樓市再度亢奮警惕"達摩克利斯之劍"

編者按：古希臘傳說中的達摩克利斯之劍，用來比喻時刻存在的危險。在房地產市場很是熱鬧的今天，這柄曾經非常熟悉的寶劍，再次悄然升起。

風險來自井噴的資金流動性？還是剛性需求再次被壓制的引來的價格飆升？中國樓市未來趨勢如何演繹？本期，上海證券報集合多位專家、企業家觀點，解析樓市泡沫重回的深層背景，並展望可能出現的短、中、長期後果，以期為投資決策者帶來有益參考。

從寒冬回暖，到泡沫歸來，樓市只用了短短6個月時間，完成了從「熊極」向「牛極」的轉變。市場消費信心恢復之快，開發商拿地熱情恢復之快令人瞠目。「春節過後，市場好像和絕大多數人開了一個玩笑，沒有任何信號和前兆，突如其來的一輪成交放量和價格飆漲，確實在我們的意料之外。這種現象不太符合市場邏輯，沒有跡象可尋，這某種程度上，給人一種壓抑感。」遠洋地產市場總經理肖勁在參加「2009博鰲房地產論壇」前期新聞專訪時稱。

一面是收益暴漲，一面是緊張與壓抑，連房地產企業都已經感到了市場的異樣。

一個不可否認的事實是，房價已經漲回2007年市場最高峰，而經濟基本面遠沒有當時那樣健康良性。彼時實體經濟和中小企業產銷兩旺，居民收入穩定增長，內需外貿相映生輝。而2009年的今天，中國經濟隨全球經濟一起面臨深度調整，經濟仍舊處於低部盤整成為上至中央下至地方的共識。而唯有中國股市和樓市，卻體現出與經濟基本面格格不入的逆勢狂飆。

地王來襲

2月份開始，全國大多數典型城市的樓市成交量和價格節節攀升，到4、5月時達到頂峰。「廣州5月樓市成交量同比增加近一倍」、「房價10天提3500元 北京樓市小陽春已轉大陽春」、「上海6月成交量或再創新高」等標題屢現報端。

受此激勵，各地密集爆出的地王新紀錄將市場徹底帶回2007年以前的「激情燃燒的歲月」。

30日下午15：30，北京廣渠路15號地塊正式開始競標，此前，地塊報價從16.47億元，結果以40億元成交，溢價達140%。據業內人士透露，該地塊還沒有正式出讓前，周邊樓盤單價已經直漲數千元。此前的26日，北京朝陽區奧運村鄉九廠地塊經過46輪的激烈競價，拍出了19.6億元，使得樓面價高達15216元/平方米，成為北京今年總價和均價雙料新地王。中原地產李文傑表示，地塊上市銷售時的價格將超過目前周邊房價30％以上。而這30％的空間正是目前房價的上漲空間。

此外，保利、龍湖、萬科、金地等品牌開發商也開始積極入市拿地，中鐵、中冶、中石油、中國電子集團等大型國字頭企業也紛紛踏進土地市場，憑借更雄厚的國資實力試圖分享此輪樓市紅利。

2009博鰲房地產論壇秘書長陳詩濤介紹，多數參與論壇的權威人士認為在當前實體經濟缺乏足夠支撐的情形之下，房地產投資需求的加速入市本身意味著房地產行業泡沫的產生。近期土地成交的價格高於預期，大多數開發商並未達到通過重置土地拉低2007年高價土地成本的目的，這將為中國房地產行業帶來巨大的負累。

投資熱潮再現

需求結構的變化也令人憂心。中信證券調查顯示，目前上海高端物業成交占比由10％升至18％，中低價商品房則由45％降至33％。因為價格的不斷上漲，剛性需求正在逐漸被排擠在購買隊列之外。一位豪宅開發商則告訴記者，江浙民營企業主正成為豪宅主力消費軍，因為害怕企業生產出的產品賣不出去，他們手裡的資金不敢投入恢復生產，但又要防止通貨膨脹，所以都用來購買高端稀缺物業。

深圳華僑城、上海綠城玫瑰園、湯臣一品等豪宅項目屢創銷售紀錄。中原地產廣州區總經理黃韜介紹，目前廣州投資性買房的占比已經達到40％，其中90％的投資者出於防通脹的資產保值考慮。

「這其中就存在了一個巨大的風險，一旦流動性政策有變，比如國家通過加息收縮流動性，這40％的投資性購房需求將快速消失，而房價又讓剛性需求難以進入，那麼降價和成交量下降將不可避免。」一位資深分析師稱。

經濟學家金岩石認為，目前股市、房市的「通貨膨脹」比預期來得更生猛，這是一種新型「投資性滯脹」，即實體經濟增長的停滯與資產價格的膨脹。CPI(消費者物價指數)代表的通貨膨脹一旦浮出水面，超額貨幣的發行速度必然下降，政府的貨幣政策將逐漸收緊。如果實體經濟的增長依然遲滯，不能支持高股價和高房價，股市和房市的非理性繁榮就會結束。