國內房地產行業一周要聞回顧(11月21日至11月27日)

“農地入市調控房價”說引軒然大波。本週，“國土資源部將推廣農村土地入市調節房價”“‘農地入市’解困高房價”等報導頻現，引發社會各界廣泛關注。國土資源部有關業務司局負責人24日聲明，“國土資源部醞釀新版土地調控”的說法系誤讀，也不存在“國土資源部將推‘農地入市’調控房價”之說。

樓市新政前夜並不寧靜。國土資源部近日下發《關於開展第二次全國土地調查中“批而未用”土地核實工作的通知》，全國將開始對“批而未用”土地進行核實。另據有關媒體報導，住建部從10月中旬開始密集調研樓市政策，在多城市邀請開發商、專家進行座談，擬匯總樓市數據、政策建議上呈至中央經濟工作會議。鼓勵首次置業需求、保護改善型需求、抑制投資投機需求或將是下一階段樓市政策的指導方針。

“城市更新”、“迪士尼”攪動樓市。《深圳市城市更新辦法》將從12月1日起實施，該辦法的實施，將把土地資源十分有限的深圳，對於城市空間的利用發揮到極致，一批地產公司將從中受益。上海浦東已著手拆遷征地約6,000畝，作為迪士尼項目建設用地，上述征地面積是發改委批准佔地面積的4倍，拆遷征地的正當性受到業界爭議。

一周地產股表現。受投資者獲利回吐、貨幣政策緊縮擔憂及迪拜債務危機等因素影響，地產類股本週隨大盤大幅下挫，上證地產指數下跌7.18%，深證地產指數下跌5.98%。分析人士指出，迪拜的債務危機不會對中國經濟造成實際影響，在經濟基本面無負面訊息、地產股2009年業績基本鎖定及2010年房價將繼續上漲的情況下，地產股未來仍存上升空間。目前，地產股面臨的最大風險來自政策轉向，無論是購房優惠政策到期還是流動性收緊的訊息，均會制約股價表現，在政策明朗前，地產類股走勢或難有起色，投資者近期需密切關注中央對2010年經濟政策的定調、11月份經濟數據表現及大盤走向。

國內房地產行業一周要聞回顧:

1、國土部:“農地入市調控房價”系媒體誤讀

據中國國土資源報11月25日報導，“國土資源部將推廣農村土地入市調節房價”、“‘農地入市’解困高房價”……近期，上述內容雷同的報導頻現網路、報端，引發不小的社會影響。對此，日前國土資源部有關司局負責人表示，根據中國土地管理法和有關政策，農村集體建設用地一律不得搞商品房建設。“‘所謂“國土部醞釀新版土地調控”說法系個別媒體誤讀，至於“國土部將推‘農地入市’調控房價”一說更系媒體牽強附會。

該負責人還表示，國土資源部針對部分房地產重點城市的調研已經結束，部有關方面正在加緊研究，積極出爐政策性成果。有關加強房地產批後監管、嚴厲打擊閒置土地等細化政策也正在緊鑼密鼓醞釀中。

2、國土部全面核查批而未用土地

據北京晨報11月23日報導，全國將開始對“批而未用”土地進行核實。20日，國土資源部下發了《關於開展第二次全國土地調查中“批而未用”土地核實工作的通知》。《通知》指出，“批而未用”土地在第二次全國土地調查中屬於建設用地，開展“批而未用”土地核實工作是核定各地建設用地區位與面積、掌握各地真實土地基礎數據的必要措施，也是為科學規劃、客觀決策等提供真實土地基礎數據的重要保障。

長江證券認為，該《通知》是屬於過往政策延續和細化。近期國土部政策調控的思路，符合我們前期對總體思路的判斷，就是以調控供給為主，而且調控時間比市場預期要早。該《通知》影響較複雜，目標增進未來市場供給。雖然我們預期政策會提前到來且中央經濟工作會議將為地產未來政策最終定調，但仍不認為政策利空打壓會帶來行業餘大學的調整。

3、住建部密集調研為2010年樓市政策準備預案

中國房地產報11月24日報導，隨著中央經濟工作會議召開日期的臨近，相關政府部門的樓市政策調研也進入尾聲。據悉，住房和城鄉建設部從10月中旬開始密集調研樓市政策，在多城市邀請開發商、專家進行座談，擬匯總樓市數據、政策建議上呈至中央經濟工作會議。

一位參加住建部調研座談會的業內人士稱，“雖然細節尚未敲定，但大方向初步明確。房地產政策應有保有壓已成為共識。”根據會上透露的資訊，鼓勵首次置業需求、保護改善型需求、抑制投資投機需求將是下一階段樓市政策的指導方針。另據一位接近住建部的人士透露，目前，相關部門已為2010年樓市政策準備了預案，只等中央政府對整個宏觀經濟的最終定調。

4、個人轉租房收入征個稅 業內稱操作有難度

中國廣播網11月27日訊息，國家稅務總局下發《關於個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》明確對個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅。

