房企給"貸款"一成首付再現?

“只要首付10%，就能買到房子。”最近一周，上海部分購房者頻繁接到一家房屋代理銷售公司的短信，推銷上海周邊城市嘉興的一處名為“嘉富好第坊”的樓盤，并被明確告知，購房者可以僅以一成首付就在該樓盤買房。

《每日經濟新聞》記者昨日（11月16日）致電上述樓盤售樓處，證實該樓盤目前確實在實行一成首付的促銷措施，向購房者提供為期3年的免息購房借款。樓盤銷售人員說，這一做法的目的就是為了幫助那些受新政影響、近期不能在嘉興買房的外地購房者依然可以借款買房。而據記者調查，除了上述嘉興項目以外，廣州、北京等周邊城市的樓盤也向購房者提供借款，以幫助他們避開限制外地人購房的政策。

此前，由于一系列地產新政的影響，房地產業曾被認為繼2008年之后再一次出現資金緊張情況，不僅負債率普遍上升，還有多家A股上市的地產商上半年凈現金流入為負值。為何在行業整體資金收緊的情況下，仍有房企主動借款給購房者呢？

“嘉富好第坊”的銷售人員不經意道出了原因。他們表示，在借款給購房者的3年內，萬一國家房貸政策有變化，開發商會為購房者申請房貸。一些分析人士說，在執行層面上，或許不用3年，就有銀行愿意向不在本地工作的外地購房者提供借款了，這使得開發商愿意為貸款政策的松動“賭”一把。

多家開發商“扮銀行”墊首付

今年4月的首次樓市調控，雖然也發生過類似開發商墊資現象，卻只是個例，僅僅是開發商為避開“退房潮”。

這一次開發商卻變被動為主動，幫助購房者首付一成也買得起房。

據中房信分析師薛建雄介紹，整個長三角，類似“嘉富好第坊”這樣面向外地購房客群的樓盤不在少數。此前，江蘇一帶有多家房地產企業向購房者提供類似的一成首付，其中不乏保利等名企。

北京的地產業人士也透露，燕郊地區的一些樓盤也向外地人提供50%的借款。廣州等城市也有開發商扮演銀行，向購房者提供借款。

頻繁發生的開發商借錢給購房者的現象，令外界開始懷疑房地產行業是不是真缺錢。此前，住建部、央行等多家監管機構出臺預售資金監管、暫停新增房貸等多項旨在收緊房地產開發商資金鏈的政策；各家券商機構的分析報告也認為，房地產業的資金日益收緊。中國指數研究院的研究報告甚至顯示，目前超過50%的開發商是通過信托貸款等高利率的借款方式融資。

但是，上述開發商向購房者提供借款，似乎顯示了仍有相當數量的房企并不缺錢。上海中原地產物業顧問研究總監宋會雍說，能為購房者墊資付首付的，只有那些項目規模小、資金缺口不大的開發商。

不過，中指院副院長陳晟提出了相反看法。他認為，現在愿意為購房者提供墊資的一定是那些比較缺錢的中小房企，因為這類房企往往很難獲得銀行貸款，他們在銷售時，也不如大開發商那樣有競爭力。因此，他們不得不通過墊付購房款的方式，吸引客戶買房，緩解資金壓力。陳晟提醒，購房者要小心其中的風險，留意開發商的執行能力是否足夠強大，以至于能以銀行角色向個人提供房貸。

或賭半年內房貸政策松動

以“嘉富好第坊”為例，在購房者首付10%之后，半年內必須支付房款的其余40%。另外50%房款則在兩年半內逐步向開發商付清。按照規定，只有付清所有購房款，開發商才會辦理交易過戶手續。

因此，開發商的免息“貸款”是有前提條件的。對此，中原地產研究院高級經理劉淵表示，從目前開發商提供的一系列貸款政策看，開發商其實對可能發生的風險還是有相當預見的，所以他們采取了一些措施控制風險。

據記者了解，其他一些墊付購房款的樓盤也有類似條款，制約購房者必須在3年內還清所有欠款，否則將無法辦理交易過戶手續。

但僅依靠上述手段，顯然不能完全降低開發商風險。對此，分析師表示，開發商實際是在賭兩三年、甚至半年內房貸政策再次轉向，由緊變松，到時就可以為購房者辦理房貸，獲得全部的預售款。

“如果不是媒體報道，其實三季度房貸的政策在執行層面已經放松了。”劉淵說。

相關新聞

政策逼緊 廣州開發商自掏腰包墊首付

每經記者 朱玲 發自廣州

自“10·15”穗版新政之后，市場情況逆轉而下，部分廣州開發商甚至開始自掏腰包幫購房者墊付首付款項。

“已經有好幾年沒有出現這樣的現象了，當下政策限購措施逼得開發商不得不這樣做，尤其最近一個月，這樣的情況越發多了。”廣州地產專家鄧浩志表示。

在廣州荔灣區上班的小張終于成為了高房價時代一名正宗的 “房奴”，擁有了屬于自己的房產。據她介紹，今年下半年，廣州番禺某大型樓盤熱炒，10月初她簽下了一套70多平方米的房子，總價約80萬元。小張是首套置業，首付由原來的二成提高到三成。

“當時開發商表示我只要付兩成就可以，剩余一成可以墊付，明年1月份歸還。”小張說。

“不只是番禺這樣大盤開發商有這樣情況，廣州周邊區域花都等中小開發商最近也用墊付首付款的營銷手段來搶客。”鄧浩志表示，比如首付提升至五成的二次購房者，可以先支付二至三成，剩余部分由開發商墊資，這筆墊資可在1~2年內分期付清。

他說，由于銀行按揭只認購房者，所以購房者還需和開發商私下簽訂一份借貸協議。目前開發商售樓的錢都進入一個名為“項目預售款監控賬戶”里，而這是銀行來監控的賬本，開發商只能是專項專款用于項目建設等。

“若以后涉及法律糾紛，項目爛尾、購房斷供等，都會影響到這個監控賬戶的金融安全。”鄧浩志說。

“后市如果發生變化，開發商、購房者都會有風險的。”從事房地產相關行業律師柳青表示，購房者超出自己的經濟實力購房，可能產生斷供；另一方面，開發商墊資首付以辦理按揭業務，也不排除涉嫌金融騙貸的可能。但最終事件如何，還需看具體情況而定。