百億地產信托兌付年關大考

2009年集中發行的房地產信托正迎來集中兌付期。據諾亞財富管理中心數據顯示，2011年底到2012年第一季度，到期兌付的房地產信托規模高達168億元。

在政策持續收緊、房地產市場仍然低迷的情況下，“若房價跌幅超過20%，不排除雖然房企好但未按期銷售完，從而導致投資人不能實現收益的情況。”普益財富信托研究員范杰告訴《中國經營報》記者。“超過半數的信托產品將面臨不能到期兌付的風險。”北京虎杰投資資深分析師張寅如是判斷。而一位第三方理財機構負責人透露，目前熱發的股權質押類的信托產品多是地產企業通過手中的股權質押而成立的信托計劃，實際投向仍是房地產，其中風險不容小視。

自2010年以來，房地產信托一直處于高位發行的狀態，從2季度開始每月房地產信托融資規模均超過350億元。今年10月份，國家統計局公布數據顯示，房地產信托存量已達6000億元。

諾亞財富數據顯示，2012年到期的房地產信托總規模為1172億元，尤其是3月、6月、7月和8月。從信托產品的融資方和分布區域來看，融資方多為中小開發商，房地產信托產品到期規模較大的區域為上海和天津，規模分別為122.74億元和157.07億元，其他規模相對較高的省份有江蘇和浙江，規模分別為84.58億元和108.57億元。

一位不愿具名的上海市上市房企負責人告訴記者，2011年其公司銷售金額出現下滑，1~10月份為250多億元，同比跌幅達33%，2011年上半年該公司的現金儲備從年初的120多億元降至目前的60多億元，降幅達50%。

而據了解，最近兩年該公司通過信托融資的規模在40億元以上，這些債務集中到期時間為今明兩年。“如果2012年房屋銷售金額繼續下降，即使保守估計其現金儲備下降30%，該公司仍將可能無法償還信托本金與收益。”諾亞(中國)財富管理中心總經理連凱分析。

面臨現金緊張的房企并非這一家。

據中原地產數據顯示，1~11月份，統計的30家房企中，只有3家在35%~60%的安全線以內，有15家超過70%的危險線，有4家超過80%。中原地產市場部分析師張大偉認為，“短期內房地產市場仍將慣性下行，降價仍將蔓延，將近六成的企業會‘缺錢’。”

緊繃的現金流促使房企通過信托融資緩解資金壓力，但持續嚴厲的房地產調控卻使房企面臨新一輪的考驗。

張寅判斷，將有一半的信托產品面臨到期不能兌付的風險。他分析認為，導致房企資金鏈危機的原因不是限購而是限貸，“預計明年的限貸會有放緩的跡象，一旦限貸政策放松，這些問題將迎刃而解。”

兌付風險

諾亞的一份研究報告認為，有兩個時間段需要警惕：一是2010年3、4季度發行的房地產信托，當時融資門檻與風險控制均相對較寬松；二是在2012年1、2季度到期的房地產信托，屆時可能將是房地產企業流動性最緊張的時刻。

記者從業內了解到，吉林信托近期發行的一款華瀚置業房地產信托產品曝出還款標書設置出現“貓膩”，使投資者面臨的風險急劇上升。“投資人也開始有點擔心。”一位業內人士告訴記者。

吉林信托發行的這款“長白山【17】號華瀚置業”房地產信托產品，期限為1年，預期收益率7.00%。標書顯示，其第一還款來源不是銷售房產款項，而是中信銀行長春分行于信托計劃到期日或提前終止日向借款人發放與信托計劃貸款余額等額的貸款。

目前，信托計劃募集的3616萬元信托資金中3583萬元用于支付工程款，華瀚置業將募集的資金主要投于華瀚四季花園四期項目建設。“對于這樣的還款來源，投資人首先要認清合同條款，因為只有項目順利開工、按期銷售后，投資人的收益才能得到保障。”范杰告訴記者。

記者就上述問題求證吉林信托，其負責人稱，“該項目所有的事項都是委托銀行辦理，銀行系統對風險有一個控制，華瀚置業是銀行的授信客戶，且已經獲得了一定的信用額度。”但對于市場銷售不好如何保證項目兌付的問題，該人士表示，未來讓市場驗證。

無獨有偶，9月份四川信托發行接盤中融信托的“四川信托-青島凱悅特定資產收益權投資集合資金信托計劃”，也是以圖“融新還舊”，不過最后宣告募集失敗。

上述兩款產品的發放方都是中小型的房地產企業，政策的調控對他們的打擊無疑是雪上加霜，標書中的還款保障對投資者來說只是一個噱頭，體現了市場對房地產領域的看空。

張寅告訴記者，一旦發生兌付風險，投資者最先找的是信托公司，而不是找地產商，所以信托公司會最先被拖進去，信托公司不得已只能自己墊錢給投資人，然后把資產包轉給資產管理公司最后導致房企的資產重組。

“當現金流出現問題時，信托方應對的主要措施為股權處置，由資金雄厚的其他市場主體并購，然后按照市場情況合理銷售。”諾亞(中國)財富管理中心副總理鄧偉巖表示。

據了解，一旦開發商資金鏈斷裂，無法兌付，則抵押物歸屬信托公司。“我們最擔心的還是，隨著房價下降成交量進一步萎縮，抵押物的價值和變現可能存在危機。”聯華信托公司總經理劉宇興如是說。

那么，房地產信托還能否投資？

“我們推薦投資者適當關注大型上市房企的信托產品。因為相比一般的房地產企業，上市房企項目失敗所付出的成本較高，而且這類房企自身資信情況較好，融資能力較強，在項目本身情況優秀的情況下投資者可以適當考慮。”范杰表示。

此外，范杰提醒投資者，謹慎對待基金類房地產信托產品和未明確資金具體流向的信托產品。“前者在推薦材料中可能不會透露具體項目內容，賦予了受托人更多的選擇權，也增加了信托計劃的不確定性。后者由于投資方向不明(如只說明資金投資于股票或股份的收益權，不明確收益權出讓方獲得資金后的投資方向)，信托資金可能最終流向房地產領域。”