樓市火熱深挖"潛伏"二線地產股

房地產市場已經從小陽春步入炎炎夏日，樓市成交量日益上升。不過，比房地產市場更火的是房地產股票，不少地產股股價較去年的最低點反彈超過2倍。而《每日經濟新聞》記者發現，在本輪反彈的地產股中，傳統上機構喜好的一線龍頭地產股並未受到市場過多的追捧，而有重組概念或屬於區域地產龍頭的二線地產股卻漲勢凌厲。

本報記者從前期漲幅較小的二線地產股中挑選了6家有增長潛力的公司，為您投資提供參考。

二線地產股漲勢喜人

今年以來，地產市場逐步回暖，5月份各大城市成交量繼續同比上升，申銀萬國近日報告指出，2009年房地產市場將呈現供不應求的狀態。

然而，比房地產市場更火爆的是房地產股票。本輪反彈以來，上證指數與去年最低點相比上漲了55.43%，而地產指數與去年最低點相比上漲了128.29%。在地產股中，有借殼、重組概念和區域龍頭概念的二線地產股漲勢尤其突出。從2008年9月18日地產指數最低點截至昨日收盤，共有陽光城、博盈投資等16家地產企業漲幅超過200%，而萬科的同期漲幅只有107.17%。

據統計，同期漲幅前十名的地產股中，6只地產股有重組概念。其中，博盈投資於2007年年底收購北京金浩華置業有限公司20%的股權，跨入北京的房地產市場；大連金牛於今年5月21日收到證監會批復，核准公司向中南房地產業有限公司發行股份購買相關資產，公司將在重組後轉型為房地產企業；信達地產於2008年12月借殼ST天橋，目前重組已基本完成；首開股份由首開集團借道天鴻寶業，在2007年實現了上市。

值得注意的是，昨天剛剛恢復上市的三家轉型房地產公司的股票上市首日暴漲。順發恆業(000631，收盤價10.3元)昨日上漲1255.3%。萬方地產(000638，收盤價18.42元)昨日上漲560.2%。ST中潤(000506，收盤價8.6元)昨日上漲93.69%。市場人士分析，三家停牌已久的公司通過轉型房地產企業實現重組，某種程度上也說明了政策對地產企業借殼上市的支持。

除了重組概念股，二線地產股近期也是漲勢喜人，陽光城、中炬高新、中國寶安、萬業企業、合肥城建等個股近期都出現了較大幅度上漲。以合肥城建為例，公司是一家安徽本地地產開發商，致力於舊城改造的合肥市城市改造工程公司，先後開發建設了包括大型市場、居住小區和組團、高層建築在內的多種項目形態。公司在合肥的土地儲備樓面價較低，成長性良好。合肥城建股價與最低點相比，漲幅已達204%。

交易所信息顯示，近期地產股的上漲，閃現著機構的活躍身影，首開股份、銀泰股份、泛海建設等二線地產股近期都有機構大舉介入的跡象。

掃瞄6家低調區域地產龍頭

蘇州高新：新區拿地具有突出優勢

蘇州高新的實際控制人是蘇州市人民政府高新區管委會，第一大股東是蘇州高新區經濟發展集團總公司。公司擁有十幾年的房地產開發經營能力，在蘇州具有明顯的本土優勢，旗下三家房地產企業

(新港公司、新創公司、永新公司)

均為蘇州市房地產龍頭企業，且在區域已建立較強的品牌影響力。

基礎設施經營業是公司重點培育的第二支柱產業，包括污水處理、自來水供應、旅遊等，具有區域性壟斷經營的特點，總體盈利狀況良好。基礎設施經營業對公司整體發展發揮著重要作用，且受經濟危機影響相對較小。

