房價向左融資成本向右 房企利潤或跌一成

2011年年初，房地產業曾是一個平均行業利潤率達到36%，僅次于食品、飲料之后的高利潤行業。部分樓盤的售價甚至達到當時買地樓板價的80倍。

而在一年后，整個行業的高利潤趨勢或已被扭轉。多位地產大佬在各種論壇上承認，房地產行業高利潤的時代已結束。

目前整個行業的利潤率究竟有多高？山西證券的一份報告披露，根據測算，2011年伴隨融資成本上揚以及房價松動，有專家指出房地產行業利潤將被蠶食近10%。山西證券進一步指出，如果行業房價普遍下降15%，而其他因素保持穩定，則房地產行業毛利率水平將下降至26.5%，將會是近5年來最低水平。

全行業利潤率下滑似乎是不爭的事實。但上述利潤率下滑現象究竟只是暫時的，還是中長期的趨勢？在整個行業利潤下滑的大背景下，有沒有項目和企業的利潤率出現逆勢增長？今年整個房地產行業利潤率的實際趨勢又將是怎樣的？利潤率的下滑會不會讓資金本就極為緊張的房地產行業更加雪上加霜？

《每日經濟新聞》就當前行業利潤率情況展開了一番調查。

地產調控之下，成本上升的項目不止有銷售難度加大帶來的相關促銷成本以及管理成本，還有融資成本。

融資成本高企

近日，保利地產發布的《保利房地產(集團)股份有限公司2011年年度業績快報》顯示，2011年公司實現營業收入約470億元，同比增長31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約65億元，同比增長32.39%。

東方證券研究員楊國華對此份業績快報的簡評中指出，2011年保利地產整體利潤仍保持了較高增速，但2011年凈利潤額“略低于我們的預測數約5%”,主要原因“可能是2011年期間費用較2010年上升因此侵蝕了部分凈利潤”。

楊國華進一步解釋道，從2011年三季度的情況看,保利地產銷售和管理費用占公司營業收入的比例為5.7%,較2010年上升了1.9個百分點；銷售和管理費用占銷售金額的比例為2.19%,較2010年上升了0.11個百分點。可見,管理費用的剛性和銷售難度的增加,增加了房企的成本，蠶食了房企利潤空間。

之前，房企融資主要來自于銀行開發貸款和按揭貸款，以及證券市場一定規模的直接融資。而以限購與限貸等為代表的本輪地產調控以來，房企融資結構發生了變化，地產開發貸款和個人按揭貸款均出現大幅回落，并有降幅不斷擴大的趨勢。相比較而言，房企自籌資金的增速開始有所增加，且保持高位穩定運行。

國家統計局發布的統計數據顯示，2011年房企本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，其中，國內貸款量基本與上年持平，自籌資金量增長28%。

值得注意的是，《每日經濟新聞》記者根據國家統計局公布的各年房企資金使用情況的數據匯總后發現，2007年以來的5年，2011年房企的資金杠桿率 （資金來源總量與自籌資金量的比率）為最低，僅為2.44倍，而2007年至2010年分別為3.18倍、2.53倍、3.19倍、2.71倍。

泛海建設一位匿名高管向 《每日經濟新聞》記者介紹說，房企資金杠桿率的進一步去杠桿化，意味著房企自籌資金壓力在不斷疊加，而在房企不斷升高的自籌資金中，在信貸收緊之下，信托融資、民間借貸等高成本資金占比在水漲船高。

以房企自籌資金的主要形式地產信托和民間借貸為例。世聯地產董事長陳勁松指出，2010年全國發行信托3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年總量還要多，其中1/3為銀行的理財產品，2/3面向房地產。此外，2011年有近2萬億元民間借貸進入了房地產業。

國泰君安的一份統計數據顯示，地產信托資金一般的資金年回報率達15%~20%,遠高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時壓縮著房企的利潤空間。

房價下行壓縮利潤空間

地產調控之下，融資成本上升擠壓著房企利潤空間；另一方面，房價的下行更進一步壓縮著房企的利潤空間。

國家統計局公布的統計數字顯示，2011年11月，全國70個大中城市中，房價環比下降的城市數量達到49個，占比達七成，這一現象普遍被業內看成是房價暫時步入“跌時代”的重要標志。

