深圳四大一線城市中僅上海的成交量環比上升。尤其作為全國樓市領先指標的廣、深兩地商品房成交量大幅回落，引發資本市場對房地產市場前景的憂慮。

進入8月份，成交量萎縮的狀況更加明顯。根據興業證券對成交量的監測，8月，京、滬、深三地日均成交面積環比分別下滑17%、13%和31%。

國海證券指出，7、8月份，全國商品房銷售面積和銷售金額環比持續下降，其中，北京、上海、深圳均出現超過10%的明顯萎縮。全國範圍內的「價漲量縮」，可能成為樓市景氣的拐點。在價格上漲的同時，由於成交量明顯的萎縮，成交總金額出現下降，這意味著市場蛋糕將縮小。而重點城市的成交數據跟蹤顯示，成交量萎縮的範圍開始擴大。

上海證券認為，目前，主要城市的房價已到階段性高位，而未來房地產的交易量將受到高房價的抑制。

國信證券在最新的調研紀要中指出，從收入月供比和商品房租供比等指標看，深圳、北京、上海等城市的房價已經偏高。同時，去年被壓抑的剛性需求到2009年6、7月份已基本消化完畢，現在，投資需求已逐漸成為樓市購買力的主導；但在租金沒有顯著提升的情況下，投資熱情也開始下降。下半年，市場流動性偏緊將對商品房銷量產生負面影響。

政策近期或現「真空」

近期，市場關注度較高的政策動向，主要包括商業銀行購房貸款控制、政府嚴格土地管理和房地產稅收管理等。業內認為，政策在短期可能出現真空期，但長期存在收緊預期。

國海證券分析，未來一至兩個月，地產行業政策出台可能存在相對的真空期，下一階段市場變動將更多反映供求關係的變動。但受中長期通脹預期的影響，寬鬆貨幣政策有繼續微調的可能。

國信證券指出，二套房政策在執行上是「首付緊、利率松」。對於第三套改善性住房，大多數銀行已經不再實行優惠利率政策。另外，多數銀行已在5月底完成了全年的貸款指標，因此，從三季度開始銀行沒有太多放貸壓力，這也是構成信貸收緊的重要原因。業內預計，房貸政策整體上還會保持穩定，但不排除地區性調整。

興業證券的觀點較為樂觀，他們認為，二套房貸已從「7.0」進入「7.X」階段，但不同的地區以及相同地區的不同銀行之間都有較大的差異。以上海為例，中國銀行是大銀行中較早嚴格執行二套房貸的銀行，最近出現市場份額下滑的狀況。

對於樓市成交量的調整，興業證券認為，市場自身的原因大於外部原因，主要是前期積累的購買力階段性釋放告一段落以及目前房價基數上的市場預期變化所致，而非利率變化改變了購房成本。

(徐志嬌 編輯)

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