地產股拐點臨近 反彈時機仍未到

新“國八條”超預期的出臺以及房產稅試點的通過，改變了市場觀望等待的心態。一季度地產銷售將再度步入低迷狀態，目前參與反彈還為時尚早。

據中國證券報1月28日報道，新“國八條”超預期的出臺以及房產稅試點的通過，改變了市場觀望等待的心態。從具體措施來看，本次調控中貨幣、財稅、行政手段多管齊下勢必會令投資者預期發生逆轉，我們預計，一季度地產銷售將再度步入低迷狀態；如果出現持續兩個季度左右的滯銷，則地產價格將會出現明顯的下行態勢。在前幾次調控累積效應和流動性助推效應邊際遞減的影響下，一季度地產投資和銷售拐點進一步確立；板塊機會方面，我們認為目前參與反彈還為時尚早。

政策集中“轟炸” 地產或量縮價跌

從新“國八條”的具體內容來看，有別于前幾次調控措施的主要有以下四點。第一，政府首次把房價調控目標作為重要的判斷標準，并將其納入地方問責機制。第二，個人購房不足五年轉讓的將按銷售收入征收營業稅。第三，貸款購買第二套住房的，首付比例提高至60%，貸款利率為基準利率的1.1倍。第四，限購政策進一步明晰統一，并將在全國主要城市進行推廣執行。

在公布的八條措施中，最有力也是最直接的手段應是房價調控目標的制定公布以及相關稅收政策的執行。從房價調控的目標來看，目前政府調控的基調已經從遏制房價過快上漲轉移到引導房價步入合理范圍上，可以預見，如果相關政策嚴格執行，房價合理的調整應該能夠實現。我們認為，各地政府房價調控目標的制定將更多根據本地的具體情況，采取積極引導和市場促進的方式而非簡單直接的行政調控，預計2011年全國房價同比整體會出現10%左右的回調。

同時，二手房營業稅按銷售收入征收、個人住房信息系統的完善，以及重慶、上海房產稅的試行等諸多稅收政策將會進一步打擊市場投機行為。至于高房價區域，高檔樓盤和持有物業較多者將承擔很高的稅費，從而令其投資決策發生變化。對于首付比例和利率的提高，我們認為其邊際效用有限。自去年4.15進行調控以來，房地產已經基本喪失了投資杠桿的效應。從草根調研的情況看，一次性付清和高比例首付的購房者已占相當比例，我們更看重的是利率上浮后的累積效應，在加息周期中，利率的不斷上浮會加大投資者和開發商的財務成本，從而引發市場相應的調整。

三因素主導樓市方向

新出臺的“國八條”不僅繼承了以往調控嚴厲的基調，而且在具體措施和懲罰機制上也更加明確，在引導市場方面提出了更有效的措施，最后其效果還需要時間來檢驗。27日晚間上海及重慶房產稅試點的通過，更令地產愁云密布。需要注意的是，在通脹上行的經濟周期內，高通脹對資產價格和樓市的影響相對較為明顯。如果CPI、PPI繼續保持高位，并引發貨幣政策的持續收緊，房地產將面臨著更為迅速的調整。從實際利率與地產銷售、價格的走勢可以看出，在加息周期中期，地產銷售和價格不僅出現了下跌，而且對新開工、購置土地等投資行為也產生了很強的抑制作用。而對比去年12月的數據，雖然銷售、新開工、購置等單月數據都創下了天量水平，但排除季節因素外，投資下行、資金收緊、銷售放緩的趨勢已經確立，在政策和通脹的共同影響下，這種向下的態勢將更為明顯。

不同于“國十條”、“國四條”，我們認為，在當前經濟環境和更有效調控措施的影響下，國八條對市場的影響可能不需要過長的市場消化期，在流動性助推樓市上漲行情基本結束、公眾預期發生改變的情況下，堅定的調控手段應該能達到預期的效果。我們預計，全年地產投資增速可能保持在25%左右，銷售增速為-10%，住房銷售價格指數出現10%左右的跌幅，去年四季度以來的樓市瘋狂將回歸理性。

地產股仍需謹慎對待

雖然地產股受制于政策影響一直在底部徘徊，其估值無論從橫向還是縱向比都處于絕對優勢，但低估值并沒有被市場資金看好，在本次調控措施出臺后，有市場人士認為利空基本出盡，地產股頭上的達摩克利斯之劍可以取下了。但我們認為，地產股目前仍未到最佳的投資時機，雖然拐點已經出現，但樓市交易的底部還未達成，預計銷售出現持續低迷、土地出現大面積流拍的時候才是出現樓市真正的心理底位，提醒投資者需密切關注通脹的形勢，如果能較好的把握通脹高點，則把握地產股低點的概率較大。

具體到板塊方面，我們認為二三線地產股要比龍頭地產股的反彈彈性更大。回顧近一個月來地產股的走勢，龍頭地產股整體漲幅達2.01%，而二三線地產股跌幅達6.12%，板塊內部分化的情況更為明顯。尤其是城投類地產股，跌幅更為明顯，在政策調控之后，二三線地產股受到的影響相對要小些，且在近來的反彈中，二三線地產股都處于落后態勢。因此，如果板塊出現投資機會，這些股票的反彈動力更大。

(雷東升 編輯)

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