美房市觸底回升

□本報記者 楊博

在經歷了2007年-2009年的直線下滑和2009年-2011年的低位盤整後，今年以來美國房地市場呈現出觸底趨穩的態勢。對於仍面臨諸多不確定性的美國經濟來說，這無疑是一劑“定心丸”。

最新數據顯示，截至今年6月底美國成屋銷售年率為437萬套，接近2010年第二季度以來最高水平，此前的4、5月份曾一度達到462萬套；新屋銷量年率為35萬套，較2010年底32.6萬套和2011年底的33.9萬套穩步回升，此前5月份的修正值38.2萬套曾創下32個月新高。

在房屋銷量回暖的同時，市場最為關注的房價指標也呈現出觸底回升的跡象。房地美美國房價指數在第二季度上漲4.8%，創下八年來最大季度增幅；6月份全國房價指數增長1%，為2006年11月以來最大增幅。在截至6月的過去12個月中，美國34個州以及哥倫比亞特區都實現了房價上漲，創下2007年4月以來最好表現。尤為值得注意的是，與2010年受到首次購房者減稅舉措提振而帶來的量價齊升狀況不同，此次房價上漲得到的政府幫助有限。

此外從關鍵的空置率指標來看，目前美國房地市場供需已趨近平衡。今年第二季度美國待租房屋空置率降至8.6%，為2002年第二季度以來最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，為2006年第二季度以來最低水平。

就此來看，美國房地市場最差的時期已經過去。作為美國居民家庭資負債表中的核心配置資，房地的表現直接影響家庭的財富規模和消費能力，從而對經濟增長生影響。此外隨房價止跌回升，房屋價值低於抵押貸款總額的房屋數量有望下降，止贖案例會減少，金融機構的房地貸款和衍生品價值可望回升，銀行放貸意願也會增強，這將從另一方面對經濟起到推動作用。由此可見，房地市場對美國經濟而言無異於一個“穩定器”，房地市場的企穩將為美國經濟復甦服下“定心丸”。

不過需要注意的是，樓市復甦很大程度上會受到更廣泛經濟環境的影響。眼下圍繞在歐債危機和美國財政問題上的不確定性令美國經濟面臨下行風險，而全美失業率仍居於8%以上，薪資增長疲弱，消費信心低迷，這都意味有購買或投資新房意願的潛在家庭數目可能下降。不止如此，全美仍然存在數以百萬計的止贖房，“影子庫存”繼續給市場帶來壓力。除非美國就業市場顯著回暖，房稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求，否則房地市場很可能在底部繼續徘徊，難以實現迅速的強勁復甦。

目前美國的城市化率和房屋自有率都已達到較高的水平，因而房地的“黃金時代”未來將難以再現。據全美住宅建築商協會的數據，截至2012年第二季度美國固定住宅投資總值為3600億美元，房地市場相關服務總值為1.676萬億美元，二者合計占美國國內生總值(GDP)的比例為15%，顯著低於17%的歷史平均水平。可見美國房地市場對經濟的貢獻占比已較經濟衰退前有所下降。在可預見的未來，緩步前行的房地市場將很難給經濟帶來更多正面貢獻，不大可能成為拉動美國經濟復甦的引擎。