房價步入上升通道尚需成交量配合

2009年6月5日 09:18

受剛性需求集中釋放影響，房產交易復甦明顯，房價企穩反彈。但業內認為，房價能否步入上升通道，還需看成交量能否維穩及整體經濟回暖是否進一步明朗。

據中國證券報6月5日報道，在經歷3、4月份環比溫和上漲後，一線城市房價在5月份出現明顯回升。北京5月新開盤項目整體均價環比漲幅達13.8%；上海、深圳等城市的多數樓盤銷售價格也出現跳漲。與此同時，重點城市商品房成交量高位回落，環比降幅普遍在10%以上。

業內人士認為，受剛性需求集中釋放的影響，2009年以來房地產交易復甦明顯，房價也企穩反彈。不過，最近房價上漲依然是開發商的短期行為，能否步入上升通道，還需看成交量能否維穩以及整體經濟回暖是否進一步明朗。

繼李嘉誠認為「內地樓價將平穩上升」後，高盛、摩根士丹利等國際投行先後發佈報告稱，國內房價將於2010年回升。

高盛預期，國內房價將在2010年回升，升幅在5%至20%。與此同時，該行預期2011和2012年房價將每年上升10%。摩根士丹利也預料未來12個月，樓價升幅為5%至10%，尤其是一、二線城市的房地產價格升幅更大。摩根士丹利表示，國內樓市正處於「轉角市」，預計住宅銷售量將持續好過預期。此外，政府又持續推出支援樓市的措施，有助刺激實質樓市及股市。

這些機構同時提醒，由於政府已經加大保障住房的投資力度，而且主流發展商的資金壓力已有明顯緩解，這都會刺激下半年新房開工率回升，但供應量的增加以及庫存消化速度可能不及預期，意味著房價大幅回升短期內難以實現。

中原地產李文傑指出，合理的價格才會形成有效的需求，近期漲價的樓盤不少屬於「補漲」，除少數在地理位置、教育資源等方面特別稀缺的項目，多數樓盤的提價依然在理性的範圍內。他預計，2009年房價基本是平穩上調，上漲幅度不會太快。

業內認為，在通脹預期下，房地產主力需求將逐步從剛性需求向投資性需求轉換，並在一定程度上推動房價上行。

聯合證券研究員魚晉華分析，目前各大城市去庫存效果顯著，但新增供給由於受建築週期的影響無法有效放大，導致供求關係由供大於求逆轉為供小於求，各重點城市的開發商獲得更大的定價空間，房價出現相對較為理性的上漲。她預測這一階段將有半年左右的時間，即將由2009年二季度延續到三季度。這是因為新增供給通常需要半年左右的新開工時間才可形成。

隨著房價的持續上漲，對房價較為敏感的剛性需求的釋放將受到抑制。但國內1-4月份的信貸超常規，同時超額貨幣的快速增長，已開始誘發對2010年的通脹預期。顯然，在寬信貸和低利率仍將維持的金融環境下，將釋放出更多的投資性需求。投資性需求的釋放，將對沖剛性需求的下降。從而使樓市的交易量並不至於因房價的上漲而出現大的回落。

(徐志嬌 編輯)

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