而在市場層面，迫于市場壓力，萬科、龍湖、保利地產等房企正在掀起一波又一波的降價促銷，以搶收備糧。

地產評論人士王世泰認為，在從緊的地產調控之下，受房價下行和融資成本上升等的擠壓，房企的利潤空間受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。

不過，泛海建設的匿名高管對此分析說，2011年房企的大規模降價促銷主要發生在年末的兩個月內。而按照財務結算的一般行規，一個項目只有交樓后才能進入財務結算程序。一個地產項目從銷售到交樓，期間一般有一年半到兩年的間隔周期，因此2011年各房企入賬的銷售數據，基本是2009年和2010年市場較好時候的銷售數據，而2011年的銷售數據，尤其是2011年年末的銷售數據，一般需到2012年、2013年的財務報表中才得以體現。因此，2011年年末降價促銷而導致的一些利潤率相對下降的銷售額，或很難反映在2011年報里。

龍湖一位高管向 《每日經濟新聞》記者反映說，根據房企的結算程序以及2011年房企銷售的項目，地塊的拿地時間一般在2009年以前，也就是說項目具備土地成本優勢，因此房企的利潤率不會下降太多，且仍會維持在高位運行。

一份房企的調查報告數據對此進行了有力佐證。該報告對30家房企2011年前11月的財務數據進行調查后發現，上榜的30家房企平均毛利率為42.73%，較2010年提升了4.47%；平均凈利潤率為28.91%，較2010年上升8.42%。其中，毛利潤率超過50%的房企數量達5家，比2010年同期多一家，有13家房企毛利潤率空間在40%~50%，較2010年同期多5家。

利潤下滑或在中報顯示

2011年的行業整體利潤下滑跡象可能在2012年的中報中得以反映。

龍湖高管對此解釋說，目前的很多大型房企，公司土地儲備量一般以2年~3年為一個周期。根據這個土地儲備周期計算，2012年房企銷售的地產項目，正常情況之下，多數土地的拿地時間為2009年之后，而2009年后，伴隨房價的飆升，地價更是一路猛漲。這批土地上的項目進入市場銷售期后，項目的土地成本將大大蠶食項目的利潤空間。

值得注意的是，2011年房企的相關銷售數據將陸續被結算進2012年房企的相關財報，由于促銷成本和融資成本等上升，房價下行等影響，這批銷售數據計入財報后將拉低相關財報的利潤率。

龍湖地產執行董事、首席市場官秦力洪對此也認為，一線房企目前的凈利潤率在15%左右。如果2011年這批以3%、5%和8%凈利潤率銷售的樓盤在2012年進入結算通道后，將進一步把房企的凈利潤率拉低至10%上下。

業內預計2011年銷售的數據將從2012年中報開始得以體現，而集中反應期會在2012年年報及2013年房企相關財報。

/房企分化/

部分房企利潤仍在增長 高周轉或更順應市場趨勢

有道是有人歡喜有人愁。雖然有機構數據顯示，2011年房地產企業的利潤會“蒸發”10%~15%，且可能下降至5年來的最低水平，但一些項目布局合理或者追求高周轉的房企依然在低迷的市場環境下獲得良好的收益。中投證券預測顯示，2011年萬科的營業收入和凈利潤分別可能達到659.28億元和97.97億元，依此計算，其去年的利潤率將同比2010年的14.3%出現小幅提高，除萬科之外，恒大、保利地產、融創中國等房企2011年的盈利也保持較快增長。

2011年的房地產市場格局分化日益明顯，在周轉速度和品質利潤之間，房企依然在尋找自己的平衡。

部分房企利潤仍逆市上漲

萬科于日前發布的2011年業績數據顯示，2011年全年萬科實現銷售面積1075.3萬平方米，實現銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。

公開數據顯示，2011年萬科144平方米以下戶型占比達88%，而這一比例在第四季度達91%。

雖然在公布全年銷售業績的同時，萬科并未透露2011年的利潤增長情況，但據一些機構的分析數據，萬科去年的凈利潤得以保持高速增長。中投證券預測顯示，2011年萬科的營業收入和凈利潤分別可能達到659.28億元和97.97億元，依此計算，其去年的凈利潤率將達到14.8%，同比2010年的14.3%有所提高；保利地產于近期發布的業績快報則顯示，2011年保利地產實現營業收入470.27億元，同比增31.02%。依此計算，保利地產去年的凈利潤率為13.8%，同比2010年的13.7%也有小幅提高。

