綠城和萬科2010年誰將成為地產業老大仍存變數

綠城集團09年以510多億元拿下地產業銷售額第二把交椅，2010年的開局同樣咄咄逼人。在綠城向地產業龍頭寶座發起沖擊時，一個可能致命的軟肋就是資金，而對于萬科而言，資金壓力顯然要輕松很多。是高歌猛進者獲勝，還是穩健前行者占優，一切仍存變數。

據中國證券報2月10日報道，2010年，萬科能否穩坐地產商的龍頭寶座？這無疑是2010年地產業內最樂意于“八卦”的話題。

這種猜測并非空穴來風。在2009年一波銷售狂潮后，萬科在地產業的霸主地位已然遭遇來自綠城集團的強力挑戰，緊隨其后的，還有虎視眈眈的保利地產等一眾地產大佬。而在2010年1月份的銷售額增長率上，綠城則以同比7倍多的驚人增幅蓋過了其他地產巨頭，其延續2009年四季度以來的銳氣不禁令業內浮想聯翩：莫非地產業老大的“巔峰對決”會提前至虎年上演？

規模龍虎斗

在2009年第四季度異軍突起，一舉以510多億元拿下地產業銷售額第二把交椅的綠城集團，2010年的開局同樣咄咄逼人。

綠城集團最新發布的銷售簡報顯示，1月份，該集團銷售額為人民幣24.1億元，較2009年同期增長高達745%，共實現合同銷售面積(不包括車庫、庫房)13.8萬平方米，較去年同期增長334%。截至2010年1月31日，集團尚有人民幣12億元未轉合同的協議銷售額。

除了上述數據外，一則隱含的信息也令業內非常關注：簡報還顯示，1月份綠城集團共有11個新項目或項目分期推出新房源銷售，總推盤面積約14萬平方米，而該月份銷售面積就達到13.8萬平方米，這意味著，盡管政策風聲日緊，但綠城集團的產品卻依然保持旺銷的勢頭。

綠城集團那逼人的銳氣，矛頭顯然直指“老大”的寶座。此前，綠城集團的掌舵人宋衛平多次在多個場合，隱語或者直白地表達了對萬科多年穩坐的地產業頭把交椅的覬覦，而最終決戰的時間，宋衛平曾將其定為2011年。不過，如果綠城集團的這種銷售勢頭能夠持續，那這場巔峰對決的時間，就可能提前至2010年。因為，雖然都在奔跑，但萬科的速度明顯比綠城慢了許多。

萬科2009年銷售額達634億元。公司發布的1月份簡報顯示，1月份公司實現銷售面積為52.3萬平方米，銷售金額為62.6億元，分別比2009年同期增長83.3%和185.9%。雖然在總量上依然高于綠城，但其在增長率上卻大大落后于綠城集團。事實上，綠城的高增長率也大大超越2009年緊隨其后的保利地產。保利地產公告顯示，1月份，公司實現簽約面積和簽約金額同比增長分別為119.67%和141.67%。這或許能讓綠城能更專注于挑戰萬科的霸主地位。

而讓業內期待這場龍爭虎斗提前的另一個重要因素，則是在2009年的圈地運動中，綠城集團瘋狂砸錢拿地，儲備了豐厚的“原料”：有數據顯示，2009年，綠城新增土地面積為406萬平方米，可建面積大約為780萬平方米，其中，2009年綠城通過招拍掛方式花費的拿地金額大約為313億元。2010年1月份，綠地拿地熱情不減，再度增加了四個項目計劃，共耗資59.8億元。按照宋衛平的說法，這些土地的開發，將使得綠城沖擊年度千億規模的銷售額，并將在這個等級上與萬科一決雌雄。

不過，對于綠城的咄咄逼人，萬科的態度依舊是云淡風輕。萬科總裁郁亮多次表示，萬科重點將從追求規模增長，轉向追求質量效益增長，而萬科的靈魂人物王石則數度向媒體表達了對這場規模戰的“蔑視”。此外，對外界頗為關注的萬科拿地策略，萬科董秘譚華杰則表示，拿地策略不應押注房價暴漲預期，土地是房屋開發不可或缺的原材料，而對萬科來說僅僅是原材料。萬科的土地儲備理念體現了定投的概念，鎖定了每期的買入金額，價格越低的時候，買入的數量就越多，在經歷一次完整的周期后，平均買入成本會低于波動中軸。萬科內部把握土地獲取量時，是以總獲取金額作為核心的約束變量。

