面粉貴過面包異象成為房地產市場瘋狂常態

亞運村的“地王之王”橫空出世、大學城地塊的坐地起價，高房價、高地價之間的相互影響，互為推動，令面粉貴過面包的異象成為房地產市場瘋狂常態。

中新社援引南方日報1月22日的報道稱，土地拍賣出來的地價比周邊的成品住宅房高已經不是新聞。亞運村的“地王之王”橫空出世、大學城地塊的坐地起價，高房價、高地價之間的相互影響，互為推動，令到面粉貴過面包的異象成為房地產市場的瘋狂常態。

可是現在，不僅是地價貴過房價，面粉貴過面包，面粉甚至比金粉都要貴了！近日，國土部中國土地勘測規劃院公布的《2009年第四季度全國主要城市地價監測報告》顯示，北京、寧波、海口、溫州4個城市四季度居住地價上漲幅度遠遠超過了商業用地和工業用地。

一直以來，商業用地由于其商業回報價值高，其絕對地價是遠遠高于居住地價的。但是，由于2009年樓市反轉之后的扶搖直上，住宅市場銷售火爆和投資投機性購房的激增，導致部分地區居住地價超過商業地價。原本投資投機性購房資金一般進入商業地產，如今住宅投資成了見效快、收益高的投資方式。

專家表示，種種倒掛異象，再次說明住宅價格的漲幅與實體經濟漲幅相背離。 

在過去的10年間，35個重點城市平均地價指數隨我國經濟增長而持續上升，全國地價水平累計上漲率超過50%。報告顯示，2009年第四季度，全國商業、居住、工業地價環比增長率分別為3.17%、4.64%、1.09%；同比增長率分別為5.57%、7.92%、1.56%。雖然上述三種類型的地價均有不同程度的上漲，但相比之下，商業用地價格的漲幅環比、同比均落后于住宅，而北京、寧波、海口、溫州等四城市的居住地價的平均水平甚至超過了商業地價。

值得關注的是，此番倒掛并不是單一的現象，在鄭州、深圳、成都、烏魯木齊等城市的居住地價都已經接近商業地價。同時，從時間上來看，監測數據顯示，“最早出現商住倒掛現象的是2009年二季度的北京”，與樓市的火爆銷售成正比。

在一個健康的房地產市場上，一般來說，相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右，其土地成本之比也大致如此。商業地產是消費的載體，商業地產相對受冷落對于宏觀經濟來說未必是好事。商住倒掛在土地市場的出現，說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐。

2009年樓市隨著突然爆發的銷售勢頭，資金流的充沛讓房企都在爭先恐后搶奪土地資源。統計數據顯示，排列前十的房地產企業，在2009年一年之中的土地總計成交總金額已逾2,202億元。單是萬科、保利、金地和招商地產四家企業209年就花了約930億元買地。

一線城市高昂的樓價地價，讓開發商也開始意識到風險。從這些房企圈地來看，除了一線城市，二三線土地市場的魅力大增。公開數據顯示，萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建筑面積超過1,200萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的比例超過60%。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，2009年第四季度的地價運行情況說明了房價高位運行，刺激了地價快速上漲和高位運行。目前，高房價正在向二、三線城市蔓延，其結果可能會導致二、三線城市的地價在2010年出現大幅度上漲。國務院發展研究中心宏觀部部長余斌則表示，2009年1-11月份房價均價達到了4,600元/平方米，比2008年上漲了1,000元/平方米。為住房制度改革以來，歷史漲幅最高。

(徐志嬌 編輯)