地產開發轉型進入“下半場” 商業地產受關注

大連萬達集團董事長王健林榮登內地新首富，這意味著商業地產發展進入了新的階段。業內認為，以住宅為主的傳統房地產開發模式已近轉型時點。

據中國房地產報6月21日報道， 萬科總裁郁亮將中國房地產行業比作一場足球賽：過去十幾年房地產商踢完了上半場，如今下半場剛剛開始。

6月9日，萬科宣布旗下首個城市綜合體龍崗中心區項目正在緊鑼密鼓地籌備中，預計2011年面市。這意味著，萬科向多元化發展邁出了堅實一步。

此前，大連萬達集團董事長王健林榮登內地新首富。第一次，商業地產大佬取代住宅大佬坐上首富之位。這意味著商業地產亦可制造財富神話。

業內人士普遍認為，傳統房地產以住宅為主的單一格局，已至轉型時點。當下，開發商們普遍看好商業地產的發展。今典集團聯席主席張寶全公開稱，他不會按照傳統的房地產開發模式經營了，因為時代不同了，房地產開發無法按照從前的模式進行。

地產行業轉型進入第二階段

隨著時代的變化，房地產行業也在發生著變化。

郁亮認為，地產業遍地黃金的時代已過去，未來的競爭態勢和勢力格局充滿變數。

金地總裁凌克則將地產開發概括為三個階段，第一階段是住宅開發，第二個階段是商業開發，第三個階段是地產服務業。他認為，目前中國地產業已進入第二階段。

地產大佬們對商業地產的戰略部署可以佐證。

2010年一季度，萬達商業地產公司實現房地產合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約152億元，超過了萬科此前公布的150.9億元的一季度銷售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，第一次坐上了季度銷售額老大的位置。而這也進一步刺激了其他幾大房企進軍商業地產的決心。

2010年4-5月，萬科陸續披露旗下3個體量巨大的商業地產項目以及一個高端商務酒店項目，這4個項目分別位于北京、西安、東莞和武漢，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內陸區域中心城市，總投資高達百億元。

這輪投資涉及企業之廣、投資規模之大前所未有。萬科之外，地產商如保利、中糧、萬通、華潤置地、凱德置地、雅居樂等品牌房企們亦有動作。

華潤置地在香港2009年的業績發布會上披露了公司商業地產在未來資產比例和利潤貢獻將上升至40%。隨后，一直專注于住宅開發的雅居樂也在中山拋出20萬平方米商業地產的項目。

從保利地產的公告可以看出，保利地產2010年已斥資214.71億元拿下位于北京、上海、廣州、天津等地的數宗地塊。而從近日競得的地塊看，保利所取得的多幅地塊為商住用地。

保利的拿地路線圖呈現了部分房地產企業進軍商業地產的路徑，而最新的統計數據則反映了房企進軍商業地產的結果。

統計顯示，從2010年一季度開始，商業地產的成交比重開始逐漸上升。在商品房總成交套數中，商業地產占比從2009年4季度的6%，上升到2010年一季度的8.1%，而新政之后更是首次突破9%，達到9.5%。

北京中原地產市場部總監張大偉預測，商業地產所占的比例可能在6-7月份繼續上升。他還指出，本輪力度空前的調控政策仍是主要針對住宅項目，對商業地產并未明確限制，商業項目仍沿用之前的信貸門檻，而這一門檻已和住宅基本持平，原先的劣勢基本不復存在，這對一度被低估的商業地產來說，意味著新的利好和機遇。

對開發商而言，住宅市場是一次性收益，而商業地產是一個長期收益，商業地產產生的增值效應在于三種，一是房地產本身物業的增值，二是商業流通經營的增值，三是商業運營和房地產開發的品牌增值。

無疑，適當比例的商業地產開發可應對行業競合加速和利潤率的攤薄。同時，商業地產更容易獲得政府的政策扶持。
在此前的十數年，地產大佬依靠住宅開發不斷延續著財富夢想。在“2010新財富500富人榜”中，有88位來自地產業，占上榜富豪人數的17.6%；其財富總額達6,490.8億元，占500富豪財富總額的22.5%，地產業成為財富集中度最高的行業。

業內人士稱，城市化締造了地產商們的財富神話，但如果一種模式吸引了社會所有的資金蜂擁而上，那么，這個模式就有了股市迫近6,000點的味道。

從目前市場情況來看，住宅轉冷已經在所難免，很多一線城市需要的物業類型正在發生變化。由于這類城市發展時間長，住房存量大，舊城改造也接近完成，住宅已經不再是“獨大”的產品。

