融資渠道收縮挑戰房企生存之道

繼證監會暫緩房企融資申請后，央行時隔1年半首次上調存款準備金率收縮銀行信貸。分析人士指出，在債券、股票及貸款等融資渠道紛紛收緊之后，對于主要依靠外部資金來生存的中國房企而言面臨嚴峻考驗。

中國人民銀行1月12日宣布，1月18日起上調存款準備金率0.5個百分點。此舉顯然出乎大多數市場人士的預料。摩根大通中國證券和大宗商品主席李晶表示，從貨幣政策總體來看，政府對市場調控已經從寬松轉向中性。除了上調存款準備金，下半年可能還會有兩次加息。政府還將用公開市場操作來回籠資金。

流動性收緊對房企而言無疑雪上加霜，由于前期中國證監會暫緩了房企融資申請，使房企融資渠道變的相當艱難。據統計局數據顯示，前11個月房企資金來源中自籌資金所占比例為30%左右，大部分資金還是依靠債券、股票及貸款等融資渠道。而債券、股票及貸款三大主力融資渠道如今面臨萎縮，后期對房企而言將面臨嚴峻資金考驗。

除此之外，房企還面臨另一嚴峻考驗，即開發商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。分析師指出，央行銀根緊縮會導致銀行貸款空間壓縮，貨幣供應量可能會加速緊縮。再加提高土地出讓金首付比例等政策，開發商后期必須更多地依靠自有資金，導致未來房企資金鏈相對緊張，這也可能在一定程度上遏制房企高價拿地現象。

除了上述三大融資渠道之外，資金回籠也是房企解決資金鏈緊張重要方式。據悉，萬科A(000002)、綠城(03900.HK)、保利地產(600048)、中海外(00688.HK)等大型房企09年銷售額都超過400億元。深振業Ａ(000006)、深長城(000042)等中型房企09年凈利潤同比也呈現一定幅度的上漲，分別為3.2億元、2.3億元。也有如國興地產(000838)、海鳥發展(600634)因沒有新項目開工銷售，凈利潤同比出現不同程度下跌。

不過，2010年房企銷售額可能無法實現09年時的快速回籠。據中原地產最新數據顯示，多數城市成交量逐步呈現下跌勢態。2010年第一周(1月4-10日)，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環比下跌20%，杭州、成都等城市環比下降七成以上。

亞豪機構副總經理高姍認為，政府頻頻發出調控信號，從營業稅優惠政策終止到“國四條”，再至 “國十一條”、上調存款準備金率等。可以看出，政策調控力度逐漸趨緊、調控手段愈加豐富全面。受此影響，購房者難以對樓市走向作出明確判斷，導致短期觀望情緒加重，使樓市成交出現下滑。

而樓市成交量下滑就意味著房企資金回籠緩慢。分析人士表示，近期政策已經影響了樓市成交量，至少第一季度成交情況無法樂觀；如果再出臺調控政策，預計二三季度成交量也將不容樂觀。

(周志明 撰稿)

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