樓市“量縮價滯”延續 調控加碼空間小

樓市調控重拳擊出3月有余，各方仍在“量縮價滯”的僵局中繼續博弈。從中國最新房地產運行數據中可以發現，7月份70個大中城市房價同比上漲10.3%，為連續第三個月增速放緩，但環比則持平，未能延續6月環比下滑的腳步。與此同時，7月全國商品房銷量與6月份相比，下降幅度近3成。

房價未降 銷量回落

據相關房地產研究機構最近發布的數據，近來北京、上海樓市成交量有回暖的趨勢。不過，從官方數據看來，7月當月，全國商品房銷售面積6,466萬平方米，對比6月份的9,211萬平方米，降幅達29.8%。其中，北京、上海、浙江等地前7個月銷售面積增速下降幅度驚人，北京為37.3%，上海為42.1%，浙江為20.9%。

在量跌的同時，7月份房價卻仍然堅挺。數據顯示，70個大中城市當月新建住宅銷售價格同比上漲12.9%，漲幅比6月份縮小1.2個百分點，環比與上月持平。從70個大中城市房價銷售指數看來，北京、天津、重慶、大連、長春、青島等城市的房價環比持平；上海、廣州、深圳、海口等城市的房價環比略有下降；而沈陽、哈爾濱、濟南、貴陽、昆明、西寧等城市環比均有不同程度的上漲。

對于這種量縮價滯的現象，上海易居房地產研究院副院長龍勝平表示，全國商品房銷售面積的跳水，是政府針對房地產的宏觀調控政策以及信貸政策作用的結果。降幅接近3成，這表明樓市已經進入膠著時期，買方觀望情緒日益加大。

英國《金融時報》發表的評論文章稱，這意味著開發商和中央政府之間的僵持還在繼續。前者想盡量推遲降價，后者則希望見到更低的房價。在接下來的幾周內，任何房屋銷量回升跡象，都將被視作政府放松樓市政策的證據。隨著工業產出放緩，中國的樓市政策正面臨著巨大的來自其他經濟領域的壓力。

地產巨頭業績喜憂參半

至8月9日，A股傳統地產四大龍頭企業“萬保招金”中報全部亮相。報告顯示，四大巨頭業績普遍大增，但受調控政策的影響，業績出現兩極分化態勢，且上半年存貨總計將近2,900億元，下半年降價壓力凸顯。

單從中期利潤的同比增幅來看，“萬保招金”都取得了不錯的成績。萬科上半年實現凈利潤28.1億元，同比增長11.4%；保利地產上半年實現凈利潤16.27億元，同比增16.5%；招商地產上半年凈利潤10.5億，同比增長116%；金地集團上半年凈利潤達12.27億元，同比增327.02%。

雖然地產巨頭的業績依然靚麗，但背后卻有著深層次的憂慮。以金地為例，其上半年銷售面積48.29萬平方米，銷售金額53.76億元，分別較上年同期減少43%和37%，僅完成了全年銷售目標的1/4左右。其他三家在上半年也沒有完成全年目標的一半。

與此同時，四大巨頭在銀行開發貸款、信托資金、海外債券等融資渠道都出現“融資難”狀況。此外，四大龍頭企業的存貨也都在大量增加。網易財經統計發現，上半年“萬保招金”四家存貨分別為：1,119億元、938億元、454億元、339億元，分別比去年期末增加23%、56%、12%、12%。隨著下半年商品房新盤供應高峰的到來，龍頭房企降價壓力陡然加大。

政策加碼可能性低

從去年12月中旬到今年4月中旬，是中國房地產調控政策密集頻發期，越到后期，對價格的沖擊越不明顯。在上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍看來，現行房地產調控政策對中國房地產市場價格的影響正在遞減，走向邊緣，除非有后續調控政策，否則盡管價格增幅在遞減，但價格能走向穩定。

日前，受銀監會暫停一線城市三套房貸、銀行房貸壓力測試、國土部土地閑置黑名單曝光等消息影響，房地產調控政策可能再度加碼成為市場關注和擔憂的焦點。對此，廣發證券分析師趙強更傾向于認為，這都是對前期“國十條”的落實和細化，是政策落地而不是二次調控。對于三套房停貸而言，目前在部分一線城市已經執行較為嚴格，因此，對一線城市的實際影響并不會太大，但對于二三線城市影響會大一些。

天相投資分析師劉義指出，目前房地產調控政策維穩是主基調，既不會放松、也不會加碼。一方面前期調控政策正在陸續顯現效果，而政策繼續加碼可能導致行業超調，并且不利于保增長。另一方面，政府既不愿房價過快上漲，也不愿房價大幅下跌，如果調控政策繼續加碼，行業超調、房價大跌的風險將急劇擴大，并且房地產下滑太多也不利于復蘇基礎仍不牢固的宏觀經濟。

(章華 撰稿)

免責聲明：本文所載資料僅供參考，并不構成投資建議，世華財訊對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。若資料與原文有異，概以原文為準。
世華財訊資訊中心：editor@shihua.com.cn 電話：010-58022299轉235