在嚴厲的政策調控下，相對于住宅開發而言，商業地產開發存在明顯優勢。加之房貸新政讓住宅、商業地產這兩類產品的投資風險此消彼長。因此，資金轉舵的亦不止開發商，數億民間資本也出現“棄宅裝商”的苗頭。

據悉，來自山西的煤炭資金成立了一只上千億的基金尋找投資路徑，這些熟悉房地產行業的煤老板如今較為感興趣的投資方向就是商業地產。如同山西民間資本一樣，來自溫州的民間游資亦在蠢蠢欲動。

有專家預期，隨著一線城市國際化程度的提高，產業結構的逐步升級，其商業地產投資價值將不斷升溫，或將迎來高速發展的黃金時代。

何種類型的商業地產最具潛力

商業地產有關的從業者乃至專家目前最為津津樂道的話題就是商業地產迎來了“黃金十年”。

來自仲量聯行的報告顯示，2010年北京、上海和香港三地的商業地產資本價值將增長7%到12%。

該報告預測，在亞太地區商業地產市場前景普遍不景氣之際，中國一些重點城市的商業地產價值2010年將出現大幅增長。尤其是從上海市場來看，受益于世博會效應，租金市值2010年預計將上漲10%。而在此之前，亞洲所有重點城市的商業地產資本價值都出現了滑落，東京、孟買兩地較2007年高點下跌逾40%。

仲量聯行亞太地區首席執行官阿拉斯泰爾•休斯表示，金融危機重創了亞太地區的商業地產市場，中國的強勁增長將在2010年幫助其主要城市實現商業地產增值。但是，哪些商業地產最具投資價值、如何運作一個成功的商業地產項目，成為開發商們最為關注的問題。

業內專家認為，根據經濟轉型和產業結構的調整，尋找合適的開發、投資品種是商業地產發展的關鍵。理由是2010年國家提出經濟轉型，提出由外轉向內，爭取內升的驅動以及創新發展。而當經濟轉型和產業升級時，會促成新的產業集群，且城市規劃很有可能進行調整，這些都會衍生出新的商機。

市場分析顯示，適當規模的新興城市綜合體、傳統的社區商業、商圈式酒店公寓、生產性服務地產，前景為業內所看好。而產業升級亦給寫字樓物業帶來新商機。

上海社科院商業研究中心主任朱連慶認為，未來比較熱門的商業形態將是新興的城市綜合體。一線城市中心城區商業發展已經經歷了相當長的時間，相對成熟，調整的空間亦較小，而隨著交通設施的改善，以及基礎人口的大量導入，外圍區域的新興城市綜合體將成投資熱門。

相較單一的普通商業項目，城市綜合體的優勢在于集合了商業、酒店、辦公等多種功能，引發的人群聚集效應不可低估。

不過專家同時提醒說，城市綜合體是大型商業項目，但不能“一味求大”，不能作為形象工程開發，需結合當地實際消費能力以及市場環境等確定綜合體的規模、業態組合，否則難逃招商厄運。專家建議，不管是開發商還是投資者可重點關注總建筑面積在20萬平方米左右的項目。

同時，產業轉型和升級已經成為未來經濟發展的主旋律，這種變化將會為高檔寫字樓帶來諸多機會。中國不動產研究中心統計顯示，4月北京寫字樓成交均價為22,173元/平方米，而5月成交均價達到25,000元/平方米左右。新政出臺后，在租商業地產項目的租價明顯上漲。

另一被業界看好的開發領域則要數社區商業了。

中國社區商業工作委員會主任董利指出，目前開發商對社區商業的重視程度遠遠不夠，社區商業仍然是一個薄弱環節，具有很大的發展空間。社區商業是居民在日常生活中必需的一種商業業態，實際上是一個更可持續的商業模式，但目前國內大多數城市均存在社區商業網點嚴重不足的問題。同時經營業態亦較為單一、粗放，尚待升級。依托商圈的酒店式公寓項目亦有投資潛力。業內人士表示，分布在商圈或者商務中心附近的酒店式公寓，既具有酒店的服務功能和管理模式，又吸收了住宅和寫字樓的部分特點，其綜合性能很強。

統計資料顯示，目前市場上酒店式公寓的投資回報率可達到8%-10%左右，已經發展成為高檔住宅投資產品中高投資回報和市場前景潛力巨大的投資性的地產產品。不過，酒店式公寓項目必須分布在商圈或者商務中心附近，而且周邊配套設施必須成熟。

值得一提的是，不論是何種業態的商業地產，其運營均存在不小的風險，它需要開發商有強大的資金支持和專業水準以及整合能力，才能將品牌和利潤發揮到極致。

(楊坤 編輯)