深圳特區擴容樓市向左還是向右

大深圳的腳步漸行漸近。特區擴容，對深圳樓市的影響到底有多大？

業內人士對此有不同見解。有的認為擴容對深圳地產行業影響不大，不會帶來房價的上漲；有的認為擴容對深圳房地產業是重大利好，會推動房價、地價進一步上漲；還有的則認為擴容從長期來看對房地產行業有利，能推動深圳關外樓盤居住品質的提高，但短期內效果不明顯。

特區擴容方案已上報國務院

10月27日下午，在廣東省政府新聞辦舉行的落實珠三角改革發展規劃綱要新聞發佈會上，深圳市常務副市長許勤透露，深圳特區版圖擴大的方案已由省政府提交給國務院。

特區擴容帶給深圳的機遇是明顯的。深圳目前下轄六個行政區和光明新區、坪山新區。1982年建立的特區與非特區管理線，即俗稱的「二線」，將深圳分割為「關內」與「關外」。關內羅湖、福田、南山和鹽田四個區的總面積僅395平方公里，而關外寶安區、龍崗區、光明新區和坪山新區的總面積1553平方公里，約為關內的四倍。最為尷尬的是「一市兩法」，全國人大授予深圳的特區立法權，適用範圍僅限於關內。在新的歷史時期，二線關已制約了深圳社會經濟整體發展的後勁。

特區版圖如何擴大？是直接撤銷「二線關」，還是將關口平行移動？許勤表示，特區擴容的具體內容需要進一步深化後才能做更多介紹。此次特區延伸的方案，考慮了深圳下一步經濟社會發展和產業的合理佈局，以及深圳的經濟結構、公共事業和社會服務等多方面的要求。

看法一：特區擴容對房地產

影響不大

目前，深圳特區內土地供應日趨緊張，特區外居住環境與關內差異很大，特區擴容無疑給予了城市更多的發展空間。但具體而言，特區擴容對深圳房地產行業的影響到底有多大，是平抑房價還是刺激樓價上漲，已成為深圳市民熱議的話題。記者就此採訪了部分業內人士和專家後發現，他們對這些問題的看法有較大分歧。

深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕認為，深圳擴容短期內深圳房地產市場沒有什麼影響，這可以從樓盤供應量和居民購買力兩個方來分析。從居民購買力方面來看，深圳擴容能為人們到關外置業提供心理支撐，從而推動人們到關外置業，但在深圳目前高房價的前提下，擴容導致購買力短期內提高不可能；從供應量方面來看，擴大土地供應量不受深圳擴容的影響。

不僅如此，高海燕認為，解決二線關的問題屬於一個法律範疇的事情，重點是為深圳特區的發展尋求立法權上的支持，與深圳房地產行業的發展沒有本質上的聯繫。實際上，深圳關內關外一體化建設從2006年就已經啟動了，深圳目前房地產建設的重點已經在關外。「一市兩法」問題解決後，深圳公共服務、基礎設施建設等問題的解決效率會提高，但也不是短時間的問題。換句話說，立法問題解決，對深圳城市管理水平等的提升有輔助性、推動性的作用，但沒有決定性的作用，城市管理水平不完全由擴容解決。

深圳擴容本質上不會帶來房價的上漲。高海燕指出，市民擔心擴容刺激關外房價上漲主要源於兩個方面，一是擔心置業者由此產生的非理性預期，二是擔心房地產開發企業借此進行過度營銷。

看法二：特區擴容對房地產是重大利好

國信證券歐瑞明等資深地產研究人士則持有不同觀點。歐瑞明認為，深圳擴容從短期和長期來看，對深圳房地產行業的發展都是一個重大利好。

歐瑞明指出，二線關的存在嚴重影響了城市的運營效率。鐵絲網、水泥樁組成的近90公里的屏障人為的將整個深圳隔成兩個部分，10多個檢查站面對每天百萬人次的通關量，常常造成關口交通擁堵。出行不便。由於二線關的存在，整個城市交通規劃也不盡合理。

特區內土地面積狹小，已基本沒有可供地產開發的土地，且關內關外的人居環境相差很大。由於配套規劃等跟不上，關外很多樓盤「小區內是歐洲、小區外是非洲」。關內外的差別，已不是普通的城市和郊區的差別。

二線關無論是撤除還是平移，城市內的屏障沒有了，以上不利房地產發展的因素都將得以解決。歐瑞明認為，未來深圳的城市規劃標準會提高，房價、地價都會上漲。寶安、龍崗城市價值得到提升，深圳中心區將會西移。並且關外房價不會拉低關內房價，將來只是各區的城市功能定位不同，中心區房價不會因擴容而下跌。

看法三：特區擴容對房地產利在長遠

還有一種觀點認為，擴容對深圳房地產的發展有利，但這種效果是長期的，短期內難以顯現。深圳市蘭江房地產開發有限公司副總裁圖騰鏡認為，長期來看，擴容對城市建設有推動作用，將提升城市環境和知名度，保持房價不跌。擴容的具體方案出來之後，如果政府出台具體的措施，如大型市政建設工程等等，對房價的影響將比較明顯，否則短期內不會有什麼影響。

深圳市尺度市場策略顧問有限公司總經理唐建平也認為，擴容對提升關外居住品質有促進作用，更多的人會願意到關外去置業，選擇的區域也更廣闊。但包括教育、醫療、交通等等公共服務設施等的建設、改善，不是短期的事情。並且，擴容對關內房價的推動的作用要弱一些，關外有些區域的房價會向上走，但上漲多大的幅度不好說。