萬科：商業地產夢揚帆啟航

萬科日前高調宣布了其商業地產策略，計劃打造城市綜合體品牌“萬科廣場”，社區商業品牌“萬科紅”，寫字樓品牌“萬科大廈”。這標志著萬科自己打造的商業地產帝國夢將就此啟航。不遠的將來，商業地產界是否將是“雙萬”（萬達、萬科）花開兩枝，各表芬芳？

萬科A（000002）旗下深圳萬科6月28日在大梅沙萬科中心舉行商業策略發布會。萬科計劃打造城市綜合體品牌“萬科廣場”，社區商業品牌“萬科紅”，寫字樓品牌“萬科大廈”。這也是萬科第一次系統介紹進軍商業地產的路線圖。深圳萬科公司總經理周彤稱，萬科拓展商業地產是順應城市發展而為。從開發社區到城市運營，萬科運作的商業概念將從社區商業拓展到城市商業。

不難理解，在住宅地產遭遇“史上最嚴厲”調控的市場環境下，商業地產是越來越多房企尋求的一條出路之一。作為住宅產業開發的龍頭老大，在此次調控中也受到不小的影響；伴隨而來的是，中建集團、綠城、保利地產（600048）和恒大等等其他實力房企近年來的發展勢頭咄咄逼人，已經對萬科在業界的地位造成挑戰。而恒大地產 在土地儲備方面，2010年已擁有7,535萬平方米土地儲備，居各房企之首。2010年上半年，恒大超過萬科，奪得房企銷售面積排行榜冠軍。并且恒大目前開工量高達2,000多萬平方米，名列前茅。

在層層調控下以及日漸激烈的競爭下，純住宅用地的供應的持續減少，住宅發開業務難以維系可持續發展，是萬科發力進軍商業地產最為重要的原因。據悉，對于深圳萬科而言，深圳市場的土地供應量已經開始急劇下降，從2005年的727萬平方米下降至2010年的353萬平方米，年均復合下降速度為12%，其中純住宅土地供應更是日益減少。

實際上，早在09年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調宣布新戰略:萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型，住宅與開發持有物業比為8∶2。這被廣泛視作房地產商業模式轉型的標志性事件。 同年，萬科挖來有著18年經驗的商業名家凱德置地的毛大慶籌建萬科北京商業體系。用深圳萬科總經理周彤的話說，萬科今后強化商業物業開發和經營則是“順應城市發展趨勢”，順勢而為。而公司目前的戰略還將是專注普通住宅的發展，“現在不會變，未來也不會變”。

周彤在會上表示，萬科已經注意到，住宅的功能并非單純的居住，人們在居住之外有著多元豐富的追求，萬科今后將在依托住宅，開發和拓展社區商業的同時，開拓更具規模和體量的城市級綜合體商業中心。

據報道，發布會上，深圳萬科高調發布了首個位于龍崗中心城區的購物中心項目——萬科廣場。該項目位于深圳龍崗中心城區，總建筑面積達到15萬平方米，地上五層，地下一層，該購物中心將于2012年底開業；第二個項目位于鹽田區，靠近明思克航母公園。此前有傳言，該項目因涉及用地產權之爭，至今仍在規劃之中，該項目將于近期開工建設，預計2013年底開業。除萬科廣場外，高端寫字樓——萬科大廈都將被復制到萬科的城市綜合體項目當中。“萬科大廈”寫字樓系列定位于區域地標辦公中心，目的在于提升周邊區域整體辦公品質和環境。目前，第一個萬科大廈項目已經在龍崗破土動工，其第二個項目已隨鹽田萬科廣場一同進入了前期規劃設計階段。　萬科紅品牌以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅•生活中心”和“萬科紅•新街坊”兩個子品牌。萬科紅•生活中心是具有較大規模的社區集中商業，位于布吉羅崗的首個萬科紅•生活中心體量為3.6萬平方米，將于今年年底開業，而作為社區底商及街鋪的“萬科紅•新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。

可以看出，萬科一貫秉承低調謹慎的發展策略，此次籌劃進軍商業地產領域亦是如此。而在目前規劃的城市綜合體項目的經營策略上，萬科廣場規劃的業態分布以餐飲、時尚服飾為主，兼顧精品超市及高檔影院和娛樂休閑于一體，這不禁讓人聯想到目前的商業地產航母——萬達集團。萬科能否順利壯大自己的商業地產夢，走出自己的商業特色，與萬達在商業地產領域花開兩枝，各表芬芳呢？

2010年一季度，,萬達商業地產公司數據顯示,公司實現房地產合同銷售面積約137萬平方米,合同銷售金額約152億元,相當于2009年全年合同銷售額的50%。并且，數據未包含的部分包括商業物業租金收益、酒店物業的收益,僅限于銷售的住宅、公寓和可售小商鋪的合同金額。而同時，公司大量商業物業只租不售的情況下取得的。同期萬科銷售金額為150.9億元。萬達銷售額首超萬科。可以看出，在對住宅的調控限購下，商業地產正迎來發展良機。

萬達董事長王健林表示，2011年萬達將在全國開業17個萬達廣場、12家酒店。同期，萬達還在運營著14家五星級、超五星級酒店。而近期開業的上海江橋萬達廣場是萬達的第35個，目前有接近40個萬達廣場和30多家五星級酒店處在建設階段。

此前一直做減法的萬科專注于住宅開發，在新的市場形式下，尚欠缺商業物業的開發和運營經驗的萬科現在要投身于如今這已風生水起的新領域中，不免讓人為其捏一把汗。王健林曾經介紹說，零售商業不動產在境外是房地產開發的主要模式，而不是以住宅為主，主要在于零售商業不動產穩定的現金流和租金回報。直白地說，做住宅地產開發是賺快錢，做零售商業不動產是賺長錢，要看企業擇取哪個方向。而萬達如今在商業地產的成功，也決非三兩日功夫，它也曾在住宅地產上賺的盆滿缽滿后進軍商業地產，堅持摸索了11年，才有了如今萬達的商業地產模式。

商業地產投入資金的規模相對更多，而占用時間更長，與目前的以銷售為王、高速周轉見長的萬科風格迥異。就目前而言，萬科的大規模商業地產投資項目仍不以長期持有為目的，而是擇機退出。逐漸轉型順勢而為毋容贅述，前途光明，但現在萬科要自己摸石頭過河，若無相應的金融政策的支持，很難在現有的融資模式下，大規模推進持有型商業物業的發展。未來究竟如何走，對萬科來說，無疑還需要不斷的嘗試和總結。

(叢力 撰稿)

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