根據中投證券提供的數據，保利在去年年初就主動增加了中小戶型的比例，而144平方米以上的大戶型占比下降了10%~20%。

除上述兩家房企之外，在2011年業績方面表現突出的還包括恒大和融創中國。

公開數據顯示，2011年恒大全年銷售達到803.9億元，同比增長59.4%；截至2011年12月31日，融創中國全年合約銷售金額達192億元，同比增長130%。

高周轉更勝一籌

根據由中房產信息集團聯合中國房地產測評中心聯合發布的《2011年中國房地產企業年度銷售TOP50排行榜》，前20位的房企中，除2家沒有公布2011年銷售目標的房企外，只有8家完成了全年任務，由此可以看出，有一半的房企并沒有完成年度銷售目標。

CRIC分析指出，房企市場格局的分化已經十分明顯，但總體來看，一些奉行高周轉策略的房企表現均比較搶眼。

從業績排名靠前的幾大房企中可以看出，萬科、恒大等均是以高周轉著稱，而這些房企在盈利能力上的表現也十分突出，利潤均保持一定幅度的增長。

前述分析顯示，萬科和保利均在去年減少了大戶型的占比，增加了中小戶型的產品比例；恒大在近幾年則一直致力于二、三線城市的拓展，其2011年中報數據顯示，在其進駐的101個城市中，二線城市和三線城市分別為24個和74個，而在項目布局上，一線城市只占3.3%，二、三線城市則占據96.7%。

相關分析指出，從二、三線城市的地價上漲和房價上漲的對比情況來看，早期在二、三線城市布局的房企拿地成本普遍較低，但近兩年來，二、三線城市的房價上漲幅度卻高于一線城市，兩相對比不難看出，這些房企的利潤相當可觀。

地產專家韓世同認為，在二、三線城市布局可以獲得成本控制上的優勢，實現快速銷售快速回款，這說到底也是一種追求高周轉的策略。

CRIC分析稱，在今年信貸緊張，資金成本較高的環境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。

增長策略的博弈

從上述分析不難看出，調控持續深入的情況下，高周轉的企業無疑更順應市場趨勢，而一些追求高品質高利潤的房企則舉步維艱。

以綠城和SOHO中國為例，根據綠城2011年中報，2011年上半年，綠城的凈資產負債率從前年年底的132%攀升至163.2%，負債率遠高于其他房企，而在2008年，綠城也面臨著同樣的資金困境。經緯行研究中心對此分析原因指出，除了綠城專注于豪宅的打造、定價較高外，不斷融資、不斷拿地這種快速擴張的模式也對企業的資金鏈提出了嚴峻考驗。

此外，去年的前11個月，SOHO中國銷售業績同比下滑了54.62%，擴張快速和銷售放緩亦是制約其資金鏈的重大因素。

CRIC分析稱，在發展策略上，房企其實一直在尋找高周轉和品質利潤之間的平衡，品質利潤型企業更多地追求項目品質帶來的高毛利率和土地升值溢價帶來的超額利潤，在目前的市場環境下發展空間反倒受到了一定程度限制。

當然，高周轉必然會以犧牲利潤率作為代價，但是從整體效率上來看，周轉率的提升彌補了利潤率的降低，并且提升程度遠遠大于利潤率的下降幅度，非但沒有降低凈資產回報率，反而加快了資本使用效率，降低了財務風險。

/業內聲音/

房企利潤下調或僅是暫時現象

雖然很多業內人士稱房地產高利潤率時代將一去不返，但另一方面，接受《每日經濟新聞》記者采訪的多位業內人士表示，2011年房企利潤下滑，僅僅是在樓市調控下的短期效應，與制造業和其他行業相比，房地產行業的微利時代遠未到來。

上市房企利潤出現短期下滑

始于2010年4月的調控政策在2011年三季度顯現效果。

1月17日，國家統計局發布的數據顯示，2011年全國房地產開發投資總額為61740億元，同比增速與上年相比回落5.3%。全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速同比下降5.7個百分點。