公司地處蘇州，是新區最大的房地產開發企業，也是蘇州三大房地產開發主力企業之一，在蘇州新區拿地具有突出優勢，其土地儲備占新區所有開發企業土地儲備的一半以上。

蘇州高新區經過16年發展，已經由一個製造基地轉變成集高科技產業、金融商貿、休閒旅遊及高品質居住的現代化新城，商業地產的長期發展空間較大。如前所述，公司目前投資性房地產開發和租售收入在主營業務收入的比重還較小。隨著公司商業地產延伸戰略逐步推進，正開發及規劃的商業項目總面積將達到50萬平方米以上，公司房地產業將形成住宅+商業雙輪驅動的產業發展模式。

珠江實業：幾大項目盈利前景看好

珠江實業是廣州市成立最早的房地產綜合開發企業之一，主營業務主要為房地產開發和物業出租及管理，其中90%的主營業務收入來自於房地產開發。公司是廣州國有骨幹房地產開發企業，大股東為實力雄厚的廣州珠江實業集團。珠江實業還是廣州市國資委下屬唯一的地產類上市公司。

珠江實業於2008年10月從控股股東全資子公司收購了S8地塊，收購價為15583萬元，樓面地價約3847.65元/平方米，若全部出售可貢獻0.479元每股收益。目前珠江實業手上的幾個大項目，都有不錯的盈利前景：

珠江新岸項目的土地成本低廉，僅2368元/平方米，因此，項目的淨利潤率較高。2009年，預期該項目將結算2.9億元收入，對應的淨利潤為0.62億元，占公司2009年預期淨利潤的49.4%。

珠江新城可貢獻稅後利潤1.26億元，折合每股收益為0.676元。珠江新城之於廣州，類似於陸家嘴之於上海，金融界之於北京。該項目計入容積率面積為8.781萬平方米，樓面地價約2181元/平方米，預計可帶來至少14億元的銷售收入，超過過去三年公司的收入總和。珠江新城項目的開發將大大提升公司業績。這個項目對業績的貢獻將體現在2009~2012年間。

珠江花城項目開發持續性強，可貢獻稅後利潤1.72億元，折合每股收益為0.921元。

銀基發展：股價在同類公司中偏低

近年來，瀋陽房地產市場保持了健康、平穩的發展態勢，作為當地房地產開發龍頭企業之一，銀基發展充分分享了瀋陽房地產行業發展的大蛋糕。年報顯示，公司在2008年度實現營業收入6.49億元，實現淨利潤1.29億元。在2008年房地產行業的大背景下，銀基發展仍能取得0.11元的每股收益顯示了公司較強的盈利能力。

北京首證指出，公司擁有豐富土地儲備和眾多在建項目。在擁有的土地中，40萬平方米是2000年利用增發募集資金進行土地一級開發得到的，成本優勢明顯。值得注意的是，公司目前開發的渾北五里河項目位於瀋陽目前唯一具規模的水系——渾河北岸，目前該地段周邊其他公司的項目售價有不斷升高的趨勢。五里河項目40萬平方米建設用地估值近百億元，其潛在的價值投資機會值得重點關注。此外，五里河東方威尼斯項目二期年內將進入預售階段，會增加公司2009年營業收入和利潤。

值得注意的是，公司目前股價在眾多房地產行業上市公司中明顯較低，容易吸引市場資金的關注。公司一季報顯示，華夏優勢增長新近購入464.68萬股成第四大流通股東，融通深證100與易方達深證100也有明顯的增倉行為。而素以穩健投資風格著稱的社保基金更是扎堆持有，十大流通股東之中共有006、007和602三隻社保基金。

京能置業：控股集團將鼎力支持

京能置業主營業務定位於北京房地產開發，累計開發規模達百餘萬平方米，目前公司儲備項目約180萬平方米，主要集中在北京、銀川、呼和浩特等城市，為公司的長遠發展奠定了良好的基礎。

京能置業控股股東是北京市國資委下屬的特大型企業京能集團。長期以來，京能集團通過多種方式為京能置業提供了強有力的支撐。京能集團也公開表示，將對京能置業予以持續支持。因此可以預期，公司將全面整合地產業務，不斷擴大資本規模和開發規模。

