三部委圍剿房價 地方政府或不戰而勝

三部委圍剿房價 地方政府或不戰而勝

在限定地方政府出臺房價控制目標之后，中央部委又就房價問題出臺新的措施，這一次，板子直接打到了開發商身上。

根據新規定，從5月1日起，開發商必須在取得預售許可證之后規定時間內公布全部房源的售價，實行一房一價，而任何提價行為，都必須得重新向當地主管部門申報備案。

這意味著，住建部、國土部和發改委遏制房價過快上漲的“合圍”已近完成。對于地方政府來說，房價調控從此有了目標也有了“武器”。

然而，問題出在房價控制目標設定上——10%至15%，少數已出臺城市設定的房價上漲區間，甚至比這些城市歷年來房價漲幅都要高。

今年要實現這一房價漲幅，在開發商看來近乎奢望。本報記者了解到，在限購令及中央政府的強硬態度面前，開發商普遍對2011年的樓市走勢缺乏信心。

如此，地方政府或將不戰而勝。

房價備案新規

3月22日出臺的這份 《商品房銷售明碼標價規定》（以下簡稱 《規定》）最引人關注的條文是，商品房銷售價格明碼標價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案，執行期被定在5月1日。

“許降不許漲”，事涉敏感的房價問題，《規定》一出臺便成為各界關注的焦點。相關條款能否有效執行卻同樣遭人質疑。

“住建部早幾年便提出過類似的要求，要求開發商在申請預售許可的時候先報預期銷售價格。”住建部政策研究中心副主任王玨林稱。

住建部曾主導推廣的那項政策被稱為房屋銷售價格備案制度。早在2007年時，西安市便有執行，而安徽、江蘇的諸多城市也在之后有過類似的政策，“一般對房地產項目價格的調整，都設定了上限。”王玨林稱。

新近執行類似政策的則是天津。2011年2月份，天津市也下發通知，要求開發商在領取預售許可時必須填報每一套房屋的銷售單價上限，并在銷售現場公示，正式銷售時亦不得高于公示價。

然而，北京大岳咨詢公司總監李偉向本報記者表示，多個城市早已有房價銷售備案制度的執行，但最后的結果卻是由于執行的彈性空間比較大，引發了諸多爭議。

爭議之一，就是住建部是否有資格去干涉本應由市場調節的商品房價格。其次，地方主管部門批準哪家的銷售方案，或者不批哪個項目的銷售方案，往往扯出一堆口水。最終結果，往往是放寬標準，以免陷入糾纏。

但這樣一來，政策的初衷就得不到保證。江蘇省一位住建系統的官員就曾對媒體稱，開發商故意將備案價格報高，然后以較低價銷售，由此造成了備案價格高漲，而實際銷售價格較低的情況，導致政策失去約束力。

“這一政策原來在住建部主導下在各地推廣，但落實的范圍有限。”王玨林也承認，發改委作為價格管理部門，出臺這項規定顯然更名正言順。

但市場人士的觀點顯然與此有異，他們認為在商品房市場銷售管理規則的問題上，是住建部文件有效，還是發改委說了算，以及兩者矛盾時以誰為準，都存在紕漏。

寬松的指標

發改委此次出臺的政策也并非毫無用處。李偉認為，“房價控制目標”出臺后，地方政府隨時能收緊該政策的執行力度，發改委的《規定》正是為此提供便利。

但如果房價控制目標制定得過于寬松，則情況就大不相同了。

截至3月23日，全國已公布房價控制目標的城市依舊只有6個——銀川、太原、貴陽、昆明、佛山、岳陽。僅有三個城市確定了具體的增幅數字，而多數城市則回避直接的表述，采取動態的控制指標。不過，這些指標換算的最終結果，也多落在了10%-15%的漲幅區間之內。

“多數城市在設置房價控制目標時均回避了居民住房支付能力。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為應該引入 “房價收入比”，他表示，近幾年中西部地區房價漲幅較小，所以10%的控制線還算合理，但部分東部大城市今年的房價漲幅控制線，應比中西部低一些，比如5%-10%之間。

根據新“國八條”對于房價控制目標制定標準的規定，“地方政府根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。”而在具體的執行中，到目前為止一半以上的城市則取了各項參照體系中最寬松的一項，“當地經濟發展目標”。

即便如此，沒有多少房地產業內人士對10%-15%的房價增長幅度表示樂觀。“全年的房價大約上漲5%。”在近期廈門進行的一場演講中，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉給出了這樣一個預期。在限購令的嚴壓下，他預計今年的樓市整體銷售面積將會有小幅回落，“大約會從去年的10億平米降到8億平米。”

“我近期走訪的大多數開發商群體，對全面限購和銀根緊縮的影響顯得十分悲觀，這種悲觀情緒甚至與2008年有些相似。”莊凌顧問咨詢公司總經理張映光稱，在過去兩年比較順利的環境下，在突然面臨如此激烈的調控之時，許多開發商開始擔心再度面臨資金鏈的困境。

而任志強認為，更可怕的也許是地方政府出臺的調控房價的指標，會變成所有開發商上調價格的預期，本來不應漲價的房子，也按調控目標的增幅漲了。“本來漲不了那么多的，也都漲了，反而推高了市場價格”。