謹防歪讀"規劃"煮沸房地產

轉眼之間，很多地方的“區域性發展規劃”又風行起來。大家紛紛向上面要發展規劃政策，去打造這個“都市圈”，那個“城市群”。

理論上來講，“區域性發展規劃”作為一種刺激和拉動經濟的工具，短期內能創造出一個“洼地”，吸納各種要素進入并加快流動，從而迅速催生資本聚集效應。但“區域性發展規劃”一旦成了一件人人都在賭運氣的標的，就非常容易背離實際，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個巨大的流動性漩渦。而房地產作為資本增值和發展突破的首選項，首當其沖會被拖入。縱觀近些年許多區域崛起的現實，房地產不連跳幾個臺階、基礎設施建設不突飛猛進、城市化推進節奏不加快，區域經濟一定是不會有起色的。于是，區域性發展規劃與房地產業發展機會、區域經濟與房地產業部門經濟，就直接畫上了等號。如果不能扭轉這種極端錯了位的聯系，后果是很難設想的。

人們已經看到，一些地區在剛剛拿到批文之后，當地房地產市場已然如一鍋煮沸的開水，各路資本紛紛殺奔而去，趨之者眾，價格隨即扶搖直上。

上一次海南島房地產泡沫破滅，一個最主要的原因，就是這種錯覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設特區，結果那里卻變成了房地產投資樂園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。民間、公有資金匯流，連國有銀行也參加了炒賣大軍。實業沒有做起來，大多數資本都在鉆投機取巧的空子。因為流動性漩渦的作用，土地、房屋的價格受到劇烈攪動，變得嚴重脫離實際，在缺少真實性需求支持的情況下，最終摔了個粉碎。

包括海南等新近拿到規劃批文的區域，在迎來又一輪歷史性機遇的同時，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了，“概念性炒作危機”陰影卻始終沒有走遠。盡管有人認為，眼下的市場已不是當年的初級形態，以前的悲劇當不致重演。但我認為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規劃存在，流動性漩渦就一定要出現。原因在于，當前的中國市場并不缺少流動性，缺的恰恰是吸附這些流動性的“噱頭”，那一紙規劃就是再好也沒有的噱頭了。在今天，無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區域注入，這對于各個準備起步的區域板塊的撬動是很明顯的。一些不好的苗頭也被助長，高爾夫球場、別墅等更多本來早就進入了國家禁止供地目錄的高端物業建設項目，又可以憑借著“規劃熱”的東風遍地開花。

區域經濟是許多部門經濟的集合，是一種結構性、同步性、綜合性和協調互補性的經濟形態，如果杜絕不了那種在任意一地都可以復制、移植的房地產業一枝獨秀、單兵冒進的低水平發展模式，無疑會讓資本玩家鉆了空子。就此而言，我們顯然需要加強一種可持續性的區域發展營造意識，力避急功近利的心態。現在有很多時候，我們的一些地方，申報規劃的功利意識濃重，一味要政策、要優惠、要“特”、要“先”，想方設法標新立異，卻不先問問自身潛力何在。倘若再被資本玩家趁機炒高房價、地價，這非但無助于區域發展規劃的全面落地，反而可能擾亂既定的規劃安排，抑制區域經濟發展。

要防止此類“房地產熱”，先得設法使盲目性、一窩蜂似的“規劃熱”冷卻下來。區域性規劃，并非越多越好，要寧缺毋濫，不宜鼓勵競相“要規劃”的風氣。經濟發展受諸多因素影響，核心的一點是，大到一國，小到一地，都需要以結構合理、需求堅實的產業基礎做后盾，凡事要多問一個“需求在哪里”，再來談供給。

對于區域發展規劃戰略，決策層也要對規劃落地全程予以監督控制。在規劃推進的過程中，必須嚴格控制土地、資金兩類要素的投放。因為有政策傾斜和照顧，預計這兩類要素的投放將會拉開一個極大口子。如果兩者投放不夠合理，甚至失去控制，在市場層面就會導致炒地、炒房的惡果。

可以說，在一個區域規劃體系中，有很多產業部門需要政策惠及，但房地產業是最不應該受到關照的，更不能被當成特殊產業來對待。放眼全國看一看，現在不僅流動性充裕的地方，房地產經濟很發達，連很多流動性并不充裕的欠發達地區，亦如此。所以房地產業本就該被排除在一攬子區域規劃措施之外。