房企面臨生與死的選擇

房企面臨多重壓力，且一旦部分房企現金流難以滿足流動性支出需求，今年房市將真正陷入大調整。

據21世紀經濟報道1月13日報道，近日，瑞銀預計一季度末二季度初中小房企將因資金鏈斷裂，并使房市陷入高危期，而國泰君安測算今年房企高達1.35萬億元的資金缺口佐證了房市貧血之烈度。

坦率而言，單以房企高負債率等角度判研房市走勢并不全面，作為資本密集型的房企高負債實屬常見，但諸多跡象顯示今年房企將面臨銷售回款滯緩、短融長投下高償付率等多重壓力，且一旦部分房企現金流難以滿足流動性支出需求，今年房市將真正陷入大調整。

具體而言，近年來熾熱的房市和高企的房價本質上源自人口紅利、制度紅利和政策紅利。如在人口紅利時，持續高企的儲蓄率，并配以過度向政府和資方傾斜的收入分配制度和壟斷行業的市場準入壁壘，導致大量過剩儲蓄率涌入房市尋求價差交易而持續推高房價；而城鄉二元土地市場、土地掛拍賣及預售房制度等，使地方政府和開發商通過控制土地和房產入市規模和速度而最大化土地級差收益和房產增值收益；同時，偏離市場法則的樓市調控，賦予了房市政策性套利空間。是為近年來國內房價井噴式超速增長的緣由所在。

而伴隨著人口老齡化的到來，中國儲蓄率已呈現出持續下降之態勢。顯然，人口老齡化下真實儲蓄率的下降，意味著政府和正規金融系統傾向于把有限的真實儲蓄率配置到政府和國企投資項目。畢竟，若在真實儲蓄率下降趨勢確定下，不通過政策手段限制房地產等領域的融資需求，將導致通脹失控而增加社會不穩定因素，還會推高政府和國企的基建投資成本。

與此同時，在正規融資渠道逼仄受阻下，房企選擇委托貸款、境外融資等手段，以短融長投之財務手段對抗需求疲弱，導致了諸多房企陷入流動性困局。現有數據顯示，今年內地30余家企業將陸續面臨超過2000億元的境外償付壓力，同時鑒于2010年下半年房地產信托步入發行高峰后，平均發行期限為1.9年的房地產信托今年也面臨1700億元的償付壓力，且第一高峰期為今年的2～3月，第二高峰期為今年7月。

房企償付高峰期到來的不是時候。其一，目前銀監會已口頭要求信托公司和銀行停售委托貸款等理財產品。其二，境外投資者已抬高了中國房市的風險溢價，房企繞道境外融資將面臨融資成本高等苛刻條件。其三，今年開發商降價促銷對房產需求的聚斂效應面臨兩難之境：降價促銷和經濟整體走弱使投資和投機需求者看不到價差交易之機會而不愿進場，而降價雖會使部分真實需求者入場但不會產生拉動房價走高之效。而一旦降價促銷導致房價呈螺旋下行態勢，很可能刺激真實購買者買漲不買跌效應。其四，繼續依賴借新還舊的財務手段等待政策利好不太現實。一則目前諸多城市土地資源已所剩無幾，政府開始轉向試點開征房產稅尋找新的稅源，這導致房地產與地方政府的利益共同體趨向瓦解。

(劉燕 編輯)

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