溢價2.5億,五礦旗下房企轉讓兩項目公司

項目尚處在前期規劃階段，為何主要建設方卻于6月份先后在產權交易所掛牌出讓旗下兩個項目公司？

《每日經濟新聞》記者發現，五礦集團房地產板塊旗下的湖南嘉盛房地產開發有限責任公司 （以下簡稱嘉盛地產）連續整體掛牌出讓兩家子公司，掛牌價溢價2.5億元。業內人士質疑，房地產新政壓力之下，嘉盛地產下屬公司光“賣地”或將套利2.5億元。

一個月內轉讓兩項目公司

來自北京產權交易所的消息顯示，湖南東潤房地產開發有限責任公司（以下簡稱湖南東潤）將其持有的湖南潤和房地產開發有限公司（以下簡稱湖南潤和）100%的股權于6月25日公開掛牌，掛牌期滿至2010年7月22日。與股權一同出讓的，還有15638萬元債權。

記者了解到，湖南東潤就是嘉盛地產為開發五礦地產·萬里河山項目而成立的子公司。來自長沙工商局的信息顯示，嘉盛地產與湖南東潤的法定代表人均為楊志威。

北京產權交易所的信息顯示，6月11日，湖南東潤還將其所持有的湖南潤領房地產開發有限公司 （以下簡稱湖南潤領）100%股權及22879萬元債權予以掛牌公示，掛牌期滿日為2010年7月9日。

對比兩個掛牌公告，除了標的及相關金額不一樣外，其他大致相同。一個月內將下屬兩項目公司整體掛牌，這引起了行業的注意。

掛牌公告顯示，湖南潤和與湖南潤領注冊資金都為1000萬元，都成立于2009年12月10日，因成立時間較短，尚未開展經營活動。故無2009年度審計報告及2009年度財務數據。

“這兩個項目是一起的，只不過是針對不同的地塊。”記者昨日以投資者身份致電北京產權交易所時，負責該項目的有關人士介紹。

通過轉讓信息記者也發現，在“資產評估”一欄中，兩者的核準（備案）機構為“中國五礦集團公司”，其核準（備案）日期均為2010年5月26日，評估基準日也同為2010年5月8日。由此可見，針對兩個項目的評估是同時進行的，只是掛牌時間有所不同。

根據兩個項目掛牌的信息顯示，兩者均有不同程度的溢價。其中湖南潤領的總資產為23878.64萬元，掛牌價為34855.2萬元；湖南潤和總資產16637.23萬元，掛牌價為30784.02萬元。兩個項目共溢價高達2.5億元。

地產新政引發的策略調整？

記者發現在上述總資產中，除了兩項目均近1000萬元的凈資產外，剩下的均為負債。

據了解，圭塘河周邊的改造和建設是長沙市雨花區一個重點項目。湖南地產專家陳真誠向記者介紹，圭塘河受污染比較大，周邊環境也不好，改造需要較長時間。據媒體報道，這個原本在2007年動工、2010年竣工完成的項目一直鮮有動靜。

記者昨日撥打了嘉盛地產官網給出的項目咨詢電話，該電話已經“申請停機”。隨后記者致電項目營銷處，被告知項目還沒有開建。

轉讓方在掛牌資料中表示，有關地塊的拆遷安置尚未完成，“受讓方競買成交后需自行與當地人民政府協調實施并承擔因政策變化導致的拆遷成本增加費用。”

雖然兩個項目距離掛牌期滿還有一段時間，但據產權交易所相關人士介紹，兩個項目的交易價格將不會低于掛牌價格。如此看來，從2009年12月10日項目公司成立至如今掛牌出讓，按照以掛牌價成交來計算，湖南東潤半年內就將獲利2.5億元。

有關產權專家昨日對記者表示，一般情況下，掛牌價格應以資產評估價格作為基準來確定。然而，記者查閱轉讓資料顯示，兩個項目的掛牌價格遠遠高于評估價格。

湖南潤領、湖南潤和的評估價值分別為28777.9萬元、19706.98萬元，溢價共不到1億元。為何轉讓價格高出評估價值1.5億元？原因不得而知。

不過，上述產權交易所的有關人士對記者透露，已經有企業對此待售產權有興趣，但出于保密原則，他并未透露進一步的信息。

嘉盛地產總經理楊志威不久前接受媒體采訪時表示，該公司2010年最大的重頭戲是位于雨花區政府西面的圭塘河風光帶，總投資100億元，開發量達165萬平方米，占地2000畝。

如此大手筆為何尚未開建，就要出售一部分業務？

陳真誠分析可能是房地產調控新政出臺后，嘉盛地產對發展策略的調整。陳真誠認為，當前，尋求地塊轉讓在業內較為普遍，新政壓力下，房價有下降預期，開發商也面臨融資難度加大等問題，此舉也是開發商減少成本、規避風險的手段。

據了解，湖南潤領、湖南潤和分別為商業地產和住宅地塊。在湖南潤領被掛牌時，萬里河山前項目負責人滕小西曾對媒體表示，此次五礦出讓旗下地產公司屬于正常的市場行為，轉讓地塊只占到整個項目的很少一部分，而轉讓也是集團長期發展的需要。