搶點一線城市金地30億強拱上海

「今年的拿地策略的確與以往不同，現在我們更加關注不同城市的抵禦風險能力。」在7月23日斥資30.48億元拍下上海趙巷10號地塊一周後，金地集團總裁張華綱向本報記者坦陳。

短短三個月，加上此前在北京大興和上海青浦的兩幅地塊，金地已在一線城市連奪三幅地塊。

為何不惜高價在一線城市連續拿地？同2007年在一線和二線城市四處開花的拿地策略相比，金地上半年集中、加速對一線城市的搶灘背後是怎樣的平衡和考量？

上海的戰略重要性

「這個價格比我們事先想的要低。」金地集團上海公司總經理趙漢忠坦言。

30.48億元，這個足以讓其他開發商退卻的價格，在金地看來，仍然沒有到自己所能承受的底線。

「你覺得價格高嗎？我不覺得。」趙漢忠認為，外界所說的地王，在他眼裡就是一塊很正常的好地，「我們不是盲目拿地，對這塊地，我們的盈利是可以預期的。」

據介紹，趙巷地塊，處於虹橋大交通樞紐旁，上海佘山頂級別墅群，項目的區位優勢明顯，而且非常稀缺。

「從目前我們瞭解到的情況看，佘山低密度別墅單價為 50000——80000元/平方米，龍湖目前疊拼別墅價格為22000元/平方米左右，臨水的價格要達到27000元/平方米。金地此地塊容積率1.0，沒有『90/70』政策限制，沿河臨水區域達到1公里，具備極好的景觀價值。同時，趙巷龐大的商業集群也將在未來兩年內對片區價值產生重大影響。」

趙漢忠認為，一個項目的投資總額高低，並不能全面地判斷風險大小。判斷風險大小的關鍵是區域價值和項目收益，只要對風險有認識，並能有解決方案，風險就可控，就不會受總額過多影響。

過去一周，圍繞這塊地的議論非常激烈，外界對金地以如此之高的價格拿下土地並不看好，利潤空間有多大？產品推出後，彼時的市場又將如何？

在一片質疑聲中，趙漢忠還是堅決地把趙巷10號地塊攥在了自己手中。

「我們初步估算，按照14500元/平方米的樓面地價，加上建安成本和配套費用，均價在25000元以上即可實現盈利。」趙漢忠說，現在周邊的別墅已經賣到5萬左右，開盤後，金地的總體均價也會達四五萬。

市場數據顯示：2008年，上海市商品住宅施工面積6872萬平方米，同比下降10％。

趙漢忠分析，施工面積呈歷年縮減態勢，施工面積/銷售面積、新開工面積/施工面積 (開工率)、新開工面積/銷售面積、竣工面積/銷售面積均處於較低區間，反映了上海未來幾年供應相對不足。

顯然，對項目的各項指標和對市場環境做出的謹慎評估，使得金地敢於拿下趙巷10號地塊，實際上，上海對金地的全盤戰略亦有重要意義。

2008年年報顯示，金地全年銷售額為114億元，僅上海一個城市的銷售額就在50億元，貢獻了業績的半壁江山。

「過去一年證明了北京、上海這些一線城市的抗跌性較強，恢復速度也快，金地在這幾個城市的銷售都不錯。」趙漢忠說。

也正是這樣的切身體會，讓金地在進入2009年後，毅然選擇在一線城市拿地，拿地策略已悄然發生了改變。

轉變內因

2007年，金地曾斥資161.61億元在全國大小8個城市獲取14個項目開發權。其中，武漢的兩個項目，在2008年年報中，僅為金地貢獻了9億多元銷售額，占比不到8％。

張華綱說：「其實一線和二線的項目利差不是很大，內部收益率基本都在16以上，對二線城市來說，面臨的主要問題是，隨著市場的波動，銷售會受影響，開發量本來就小，總的銷量少，業績也就少，單個項目想上去，更不容易。」

