《專題》放寬非限購城市首付 內房股「銀十月」受捧

內地經濟增長存下行壓力，就國統局本月中將公布第三季GDP增長，高盛估計季度GDP按年增長6.8%，略低於7%，料貿易增速可能保持疲弱。依靠出口之路難行，只好回到內需及投資上下功夫，國家主席習近平早前訪美時強調中國不會靠貶值促進出口，人民幣匯價近期回升，中央亦接連「出招」救市，繼車市之外，人行及中銀監上周宣布，對非限購城市首套房最低首付比由30%降至25%，而內房股於「銀十月」開始至今股價普遍造好。

新政出台後，黃金周銷售良好，據野村今日報告指，據《搜房網》數據在國慶長假期間，有23個城市的日均銷售面積按年升65%，其中4個一線城市日均銷售面積升30%，13個二線城市日均銷售面積增58%，6個三線城市日均銷售面積升1.52倍。野村指，二線城市銷售較明顯受惠於新政，建議收集優質內房股，包括中國海外(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)、萬達商業(03699.HK)及合景泰富(01813.HK)。德銀早前報告料中央於有需要時，放鬆政策會陸續出台，喜愛內房股包括中國海外、潤地、方興(00817.HK)、大悅城地產(00207.HK)、綠城(03900.HK)及遠洋地產(03377.HK)。

【新屋動工降 中央救樓市】

今次新政策只涉及非限購城市(內地目前仍實施限購城市包括北京、上海、廣州、深圳、海南省三亞)，中金估計相關城市銷售額佔全國銷售額比例近85%，假設第四季度銀行按揭貸款額度能夠與新政配合上升約10-15%，該行估計第四季銷售額將有3-8%額外提升，對應全國銷售額按年增速，有望提升3-7%。

近年中央對房產政策取態趨放鬆，但隨著內地經濟增速下行壓力，發展商的投資熱情卻有所消退。據國統局數據，房地產開發投資由2013年近20%增長，逐步降至去年底的10.5%，今年1至8月份全國房地產開發投資只有6.1萬億元人民幣(下同)(同比名義增長僅得3.5%)。今年首八月房屋新開工面積9.52萬平方米，下降16.8%。野村中國區首席經濟師趙揚早前指，拖累經濟增長的原因是房產及固定資產投資減弱，預測明年房地產投資增速或跌至負增長，為1997年以來首次。

住建部上月底亦公布，加快落實住房公積金使用政策的督查要求，讓住房公積金資金運用率低於85%的設區城市，按當地房價水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個人住房貸款實際額度。月還款額與月收入比上限為50%至60%，最長貸款期限為30年，本周四(8日)起實施。

【寬非限購城 旨清除庫存】

中央對非限購城市推出針對性政策，美銀美林認為背後有三大原因。其一當然是擔心持續縮減的房地產開發投資，對整體經濟增長不利；其次是二三線城市復甦相對緩慢，房屋庫存高企令人關注，因而要針對沒有限購的城市選擇性放寬其首付款比例；第三是，9月份14城市銷售量增長持平，此或令當局決定放鬆政策。

報告引述國統局資料，指出一線城市房屋銷售價值今年以來按年增長55%，相比三線城市增長只有約10%，發展商只會在庫存較低的時候，才有興趣開始建設，但目前部分非一線城市的庫存有約20個月之高。據德銀報告預測，大連、茂名、福州、鄭州、烏魯木齊等非一線城市平均分別需要20個月以上的去庫存時間，一線城市北上廣深則大約需要4.8至9.4個月時間(詳見附表)。若不用政策協助清庫存，房地產開發投資中短期亦難以回復明顯增長。

【料可穩樓價 大摩薦四股】

政策偏向支援非限購城市，在限購城市擁有較多資產的房企，未來較難受惠針對性刺激政策。摩根士丹利近日列出各內房股在內地實施限購令城市的資產價值佔比預測。當中SOHO中國(00410.HK)、越秀地產(00123.HK)、合景泰富有超過一半資產價值在限購城市，兩成以下的房企包括：碧桂園(02007.HK)、中國海外宏洋(00081.HK)、龍湖地產(00960.HK)、世房(00813.HK)、雅居樂(03383.HK)、中國海外等。

而大摩本月初稱，該行內房股首選包括中國海外、華潤置地、萬科(02202.HK)及龍湖地產，行業目前估值僅預測市賬率0.6倍、市盈率6.5倍，已接近2011年時估值較低水平(當時市賬率0.72倍及市盈率5.1倍)。(ay/w/t)~

阿思達克財經新聞

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