手握現金120億SOHO中國(00410):苦練"防御術"

潘石屹說，2009年是極不尋常的一年。

原本希望在2008年金融危機助推之下輕松“抄底”的潘石屹，在2009年政府大力救市之后，很失落了一把，但現在看來，他并沒有放松對現金的掌控，仍在苦練熊市“防御術”。

3月11日，SOHO中國（00410.）公布2009年銷售金額136.8億元，同比上升77%；收購成本106億元，同比上升65%，凈利潤33億元，同比上升727%。

潘石屹說，在去年大量資金流向土地市場，地王頻出的時候，他沒有囤地——或買地未遂，或刻意為之。總之，他選擇了在交投活躍的時機，賣房子快速套現。

他的妻子、SOHO中國執行董事兼行政總裁張欣說，“作為商業地產開發商，我們總能保持較高的利潤率。2009年毛利率超過50%，凈利率達23%。”到去年底，SOHO中國現金余額達105億元，相當于每股現金2.3港元。目前，其現金水平達120億元。

她向本報記者表示，正是由于SOHO中國有很強的凈現金流，因而可以在房地產市場環境不太景氣的情況下，較其競爭者要支撐得更久，換句話說，現金充裕讓其防御性非常強。

商業地產方向不變

市場對于SOHO中國對于商業地產投資過于集中，以及其快速套現的盈利模式尚存質疑，但潘石屹對本報記者表示，“商業地產的發展方向不會改變。”其中很大原因是，商業地產的盈利能力比商品房要高。

他向本報記者分析，“在房地產過剩的地區，特別是北京上海，我們看到價格很高的住宅。但這些住宅租出去的回報率只有1%。也就是說，投資住宅收回成本，需要一百年的時間。而商業地產，商鋪的租金回報率也比前幾年降了很多，前幾年都是百分之十幾，最高的有百分之二十幾，現在都只有4%-6%的水平。但仍比1%高，而且要高好幾倍。”

他認為，商業地產是否有好收益主要看地段。“所以，我們一定要進到大型商業城市，像北京、上海。或者是很有潛力的地段，比如交通樞紐中點的地段。”

去年8月，SOHO中國以每平米34000元的價格從摩根士丹利手里收購了東海廣場，迄今完成了33%的銷售，售價每平米60000元。90%的客戶來自浙江、上海、江蘇，其中，50%來自浙江。

“2010年，上海將會成為公司的主要發展市場。”潘石屹表示。他認為，以上海為中心的長江三角洲，國內中小型企業活躍，但上海的辦公環境更多的是為國際企業和大型企業準備，因而，他認為SOHO可以彌補為中小企業辦公區域市場的不足。

張欣表示，SOHO的商業模式在北京一直很成功，對東海廣場項目的成功運行，重點仍將放在商業地產項目，為廣大的中國中小企業服務。

但對于本報記者問及如何看待上海的中小企業前景時，潘石屹選擇了沉默。

用充裕現金抵御市場波動

對于近日出臺的新土地政策及購房貸款利率調整對房價造成的影響，潘石屹并沒有否認。但他認為，這些政策主要還是會對商品房價格造成影響，對規范市場有一定好處，但對SOHO沒有負面影響。

很大原因是，他們手中持有大量的現金。

“我們比較謹慎，盡管政策的出臺主要影響的是住房型的地產開發，但若整個大市場情況不穩定，仍會波及商業地產。我們還是會保持相對較高的現金量來應對市場波動。”張欣在業績發布會后對媒體表示。

3月11日RBS亞太區地產研究部主管吳嘉俊對本報記者表示，“土地成本增加對于大的地產開發商影響不會太大，因為他們非常容易獲得銀行資金。而對于次大的一些開發商來說，也有相當的土地儲備量，因而在短期內不會出現太多問題，但可能在幾年后出現開發瓶頸，甚至可能會出現零增長。這其實對大地產商來說也是一種壓力，要保證每年都能增長，就意味著要積極拿地。”

張欣認同這種說法，她在會后對媒體表示，目前開發商和2008年相比，手頭資金充裕很多，因而盡管出臺了一系列政策，開發商仍然不需要降價售房。

張欣堅信大量持有現金是正確的。她認為，“SOHO中國賣樓的速度和價格都是非常驚人的。北京三里屯地塊就是很好的例子，即使當時大家存質疑說他們是靠山西和內蒙古的煤礦老板來撐起房屋銷售數量，但他們從摩根士丹利手中買下來的東海廣場強調的卻是賣給長三角的客戶，并不是靠舊客戶去撐起價格，但價格仍然可以到6萬多一平米，證明銷售還是很成功的。”

但她同時強調，對于SOHO中國來說，要更好的持續發展，除了房價潛在的上漲外，還需要不斷的開拓新的項目渠道。