2011年12月，全國70個大中城市中，有52個城市房價出現下降，占比超過70%。

伴隨著房價的下行，以萬保招金為代表的龍頭房企業績增速出現放緩跡象。從萬科公告的逐月銷售數據看出，從8月份到12月，萬科銷售業績增速連續環比下滑。

在整體銷售量上的減少，以及作為最為直接影響房企利潤的因素，房價的下跌也開始影響房企利潤下降。

2011年三季度，金地凈利潤僅為153.63萬元，與2010年同比下降98.63%。如此之少的凈利潤還不夠在深圳關內城區購買一套60平方米普通商品房。

而據上市房企三季報披露的行業凈利潤顯示，131家A股上市房企第三季度合計實現營業收入699.58億元，環比下降8.15%；合計實現凈利潤73.19億元，環比下降29.36%。凈利潤環比下降的公司共77家，占比達58.7%。

因為調控對房地產行業的打壓，房地產利潤減少到底是一個長期的趨勢，還是短暫的市場調整？對此，世聯地產市場研究部首席分析師王海斌認為，由于限購和限價等政策，壓制了房地產需求和房價，房企利潤出現下降，只是短暫的現象。

而深圳眾廈地產總經理助理林曉華也認為，從長期來看，隨著行業競爭的加劇，房地產行業整體利潤下降是必然。“因為調控政策對市場的影響不是一兩年就會消除的，房地產調控是一個長期的過程。”林曉華稱。

房地產微利時代還有多遠？

在土地成本、人工成本、財務成本逐步增加之后，大多數地產業界人士認為，房企已經告別過去的“暴利”，進入微利時代。

2011年12月萬科媒體交流會上，萬科總裁郁亮表示，房地產行業進入了下半場，過去的好日子已經不再，并將告別暴利。

2011年12月，在全國工商聯房地產商會金融年會上，海爾地產董事長盧鏗更是一語驚人，提出如今的房地產行業早已經沒有暴利，長期維持在一個微利的狀態。

在樓市“限購、限價”政策盡出，房地產行業的制度性政策（如房產稅試點）全面推行的時間關口，房地產微利時代是否真的即將來臨？

對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉則認為，房企在我國行業中有一定的特殊地位，決定著即使房地產行業市場競爭充分，其利潤率在短期內不會大幅下滑。

韓長吉認為，房企利潤整體下降并非市場調控的結果，在政策調控的作用下產生的下降趨勢并不具有行業代表性。目前，土地出讓金溢價降低，而市場供應與政策限制則一直處于高調控狀態，調控只是把價格和供應量摁在那里。一旦放松調控，價格又會起來。

事實上，影響房企利潤的因素有多種，土地的高溢價會導致房企利潤率大幅下降。林曉華認為，如果開發商高價拿地，那么他的項目成本就很高，開發商也很難控制售價成本，由此，開發商各自成本和利潤也不盡相同。“房地產行業發展20多年來，就說房地產行業到了沒落期，還為時尚早。”林曉華表示。

房地產下半場房企求變

調控因素下的行業利潤下滑，對開發商來說，到底意味著什么？

無需贅述，展望未來房地產行業發展趨勢，除了郁亮“上下半場”的論述，房地產行業形勢已經悄然改變。但是在利潤率方面，短期內會出現兩極分化，一部分房企利潤維持而另一部分房企下降，將成為一種趨勢。

在分析2011年上半年房企年報的負債率及銷售規模后，韓長吉認為，房企利潤率的變化改變了房企的經營策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以規避利潤波動風險。如金地進入房地產金融、商業地產，恒大進入文化產業等。還有一部分房企則采取了快速開發加速資金使用效率的手段來增加凈資產收益。如2011年，萬科、恒大、碧桂園、中海、佳兆業等房企紛紛選擇快速周轉的營銷策略。

韓長吉表示，通過此輪政策調控，房地產行業將產生相應的市場變化。其一，房地產行業中部分資金鏈韌性差的中小房企將以離岸為主，房地產行業的行業集中率穩步上升。

但通過兼并之后，房企能否保證行業利潤的穩定，仍然不得而知。

韓長吉稱，房地產行業的利潤下降幅度并不一致，按照房企共性而言，由于市場剛需的支持，只要房企放棄一定的收益區間，針對剛性需求的房企將維持房地產的資金回流。

而林曉華也認為，產品和營銷策略能夠適應市場變化的房企，最終將在兼并和淘汰過程中剩下來，從而贏得更多市場份額。(每日經濟新聞)

(付影 編輯)

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