但是，在北京、上海、廣州這樣的一線城市，想要把單個項目做上去，還是相對容易的。

據記者瞭解，上海的仁恆河濱城，今年上半年單盤銷售42億元，遠超其他項目銷售額。

張華綱認為，今年之所以加大對北京、上海等一線城市的關注，是因為過去一年的事實證明了這些城市的抗風險能力較強，即便市場不好，在對價格做出適當調整後，這些城市的銷售不會受到太大影響。

2007年拿下的南京所街項目，在去年的銷售中，開盤均價超過周邊樓盤3000元以上，但即便如此，「綜合中高低三個層次的項目看，上海的利潤大概比南京、杭州這樣的二線城市高出5個點。差距還是有一點的。」趙漢忠說，「就華東而言，深耕上海，是我們的首要任務。不在上海、北京這樣的城市儲備足了，我們是沒有底氣的。」

顯然，在市場形勢、購買力、產品創新、項目收益率等多個指標的平衡下，短時間內，對一線城市的拿地偏向是不得已而為之的做法。

「要應對多變的形勢，還是要在一線城市拿地，畢竟他們的抗跌性是最強的。」趙漢忠認為。

金地目前所進入的14個城市，雖然都是對城市的發展水平、經濟規模、收入水平、人口基數、房地產發展水平綜合考量和分析後確定的，但是在經過2008年的考驗後，西安、瀋陽等二線城市市場雖然平穩，但不論是對總銷售額，還是淨利潤的貢獻中，仍遠遜於北京、上海、廣州等一線城市。尤其是在市場交易冷淡的階段，對購買力仍強的一線城市的依賴就更加強烈，對他們進行產品創新、深耕細作，才能對總體銷售和利潤提升有所改觀。而這也是金地在今年把拿地策略集中轉向一線城市的根本考慮。

金地總裁張華綱認為，一線大城市的人口基數大，收入水平高，發展相對平穩，經濟總量大。過去幾次宏觀經濟的調整，一線大城市普遍表現為最晚進入回落週期，同時最早進入復甦週期，因此這些城市的抗跌性強，風險較小；金地產品一直定位為中高端為主，主要的客戶群體為中產階級，在一線大城市，金地的目標客戶群體龐大，這就使得金地擁有了在這些城市發展的堅實基礎和有力支撐；從2009年上半年的實際銷售情況可以看出，一線大城市的銷售情況非常好。

據記者瞭解，上半年，金地在一線城市如在北京就參與了六七個項目的拍賣，獲取了1個地塊；上海參加了4個地塊拍賣，獲取2塊土地。

在擊敗了萬科、保利、招商、新鴻基、龍湖等11家開發商後，金地拿下了上海趙巷10號地塊的開發權。此前，以總價5.6億元的價格成功獲取上海青浦徐涇鎮3號地塊，在北京也以15.62億的價格競得北京市大興區黃村－新城北區16號地居住項目。

「當然，我們也看好那些經濟總量大，發展前景良好的二、三線城市。在之前、現在還有今後的一段時間內，我們也會積極地在東莞、佛山、寧波、南京、瀋陽、西安等這類二、三線城市積極拓展，尋找好的投資機會。」張華綱說。

但是取哪個？捨哪個？對金地來說，依然是個很難平衡的問題，畢竟公司的各方面資源是有限的。

事實上，單就華東市場而論，趙漢忠承認，南京、寧波，杭州都有潛力。「但是我們的資源必須要先保證先在上海這樣收益大的一線城市拿項目。」

他說：「今年上海是集團拿地的重點，分配的拿地資金大概在35%－40%左右，這是動態的，如果其他地方市場不行，很有可能增加上海等一線城市的投資。」

顯然，在特殊多變的市場形勢下，二線城市顯然也面臨著一旦銷售下滑，即將被縮減投資份額的命運。

「馬上，我們又要在上海獲取兩幅地塊，目前正在抓緊籌備中。」趙漢忠說。

據瞭解，金地今年拿地額度是100個億，上半年已經投資約55個億，拿地的方式主要是招拍掛。