當房地產調控遇到開發商跑路

在樓市調控和信貸收緊的雙重壓力之下，今年有更多中小房地產開發商的資金鏈迎來大考，由此產生的影響則是一些開放商選擇“跑路”。留下的爛尾樓以及那些無法兌現的購房合同勢必會對當地金融乃至經濟造成巨大風險，并進而引發部分人群的不滿情緒，不利于社會穩定。

春節過后，以蕪湖、中山為代表的地方政府紛紛微調房地產調控政策，被外界解讀為“曲線救市”。不過，溫家寶總理近日在聽取各界對《政府工作報告》的意見和建議時強調，促使房價合理回歸不動搖。隨后，蕪湖市“購房給補貼”政策在僅公布三天后旋即被叫停，并有消息稱，中央曾有檢查組進駐該市調查情況。

上述情況進一步證明，中央對房地產調控的決心沒有發生變化，房價合理回歸已成政策核心目標。基于此判斷，房地產調控在本屆政府的最后一年內肯定不會動搖。而中央對于地方救市的容忍度，下半年才可能局部松動，但不會放開。

與地方政府急于放松房地產調控來增加土地收入的訴求相比，處在風口浪尖的房地產商更是猶如熱鍋上的螞蟻。眼見調控松綁望，隨著樓市交易陷入地量，國內龍頭房企紛紛收縮經營，調低年度銷售目標。減少拿地，裁員現象層出不窮，一些上市公司甚至開始逐漸拋棄房地產業務。與大企業的抗壓能力相比，中小房企受調控影響更為嚴重，呈現一篇哀鴻遍野的慘狀。

從整個房地產行業的結構調整來看，調控倒逼產業升級不能說是壞事。過去十幾年，房地產開發行業的門檻過低，導致該行業良幣不能驅逐劣幣。去年以來，市場調整，企業臨危，也是行業優勝劣汰加速的時段，有利于提高行業集中度，讓優質企業占有更大的市場份額。

不過，小企業資金斷裂也不可避免會帶來一些社會問題。有媒體報道稱，長沙麓山里佳園樓盤的開發商卷錢“跑路”，導致業主45萬房款打了水漂。進一步調查顯示，上述情況并非個案，僅長沙涉及開發商“跑路”的樓盤還有：江濱家園、中遠公館、東方航標、中央公館、可可小城、利璞金立方、湘江700等。這些樓盤中有的成了爛尾樓，有的處于停工狀態，有的已正常交付使用。

聯想到之前在上海等地發生的由于房價下跌，眾多業主圍攻售樓處的新聞。隨著調控的深入，“房地產”已經不再是一個經濟問題，而更多的是一個社會問題。可以預見，房地產調控如果繼續實施下去，會導致房價進一步下探甚至大幅下跌的可能，這時必然影響在調控期間購房者的利益，斷供、圍攻售樓處等極端維權行為也有可能輪番上演。

與此同時，在樓市調控和信貸收緊的雙重壓力之下，今年有更多中小房地產開發商的資金鏈迎來大考，由此產生的影響則是一些開放商選擇“跑路”。留下的爛尾樓以及那些無法兌現的購房合同勢必會對當地金融乃至經濟造成巨大風險，并進而引發部分人群的不滿情緒，不利于社會穩定。

筆者認為，有史以來最嚴格的房地產調控的行政性色彩，束縛了市場的自我調節機制。政府對房地產的調控應該主要集中在保障房建設以及打擊投資型購房上面，而市場上的剛性需求和改善性住房需求應該交由市場自行消化，限購不僅阻礙了具有剛性需求購房者的買房夢，其對房地產市場價格形成的不穩定預期，同樣容易引發社會的不穩定因素。屆時如果再用行政性手段調整，矯枉過正的后果則是中國房地產市場陷入調控的怪圈從而偏離市場軌道一蹶不振。

促房價合理回歸是本屆政府給予民眾的一個承諾，似乎在房價沒降到合理區間之前，正常的購房需求以及房企的生存都要為此讓路。但房價的合理區間在哪里，卻沒人能給出答案。經濟學理論告訴我們，價格的合理區間應該是由市場通過平衡供需關系最終決定，一味固執的實施行政性調控，迎來的未必是最初設想的結果。筆者認為，在肯定政府加速推進保障房建設以及住房信息聯網打擊投資型購房需求的同時，限購這種行政性色彩濃厚的政策應該予以重新審視，其對房地產市場以及社會穩定的“殺傷力”正在日益顯現。

(劉暢 編輯)

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