商業地產 春天來了?

突然之間,商業地產火了。

近期,幾乎所有的大型房企都在大規模提高商業地產在戰略布局中的比例:年初以來,一直專注于住宅地產的萬科,在商業地產領域的布局既覆蓋了一線城市,又涵蓋了沿海三線城市和內陸區域中心城市;保利計劃將商業地產的投資比例逐步增大到總投資的30%;富力地產宣布,2011年將在全國開業16家富力旗下酒店……龍湖地產、恒大地產、金地集團(600383,股吧)等紛紛搶灘商業地產,華潤萬家、廣百等零售商也由商業切入商業地產,規模堪稱史無前例。

在過去的那些年,商業地產一直受政策影響很少,既沒有得到政策的鼓勵,當然目前也不會受到政策的壓制。商業地產正在成為樓市調控新政的受益者。“地產+商業”模式重新引起國內開發商的關注。

就在二次調控新政剛好滿月的那一天,11月1日,首創集團主導的由世界知名品牌折扣店組成的大型休閑體驗式購物中心奧特萊斯項目在佛山三水舉行。首創在佛山三水城鄉結合處的奧特萊斯項目已經動工——在全國,已經有三個項目開工,投資規模將達上百億元。

在一線城市商業地產開發趨于飽和的背景下,商業地產開發正呈現向二、三線城市蔓延的趨勢。

11月1日,在三水奧特萊斯項目新聞發布會的現場,來自山西大同、河南鄭州、廣西桂林、遼寧鐵嶺等許多二、三線城市的政府官員率隊出席。毫無疑問,這種“地產+商業”的地產模式正在受到地方政府的歡迎,因為不僅可以帶來大量的就業崗位,亦能帶來持續的巨額的稅收。當然,開發商則可通過此種模式低價獲得大量的土地資源。

正當處于最嚴厲宏觀調控政策之下的開發商憂愁中國地產業何去何從的時候,商業地產模式或許提供了一種出路和可能。

嘉賓

任志強華遠集團總裁

秦 虹 住房和城鄉建設部政策研究中心副主任

朱中一 中國房地產協會常務副會長

鄒益民 平安物業投資管理有限公司董事長

為什么商業地產突然那么火,機會來了嗎？

秦虹:現在大家都說住宅市場受到了影響,商業地產發展的機會就來了。坦率地講,商業地產今年的表現的確非常好。

今年1—9月份,非住宅物業銷售額的增長速度是住宅物業的6倍,銷售面積的增長速度是住宅物業的5倍。杭州提出了10年建100座城市綜合體的規劃,成都正在建66個城市綜合體,無錫提出三年要興建30個城市綜合體的規劃。

商業地產發展一方面符合居民消費結構升級、收入提高的需求,另一方面商業地產相比住宅物業,更受地方政府的歡迎。因為住宅物業對地方政府來說是一次性的收入,但商業地產將會為地方政府帶來持續性的稅收、就業。

任志強:也許在宏觀調控下,每個開發商都在發愁,地產事業何去何從？首創的奧特萊斯項目或許為我們創造了好的榜樣。

早期的城市規劃中,常常將幾種需求隔離,例如北京有一個數百萬的小區內沒有醫院、購物中心、娛樂中心和體育中心,導致人們通過交通到其他的地區消費和游玩。

現在面臨的是各種需求同時存在的問題,需要尋找一種方式將各種需求結合在一個范圍之內。

在城市的結合部和郊區有綜合體改變功能的分化,用商業、休閑、生活配套、就業以及生活服務和居住的功能,通過15分鐘的半徑滿足各種各樣的需求,既解決了城市化人口轉移的問題,又減輕了人口過渡集中和城市核心區的矛盾,還可以平衡城市基礎設施和配套資源之間的差距,形成城市群的集中效應。

因此十二五規劃的建議中提出,城市群分擔大城市人口過重集中的矛盾,緩解城市化過程中房價過大,人口壓力過大,交通擁擠以及自然資源分配不平衡的矛盾。這樣既可以拉動地區的經濟發展,也可以用城鄉結合的集中消費方式帶動和創造就業,創造更舒適的條件。

鄒益民:為什么大家這么愿意去做商業地產？因為商業地產有商業地產的魅力。首先,中央這么多次的宏觀調控,每次都針對的是住宅市場。

其次,做商業地產可以分享到資產升值這個時段所帶來的豐厚利潤。總的來講,房地產的升值其實最主要的還是土地的升值。在土地上面所附著的建筑物也有升值的空間,但相對來講,土地升值這塊空間要更大。

做商業地產還有一個好處:買商業用地,當然也要招拍掛,但是可能因為政府希望你做這些東西,所以你就可能跟政府談到一個比較好的地價。相對來講,商業地產的地價最起碼比住宅的更有吸引力。

第三,城市化帶來需求。城市化過程中,我們做了很多住宅,改善了很多老百姓居住的要求,但是有很多城市,特別二三線城市對商業的需求,特別是商場的需求,還是蠻大的。

第四,上市公司對業績的需求。上市公司如果純粹住宅開發,因為銷售存在比較大的波動性,今天房地產一調控,肯定價格就下來了,銷售量也下去了,利潤波動就出來了。但是假如你有一部分商業地產的話,你就能通過商業地產打底,給你一個很好的平衡,所以利潤波幅就不會顯得太大。

商業地產未來有多大空間？

任志強:十二五規劃的建議中,第一條不是投資,也不是外需,而是擴大內需。大家充分地認識到外部經濟不如以前了。建議提出,將中國的消費提升到世界前列的地位。如果說現在中國的消費占世界消費總量的5.4%,未來10年內將中國的消費提升到16%,也就是說,每五年翻一番,這樣我們就會成為世界最大的消費國。這就需要在未來的五年規劃中提供消費的模式,商業地產就是一種將生活和消費相結合的模式。

秦虹:中國目前處于一個非常好的發展機遇,也產生了商業地產的高端需求所帶來的發展。當一個城市規模很小的時候,簡單的商業業態就可以滿足這個需求;當一個城市很大的時候,就要依靠復雜的商業態勢才能滿足需求。商業圈也一樣,必須要有酒店、高端寫字樓,專業化的服務,不僅僅是簡單的服務。

商業地產火爆的背后,應注意什么？

秦虹:做商業地產的難度非常大,不是每個企業都能做商業地產。商業地產能否取得投資的成功,不僅僅是把房子蓋好,重要的是后期的業態。建了大的商場,建了五星級的酒店,但后期的管理隊伍才決定了商業地產能否真正取得成功,商業地產對專業化、人才的要求難度是非常大的。

鄒益民:做商業地產要考慮的重要因素是,商業地產難以變現可能會壓斷資金鏈。做住宅,如果市場不好,本打算賣1萬塊的樓,你賣5000塊錢,肯定可以賣出去。但是商業地產,當經濟處于不好的情況下,你半價不見得能夠賣出去。

第二個風險,做商業地產同樣要考慮一窩蜂問題。大家一窩蜂來做住宅,過一段時間就消化掉了。如果一個二級城市、三級城市一下子出現幾十個商場、幾十棟寫字樓,那會是一個非常可怕的事情。寫字樓和商場的消化是需要很長的時間。上個世紀90年代中期有些城市所做的寫字樓,現在還沒有被吸收完。

朱中一:在新進入一種地產業態時,務必要結合自身的實際,減少盲目性。開發商業地產要注意的是,一些城市商業布局不合理;一些商家業態雷同,效益不高;一些大城市高檔的商業地產項目偏多,而貼近百姓的社區商業網點不足。所以,各地在發展商業地產時,一定要精心規劃,穩步推進。