公司目前擁有3個房地產開發項目，可售面積約96萬平方米。其中，北京市棉花片區項目位於北京宣武門，靠近崇光百貨，可售面積約15萬平方米，預計在2010年開始計入公司收益。呼和浩特市項目建築面積約14.5萬平方米，約80%為可售面積，目前已經基本具備預售條件，今年約50%的面積可以達到結算條件。銀川項目佔地650畝，容積率1.6，預計在六七月份開工，年底達到預售條件。興業證券表示，如果棉花片項目能夠順利銷售，將極大程度地推動公司今年的業績。

興業證券在研報中預計，公司2009~2011年EPS為0.06元、0.35元和0.42元，由於公司較大的成長潛力以及棉花片區項目未來為公司帶來的確定收益，給予公司推薦評級。

雲南城投：一二級土地聯動值得期待

作為雲南省國資委旗下重要的房地產業務平台，雲南城投在當地有明顯的區域性優勢。3月份，昆明市的新建住宅價格環比漲幅達1.1%，居70個城市之首，作為本地龍頭的雲南城投也受益匪淺。

2008年度，雲南城投主要靠房地產二級開發業務的結算體現業績，開、竣工面積為21.4萬平方米，實現房地產銷售合同面積5.98萬平方米，銷售金額2.35億元。公司及其下屬子公司擁有的儲備土地面積合計為5.15萬平方米。

在2009年中，環湖東路28平方公里土地一級開發項目是公司業績的主要來源，項目計劃總投資280億元，公司通過定向增發、商業貸款等方式已經基本解決了資金需求。雲南城投證券部工作人員表示，目前該項目正在積極準備中，公司將在今年內力爭完成3000畝的土地出讓。

國信證券分析師方焱認為，公司目前5萬平方米的土地儲備稍顯不足，但是隨著一級開發逐步轉變為熟地後，公司很有可能拿下這部分土地進行二級開發。

實際上，公司找到了最佳的土地儲備方式，不需要像其他公司以前一樣儲備土地，節約了巨大的成本。從這個意義上講，目前公司具有大量的可開發土地，未來的一二級聯動值得期待。方焱指出，公司去年開始有兩個項目也運作得很好，相信3~5年內肯定會有較好的發展。

棲霞建設：可售房源比較充足

去年底中央政府和南京市政府出台一系列救市政策後，南京房地產市場明顯回暖，2009年前兩個月一手住宅成交套數達8202套，同比增長了31.5%。相關資料顯示，棲霞建設2009年1季度銷售強勁復甦，銷售情況甚至好於2007年。公司通過產品差異化、精細化提高市場競爭力，逐漸發展成為長三角地區的房地產龍頭企業之一。

華泰證券分析師指出，棲霞建設在南京的主要項目包括東方天郡、棲園、上城風景和天泓山莊的尾盤，南京房地產市場轉暖帶來了公司樓盤銷售好轉，公司項目銷售狀態良好。

同時，據華泰證券瞭解，蘇州、無錫等地市場也出現了成交量的上升，公司旗下的無錫瑜憬灣、蘇州楓情水岸等異地項目銷售情況也有所好轉。另外，具有明顯區位優勢的南京奧體B5項目也已經動工，預計下半年可以上市銷售。如果南京等地房地產市場的成交量水平持續幾個月，公司存貨消化速度加快，2009年銷售額很可能較2008年有較大增長。

面對並不明朗的市場前景，棲霞建設開始注意靈活掌握開發節奏。得益於可售房源比較充足，棲霞建設在項目開發上較靈活，當市場形勢持續轉好時，公司隨時可以增加新的開工面積。此外，公司方面還表示將在行業低迷期密切關注土地，適時增加一些具有良好發展前景的土地儲備。