稅務總局認為，目前有一些納稅人，出於謀利或者其他的目的將所承租的房屋轉租給第三方，賺取租金的差價。針對這種情況，根據現行的個人所得稅有關規定，稅務總局對個人轉租房屋所取得的租金收入應該征收個人所得稅，並作出具體的規定。

業內認為，徵稅在操作上確實有一定的難度，是否存在轉租就很難核實。

5、“城市更新”引地產界集體躁動 深圳樓價或遭抑制

據每日經濟新聞11月27日報導，一紙即將從12月1日起實施的《深圳市城市更新辦法》，讓深圳地產界集體躁動。

該辦法的實施，將把土地資源十分有限的深圳，對於城市空間的利用發揮到極致，一批地產公司將從中受益。專家認為，此舉或對深圳的高房價有一定抑製作用。但對於那些只能以“招拍掛”模式拿地的房產公司，該辦法的實施，帶來的或釦韟h是衝擊。

6、上海迪士尼征地面積為發改委批地4倍 正當性受爭議

據武漢晚報11月26日報導，上海浦東已經著手拆遷征地6,000畝，作為迪士尼項目建設用地。這6,000畝地塊又叫A1土地儲備地塊，上海規劃和國土資源局明確公告了用於“布宜諾”項目建設，而布宜諾項目也即迪士尼的別稱。

而根據11月23日國家發改委公告的批復，116公頃(相當於1,740畝)項目用地已經包括了遊樂區、後勤配套區、公共事業區和一個停車場。這樣，上海方面的拆遷地塊面積近乎四倍於國家發改委公佈批准的佔地面積。這讓上海方面頗為尷尬：一方面，上海迪士尼將因此成為全球最小的迪士尼項目；另一方面，讓正在拆遷征用的6,000畝A1地塊的正當性備受爭議。

7、國研中心:房地產業已成中國經濟直接命脈

據揚子晚報11月23日報導，國研中心稱，房地產業已成中國經濟直接“命脈”。

國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長餘斌21日在北京表示，2009年中國第4季度經濟增長有望超過10%，全年GDP增速將達到8.5%左右。不過，他亦表示，2010年中國經濟仍面臨包括“寬鬆的貨幣政策與通貨膨脹壓力”在內的七大挑戰。

8、北京經濟資訊中心:2010年北京整體房價將震盪走高

中新社援引新京報11月26日的報導稱，2010年，房地產業仍將保持較好的發展趨勢。日前，北京經濟資訊中心發佈2009年北京市房地產市場形勢分析及2010年展望。

對於2010年北京市房地產市場執行走勢判斷，報告認為，從外部環境來看，2010年世界經濟將止跌回升。全球房地產市場的回暖，將有助於國家及北京房地產開發企業和購房者信心的持續恢復。供不應求將是2010年房地產市場交易的主要特點，整體房價將震盪走高。

9、廣州向22幅閒置地發函催開工

據每日經濟新聞11月26日報導，廣州市國土資源和房屋管理局25日向包括保利、雅居樂、粵海地產在內的17家開發商發出共計22張催動工單，要求其加快動工建設進度，否則將依法進行處置。

上述開發商多數在2007年就已經取得地塊，但迄今為止這22宗地塊仍未開發。以保利為例，其天河珠江新城地塊和番禺石樓地塊均於2007年取得；而雅居樂旗下的兩塊番禺商品住宅地也於2007年獲得，但至今仍未動工。

10、保利12.44億元拿下長沙南湖地王

中新社援引長沙晚報11月25日的報導稱，出讓面積80,258.8平方米，成交價124,388萬元！24日下午，經過數輪緊張的網上競價，位於南湖片區的[2009]網掛038號地最終被湖南保利房地產開發有限公司攬入懷中。038號地塊出讓面積約折合120.38畝，每畝單價已達到約1,033.3萬元/畝，成為當之無楫漯屭F新晉單價地王。

11、人民幣升值預期“添熱”升溫樓市

據證券日報11月24日報導，近期，隨著人民幣升值預期的加強，國內以人民幣計價的資產價格呈現出明顯的上漲趨勢。其中，房地產類股一向被視作人民幣升值的傳統受益行業，表現自然不在話下。

當然，房地產市場火爆並非單單只是由於人民幣升值預期的影響，還在於二套房貸優惠政策年底到期進而促成房地產一波“政策末班車行情”。

12、央行專家:2010年房價不會大跌

據每日經濟新聞11月27日報導，房地產優惠政策將要到期的聲音再一次將人們的注意力拉回到房地產市場。而本週上海市銀行同業公會就 《住房按揭貸款業務自律公約》在業內征求意見，要求銀行停止向房產中介“返點”的訊息將此種關注推向了高點。

房地產市場是否存在泡沫？2010年房價走勢如何？中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座表示，2010年房價下跌的可能性不大，反而有大漲的可能。

(徐志嬌 編輯)