認清組合拳背後的深意

近日，國務院降低房地產項目資本金比例，深圳人大擬給予小產權房合法產權，研究開徵物業稅等政策相繼出台，影響頗大。

我們認為，房地產開發項目資本金下降更利好於一級土地開發商。5月27日，國務院降低保障性住房和普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，其他房地產開發項目最低自有資金比例從35%下調到30%。政府最明確的用意是在當前出口下降、消費難以啟動背景下，刺激房地產投資帶動經濟增長，拉動相關產業的投資快速增長。

對房地產行業的影響來看，房地產開發項目資本金下降，房企獲取銀行開發貸的門檻降低，企業更易獲取開發貸款，開發成本將有效降低，同時也將更好的發輝金融槓桿對房地產撬動的作用，進而提高企業的盈利能力。該政策將提升企業增加土地投資、開發投資。特別是對從事土地一級開發的雲南城投、勝利股份、中天城投等有利。對開發普通住宅的企業刺激作用大於高檔住宅的企業。

至於深圳小產權房的合法化，我們認為，短期內難以在全國全面推行，若大面積實施則對中低檔房有衝擊對高檔房無影響。5月21日，深圳人大通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》，即對上述房產予以處罰和補收地價款後，依法核發房產證，給予商品房產權資格，小產權房獲得商品房產權並流通將大量增加住宅供給，壓制房企投資意願，與當前國家刺激房地產投資的意願相違背。我們認為，小產權房改革只是在深圳先行先試，短期內不會大面積推開。若全國推行，將對樓市形成較大衝擊，尤其是對城市周邊的中低檔商品住宅有較大的衝擊，對高端住宅沒有影響。

對於物業稅，是涉及多部門的複雜的系統工程，立法程序漫長，沒有 2-3年難以出台。尤其是在當前經濟增長需要房地產投資拉動的背景下難以出台，更多的是對目前部分城市住宅旺銷售價上漲的一種警示。5月25日《國務院批轉發展改革委關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，再次提出要深化房地產稅制改革，研究開徵物業稅。物業稅一直是國家相關部門作為梳理房地產行業稅制問題的出路。「明租、正稅、清費」，即減少房地產開發和流通環節的稅負，增加持有環節的稅負，均衡國家稅收來源，減輕購房人一次性支付壓力。

近日，深圳人大同意投資910萬元建設物業稅徵收系統，2010年建成。我們認為包括深圳在內的一些地方可能率先進行物業稅徵收試點，具體對樓市的影響幾何，要看各稅賦環節的均衡問題，能否達到開發和流通環節的稅賦減輕抵消掉持有環節的稅賦的成本。如果能有效抵消或降低，物業稅的出台對市場沒有衝擊。我國商品住宅使用年限為70年，我們認為開徵物業稅的前提要明確房屋產權終身制。物業稅是涉及多部門的複雜的系統工程，立法程序漫長，短期內影響不大。

總的來看，當前政府更希望看到的是樓市成交量增長，房價穩定，投資增長的局面。我們維持行業「看好」的判斷，維持對萬科、保利地產、招商地產、泛海建設、沙河股份、勝利股份、金融街、上實發展等的強烈推薦，推薦中華企業、蘇寧環球、冠城大通。