虎年險企或借道股權滲透地產開發

一如之前險資以自用名義購入不動產一樣，保險機構又走上了“曲線從戎”的道路。業內分析人士認為，在目前央行調高存款準備金率及中央對房地產市場的調控政策頻出的情況下，在今年內不排除有更多的險企會與地產公司通過股權投資的形式繞開政策的界限滲透房地產開發。

2009年10月份以來，浦發大廈整體轉讓曾吸引了泰康人壽參與競拍，中國太平洋人壽、泰康人壽等分別組團參與角逐上海外灘國際金融服務中心地塊，陸家嘴太平金融大廈最終被太平人壽成功收購等等險企競購商業地產項目的消息頻頻見諸報端。由此可見，投資不動產的政策開閘之后，保險資金投資樓市明顯已經變得更加積極活躍。

國壽入主遠洋地產一拍即合

翻看2010年以來各研究機構對我國房地產市場的研究報告可以發現，諸如“量價齊跌”、“謹防風險”、“行業利空”等等詞匯頻頻出現，揭示地產市場在宏觀調控下正處于休整階段。然而就在政策趨緊的此時，險企入主地產的消息也頻頻傳出。近期坊間熱議的焦點當屬中國人壽入主遠洋地產。

2009年12月27日，中國人壽斥資58.19億港元，認購遠洋地產發行的9.34億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例達16.57%。然而，第二大股東的座椅顯然不是中國人壽的心理預期，就在成為遠洋地產第二大股東后第17天，中國人壽便急不可耐地再度出手。于2010年1月12日， 中國人壽購入中化股份所持遠洋地產的4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，從而躍居遠洋地產第一大股東。

對此筆股權投資，銀河證券的許力平認為，中國人壽在這一階段出手遠洋地產，從時機來看，從價格上來看，均表現出成熟老道的資本運作實力。一方面，入主專業的地產公司，不僅可以彌補其在地產投資領域的經營短板，通過專業的公司使其豐厚的資金得到穩定的收益回報；另一方面，通過入主專業的房地產企業，還可以規避諸多對于保險企業投資不動產的政策限制。

遠洋地產與中國人壽的合作可謂一拍即合。吸納中國人壽這一戰略投資者入主，是一又次資本運作的成功案例。遠洋地產高層曾表示，公司的每一次融資都是為了項目拓展而進行。

作為輻射北京、上海等國內一線城市，以及長三角、珠三角和環渤海經濟圈主要城市的國內開發企業，遠洋地產在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等地共有30多個處于不同開發階段的項目。資料顯示，截至2009年年末，遠洋地產共有土地儲備1300萬平米。

在目前這樣一個政策大環境下，引入一位如此財大氣粗的大東家，對于遠洋地產來說，以后做起項目來就越發"不差錢"了。

調控下的地產風險幾何

央行提高存款準備金率，部分地區增加地塊投放量以及中央出臺的各項地產調控政策對于房地產業來講，無疑是一個重大利空信號。

有研究報告指出，2010年1季度樓市成交環比至少將下降25%。但分析人士認為，樓市成交環比的下降是因炒房資金減少帶來的一個必然結果。然而對于保險資金來講，優化資產管理以及保險資金的保值增值，是保險業良性發展必要而關鍵的環節。因而，保險資金向收益較高的行業和領域進行投資，也是保險業分散風險，保證保險資金的保值增值的必然要求。保險資金投資渠道的拓寬，是在優化保險資金的資產負債，降低保險公司投資營運風險的前提下，所以，他們不可能去炒房，他們看重的更是長遠的穩定收益。

提高存款準備金率使商業銀行放貸行為更趨謹慎，而增加地塊投放量則在保障了土地合理供應量的同時，也將有效抑制對地價的炒作。那么，這些會對房地產企業虎年的經營產生不利影響嗎？對此，分析人士認為，房價與成交量的下滑肯定會影響地產企業的銷售收入，但恰恰是低價格更有利于降低開發商拿地成本，使銷售房價回歸合理區間，從而使開發商獲得相對合理且穩定的投資回報。從中長期來看，市場活躍度會上升，商業物業的價格因此也會出現一定幅度上漲。

對于保險資金所涉及的房地產領域，大多數專家學者的認識基本一致，即保險資金流入一般會進入風險較小而回報穩定的商業地產。在目前央行調高存款準備金率及中央對房地產市場的調控政策頻出的情況下，許力平認為，中國人壽入主遠洋地產，一個是有著豐富的地產經營管理經驗，一個則是有著豐厚的資金實力，當前這種環境下，在今年內不排除會有更多的險企與地產公司通過股權投資的形式展開深層次合作的可能性。對于虎年的地產投資策略，機構普遍認為，在行業利空政策尚未消化、成交量尚未明確企穩回升之前，應謹慎投資房地產行業，有政策扶持的特定區域的房地產公司投資機會相對較大。