擔憂“地王”重演 王府井地塊推遲投標

原定于7月27日開展的北京王府井國際品牌中心項目投標預登記，未能如期進行。政府有關部門則擔心，這個地塊的出讓將再一次牽動房地產調控的脆弱神經，因而希望“不要對這個地塊過多炒作，以免帶來不必要的壓力”。

據21世紀經濟報道7月29日報道，原定于7月27日開展的北京王府井國際品牌中心項目投標預登記，未能如期進行。

當日，北京市土地整理儲備中心網站發布公告稱，因該地塊上大甜水井胡同19號院、21號院的修復方案需要調整，為保護投標人利益，決定將該項目投標預登記時間推遲至8月10日，投標時間推遲至8月12日。

記者在地塊現場看到，北京王府井大甜水井胡同北面的一塊地已建起了臨時圍墻，圍墻東側就是喧囂的王府井商業街。

由于地理位置優越，很多開發商均對該地塊“虎視眈眈”。

但政府有關部門則擔心，這個地塊的出讓將再一次牽動房地產調控的脆弱神經，因而希望“不要對這個地塊過多炒作，以免帶來不必要的壓力”。

過熱的擔憂

該地塊附近居民告訴記者，原大甜水井胡同21號的位置就在圍墻里邊，但奧運會前已被拆掉，現在圍墻內的“古建筑”是后蓋的。

據了解，大甜水井胡同21號在胡同中段北側，與19號原為一體，是貝子溥倫的府第，人稱“倫貝子府”。這里正是此次推遲投標的王府井國際品牌中心項目所在地。據記者了解，王府井國際品牌中心項目土地性質屬商業金融用地，總用地27201.24平方米，建設用地20801.24平方米，而建筑控制規模達85100平方米。

北京中原地產總監張大偉認為，王府井國際品牌中心項目在北京市內城區已屬于“絕對稀缺資源”。該地塊作為北京樓市最核心地塊，預計出讓單價很可能比較高，“有可能接近上海的南京路等地塊，進入商業地塊前五”。

一家準備參加投標的開發商向記者透露，該地塊的投標價格不低于40億元，也就是說樓面地價在4萬-5萬元/平方米之間。

萬科副總裁毛大慶表示，王府井地塊的關注度很高，購買標書的就有幾十家企業，而目前北京土地市場上，一般每個地塊只有2-3家企業參與投標。因此，王府井國際品牌中心土地價格潛力不可小視。

而關于此次投標推遲原因，業內說法不一。

K8土地網CEO申威表示，王府井地區還不足以成為整個國內房地產市場的參照，其推遲投標應與市場大環境無關，據了解，此前的標書已經提及有古樹和四合院需要保護。

但一位知情人士稱，上述兩處恢復性建筑方案并不是大問題，即使要調整，也沒必要在臨開標的前1天突然宣布暫停。他認為，推遲投標很可能和整個房地產市場調控的宏觀形勢有關。

北京市國土局有關負責人近日表示，希望大家不要對該地塊過多“炒作”，也不要提及“地王”。官方認為，由于王府井是商業地塊，商業地塊和房地產調控無關，核心地塊熱很正常，王府井地塊即便賣出高價，也不代表著北京市土地市場有明顯變化。

張大偉表示，王府井地塊是目前北京市二環以內僅有地塊出讓，周邊住宅房價均已經超過10萬元/平方米；最近4年內，二環以內出讓的商業地塊僅有3塊，而且平均體量只有3萬平米左右。而王府井這個地塊仍有8萬平米的建筑，雖然不可以做大型綜合購物中心，但是其建筑成商業物業，仍然比在當地收購商業物業便宜。

2011年的北京土地市場可以說是商業地產年，而大量商業地塊的出讓，填補了住宅地塊成交趨勢走冷的問題，也為北京市應付巨額土地儲備貸款提供了持續的還貸資金來源。

毛大慶表示，當前的調控重壓下，預計房地產市場將繼續走低，到年底可能會迎來一個更大的低點，大部分項目都面臨滯銷的情況，但是有很多上市公司仍需要收購地塊，以保證后續幾年的開發。

北京土地儲備管理網的數據顯示：今年來，北京出讓的總地塊合計為130塊，供應的總土地建筑面積合計為1219公頃，其中與商辦類有關的達到了30塊，447公頃。土地出讓金總額更是達到了383億元，占總成交額578.7億的66.2%。遠超住宅的占比。

脆弱的神經

國務院以及房地產調控有關部門近日紛紛表態，稱加強對房地產調控政策的執行力度。前述知情人士說，如果在這個時候再出“地王”，恐怕引來再度調控的壓力。畢竟今年北京市已經連續2個月實現了房價“穩中有降”。

7月12日的國務院常務會議要求，房地產市場調控正處于關鍵時期，調控要繼續從嚴。7月25日，北京市市長郭金龍在一次會議上稱，將把房價控制在合理水平，堅決落實調控。他指出，下半年北京市將堅定不移搞好房地產市場調控，切實把房價控制在合理水平。

北京市住建委新任主任曾在一個場合表示，北京市今年將以完成房價“穩中有降”為最高承諾，“其他的都要為這個目標讓路”。

記者了解到，北京市國土部門在嚴防出現“地王”的問題上已經做盡了功課。7月份，在北京市最熱的地塊中服地塊后續9塊地出讓的時候，北京市國土局就有意調高了土地出讓底價，這樣即便是房地產企業報高價，其所呈現出來的溢價率也不會太高。

除此以外，北京市在出讓土地的時候，采取了“限地價競配建保障房面積”等做法，被國土資源部采用，作為改革“招拍掛”制度的重要改革方向。目前，北京市住宅用地出讓當中，全部配建保障性住房，提高了拿地門檻和條件，限制了地價發展。

不過，隨著土地市場形勢轉變，北京市這種系列做法，也收到了開發商的非議。

一位開發商對記者透露，北京市為了限制溢價率，通常去項目周邊考察房價，以房價倒推計算土地出讓的底價，這是以前開發商拿地的推算邏輯。但是目前房價看跌，開發商擔心目前的房價會下降，這樣倒推的地價，開發商都不買賬，于是越來越多的地塊開始出現流拍和流標。

而對于國土部門來說，其既要保持土地溢價不上升，不要出現“地王”，又要“低價快銷”地加快賣地步伐，以應對土地出讓金下降帶來的償債風險問題。

北京中原地產的分析報告認為，自去年以來，住宅地產收到嚴厲打擊，特別是今年春節后的最嚴厲版限購。嚴厲限購及限貸政策讓一線城市的住宅地產迅速降溫，其前景可以說在可以預見的時期內將非常慘淡。投資方和房企不得不尋求其他投資渠道，商業地產回報率則節節攀高。

(曹文明 編輯)

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