關注著這場龍虎斗的易居中國分析師薛建雄認為，作為綠城集團而言，放言2011年打敗萬科在他們已有策略里肯定是相對保守的，否則不會在時間上如此明確，所以2010年綠城在銷售額上超過萬科的可能性是存在的。不過，他也指出，由于綠城2009年新增土地儲備價格較高，未來會影響其銷售速度，業績高增長的潛力會存在一定問題，因此，即便其在短期內奪得銷售額的頭把交椅，但其持續性卻會受到市場較大考驗。　　

理念碰撞

事實上，在綠城立意和萬科在規模上一較高下的背后，是經營理念的尖銳碰撞。

在宋衛平看來，雖然萬科和綠城都做住宅，但二者卻存在檔次上的差別。他明確表示，綠城的最大優勢在于品質，在產品品質上，目前的地產業中綠城可能沒有對手。總體而言，綠城在住宅領域一直走的是高端路線：高價拿地----造高品質住宅----高價銷售。而萬科則秉承多年來的穩健策略，“在細分客戶的基礎上，形成住宅產品體系，建立住宅標準，通過工廠化生產，提高住宅的品質和性價比，在各項目進行未來可能住宅的研發。”始終是萬科在住宅領域的運作準則。換個說法，就是綠城著力于為富人們造房，純商業意味更濃。

這種差異化在2009年二者的銷售均價上可以看出來。根據去年銷售情況統計顯示，綠城2009年的銷售單價達到約1.4萬元/平方米，而萬科則在9,000元/平方米左右。而也正是這種單價上的差距，使得宋衛平對趕超萬科信心十足，畢竟，如果當前市場銷售環境保持穩定，綠城存在用更少的面積獲得更大的銷售額的潛力，這無疑會大大加快綠城角逐龍頭寶座的速度。

對于這兩種不同的經營風格，業內看法也頗有不同。薛建雄表示，就個人而言，他比較欣賞綠城的做法，因為高品質的房屋確實容易受到客戶的青睞，因此，在未來的競爭中，綠城具有一定戰略上的優勢。而綠城這種戰略，實質上又可以繞開與萬科、保利等實力雄厚的開發商的直接交鋒，從而可以為自己挖掘出一塊獨特的發展領域。

而眾廈地產戰略研究中心總監林曉華則顯然青睞萬科的穩健步伐。他表示，萬科以長線發展為主，可能并不追求短期利潤率的大幅度提升，但在乎長期規模和利潤率的穩定和發展，因此萬科的長期業績能夠鎖定，對應萬科的股價也表現較為平穩，不會大起大落。“即便2010年市場較2009年下滑，萬科的利潤也會降低，但長期看來，還是一個穩定發展的水平。”林曉華說。　　

資金之累

不過，在綠城興致勃勃地向地產業龍頭寶座發起沖擊時，一個可能致命的軟肋或許會成為其夢想的攔路虎，這個軟肋曾在2008年一度危及綠城的生存，那就是資金。

幾個數字可以描述出綠城激進策略背后的壓力：2009年，綠城總銷售金額中歸屬于集團的權益金額為人民幣334億元，而當年綠城通過招拍掛方式花費的拿地金額大約為313億元。這意味著，去年綠城回籠的資金幾乎全砸在新增土地儲備上，而開發這些土地的巨額資金恐怕又需要宋衛平施展他的財技了。

在1月底，宋衛平已經施展過一次財技，借道平安信托獲得了13億的委托貸款和2億元的股權出讓款。不過，這筆資金的利息也頗為可觀：該筆委托貸款期限為自信托成立之日起的12個月，除非例外，可以延長三個月，若不延期，利息將按10%×15/13初始年利率來計算，年利息率約為11.6%。

但對于萬科而言，資金壓力顯然要輕松很多。薛建雄指出，從表面上看。萬科前期土地儲備較多，去年拿地相對較少，而且高成本的地王拿得少，所以現金壓力相對較小。而綠城是去年底，在地價最高的時候拿的大量地王，所以相對資金壓力最大。至于另一個有力競爭者保利地產，盡管其也經常拿地王，但隨著之后地價的上漲壓力相對減輕，加上保利是央企，在政府層面的融資能力最強，所以三者之中，保利的資金壓力可能是最小的。

林曉華則認為，如果2010年依然是房地產牛市，則綠城可保持高增長；如2011年市場下滑，綠城可能面臨銷售量的萎縮，加之其在港上市，再融資能力不如內地上市房企，資金鏈可能面臨考驗。

而2010年房地產政策的一個重要轉變，就是卡住了開發商資金的脖子。在這種狀況下，是高歌猛進者獲勝，還是穩健前行者占優，一切仍存變數。不過，有一點毋庸置疑，在綠城的銳意挑戰下，巔峰對決不過剛剛開始。　

(徐志嬌 編輯)