開發商扎堆廣州"三舊"改造成"香餑餑"

1月15日，隨著廣州市政府最新公布的《廣州加快推進三舊改造工作的意見》文件再次明確相關細則，城中村的模式將在未來10年中逐步從廣州消失，取而代之的是便捷的生活小區和現代化的商業樓群、中央CBD等。

據廣州市常務副市長蘇澤群透露，三舊（舊城區、舊村莊、舊廠房）改造，將為廣州新增高達353平方公里的建設用地。優質的土地資源令不少開發商趨之若鶩，其背后利益博弈將會如何？對市場將會帶來怎樣的沖擊？

10年將盤活土地74平方公里

15日，廣州市政府公布最新的《關于加快推進三舊改造工作的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》明確提出，要用10年的時間基本完成廣州市三舊改造，在未來3~5年的時間基本完成位于城市重點功能區的52個城中村的重建改造工作，并將實行稅費減免和返還等優惠政策，吸引社會資金參與。

據廣州市國土資源和房管管理局的初步統計，未來10年時間，三舊改造將盤活低效用地達74平方公里，僅未來5年就可以騰出28平方公里低效用地，這將超過廣州十年的住宅土地供應量。

這次政府僅用3~5年的時間就要完成中心六區的城中村改造，開發時間短，任務急，壓力大。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，由于城中村改造必然會涉及大量房屋拆遷和村民安置等工作，這勢必將更積極地鼓勵開發商參與進來，一來緩解政府的財政壓力，二來使得拆遷工作更為順利。

目前處于改造范圍的城中村均位于中心六區，就算當地村民要價很高，開發商也會買單。黎文江指出，目前中心城區土地供不應求，房價很高，隨著未來的城市化發展，配套的完善，開發商會獲得更高的利潤，也將進一步推高房價。

廣州市房管局公布的最新樓市數據顯示，廣州一手住宅均價已達1萬元/平方米，中心六區的一手住宅均價高達1.3萬元/平方米。去年一年的住宅供應量超900萬平方米，創歷史新高，但中心區域的一手住宅供應連續數月趨緊。這就是為什么這么多開發商會積極參與舊城改造，黎文江說。

開發商扎堆城中村改造

記者注意到，諸多開發商介入的廣州舊城改造項目主要集中在城中村上。

去年8月，由富力、合景泰富以及新鴻基三家地產大佬聯手打造的獵德城中村改造正式動工，標志著廣州首個由開發商投資的城中村改造進入實質性的工程階段。該項目投資高達100億元，由富力和合景泰富在2007年9月以46億元的天價拿下；此后新鴻基加入，三家各占1/3的股份。該項目涉及大型商業中心、高檔酒店、甲級寫字樓及服務式公寓等商業項目。

在獵德項目開工前，富力于6月初同廣州市同和實業公司簽下了合作改造同和城中村項目框架協議書，這是富力繼獵德城中村改造后，參與的第二個城中村改造工程。

去年10月，保利以1.42億元的底價拿下廣州市琶洲地區4塊城中村用地舊城改造項目，總建筑面積達104萬平方米。其中，可建不限戶型的住宅40萬平方米，其余64萬平方米全部為商業金融用地。盡管以底價拿下，但保利還將投入城中村改造成本和配套綜合費用約44.7億元，提供政府琶洲地區綜合整治費用3億元。該項目實際樓面地價為4714元/平方米，而如今該區域普通酒店公寓的售價已達到2.3萬元/平方米。

在去年土地市場表現平平的合生創展，在今年初也傳出將涉足廣州越秀區登封村的改造，初步估算改造資金將超過26億元。該項目建筑面積達16萬平方米，包括居住和商業金融用地，但由于該區域城市規劃限高，使得這一項目擱置。

據北大公共經濟研究中心研究員韓世同介紹，上述獵德和保利琶洲兩個項目中，獵德項目是由開發商支付的地款作為村民安置以及相關的拆遷費用，開發商再在原地點修建商業項目；而保利琶洲村項目由開發商全盤負責，與當地村委會直接談判，政府僅是一個土地出讓的平臺。

19日，《每日經濟新聞》記者致電保利地產，該公司相關負責人表示，琶洲村項目各種拆遷、安置工作以及項目規劃在持續進展中。富力地產相關人員也向記者表示，目前同和改造項目在持續進展中。據悉，由于涉及村民的小產權房，村民的賠償問題至今具體方案也未定下來。

政府開發商村委會三方博弈

廣州市中心舊城改造過程中，由于較低的補償金額及較低的回遷率損害了部分居民的利益，廣州市政府曾一度禁止開發商參與，舊城改造經歷了從拒絕開發商到接受開發商反復的過程。

這主要涉及到代表村民利益的村委會、開發商以及政府三者之間的利益博弈，韓世同表示。

他指出，曾經有一個時期，政府提出不允許開發商參與舊城改造和舊廠改造，認為開發商利字當先，不顧城市規劃的要求。政府甚至還劃了一個舊城保護圈，圈內的拆遷補償要比其他的標準高出20%，讓不少開發商舊城改造項目流產。

在琶洲城中村改造前，廣州市城中村改造可謂步步艱難。獵德村改造項目由政府先行墊資進入，適逢市場轉向，開發商資金緊張，一度遭遇風險，不得不推遲兩年到去年8月才正式進入開工階段。

年初市場傳出即將頒布的一號文件重點強調了城鎮化，表示將推進城鎮化作為保持經濟平穩較快發展的持久動力。不少業內人士擔心，舊城改造開門放閘后，會成為開發商搶食土地的盛宴，農民的利益有可能得不到保證。

對此此次舊城改造，廣州市政府表示，將以被拆遷房屋的市場評估價為基礎，增加一定的改造獎勵、套型面積補貼和搬遷獎勵。舊城改造后，當地居民可享受社保等保障。

《意見》還明確，各區政府是三舊改造的第一主體，采用政府、市場、改造主體等多元化的資金籌措渠道，在財政扶持和稅費減免方面，實行市權限內稅費減免返還、重點改造區域土地出讓收益市區以8∶2分成的優惠政策。

黎文江表示，此次廣州舊城改造，只要90%以上的居民同意，就可以啟動改造，這比以前的拆遷工作更為容易。舊城改造重要的是后期居民的安置工作，居民可以通過出租自家房屋的方式獲取穩定的收入，或是靠當地村委會的酒店、旅店項目出租，獲得一定的分紅。

應該由政府起主導作用，掌握各種共建設施的配套規劃，再聯合開發商一起合作。韓世同認為，政府不能將城市發展的規劃、配套主導權拱手相讓，導致城市的規劃發展和配套不完善，另外舊城改造是一項長期的工作，不能一蹴而就。