一“退”一“進”一年間 保障房重開央企地產“縫隙”

國資委近日要求央企加大保障房建設，通過多種途徑參與保障性住房開發建設，與此遙相呼應的則是其去年下發的央企地產“退出令”。

據財經國家周刊5月30日報道，時隔不過一年，在央企從事房地產業務的問題上，國資委先后下達了一“退”一“進”兩道指令。

5月3日，在《關于積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》（下稱《通知》）中，國資委對各中央企業提出要求：進一步加大對保障性住房開發建設的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發建設。

對于具體哪些央企可以或不可以進軍保障房，《通知》中并未明確。僅對勘察設計、房地產開發、工程建設、建材和礦區5類央企參建保障房的路徑給出了指導意見。

與國資委的“進令”遙相呼應的，是去年3月18日該委下發的央企地產“退出令”。當時，國資委明確表示，保留16家以房地產為主業的央企，其余78家非房地產主業的央企，將在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后，全部退出房地產業務。

央企地產業務從退到進的一年間，國資委內部經歷高層人事更迭，王勇接替李榮融出任主任。同時，中國房地產業經歷密集調控和深度結構調整。2011年，中央政府將保障性住房年度建設計劃追加至1000萬套，相當于2010年一年全國商品住宅的銷售總量。

盈利考驗

2011年北京市兩會期間，北京市國有建筑業“龍頭”住總集團董事長張貴林向市人大遞交了一份建議案，引發業界對保障房盈利模式的討論。

住總集團旗下開發的北京市經濟適用房項目翠成馨園建設周期超過10年。至2009年，項目承建方已巨虧21.18億元。住總方面認為，造成巨虧的主要原因，是政府對該保障房項目的定價機制“十年一貫制”，始終是3180元/平方米，罔顧10年間征地拆遷成本和原材料建安成本上漲的事實。

張貴林所反映的情況具有普遍性。公開資料顯示，近年來多家國企均在北京的保障房建設中遭遇虧損。如遠洋地產的“遠洋潤園”限價房項目，其建造成本已突破限定的銷售價格；首開集團的回龍觀保障房項目虧損10億元；北京金隅嘉業房地產開發建設的朝陽新城項目虧損13億元。

張貴林表示，在人大建議案中，他提議建立“保障房價格動態調節機制”。目前，北京市政府相關部門已就提議展開討論和調研。上述住總集團的翠成馨園經適房項目，目前也獲取了政府一定的稅費補償。

2011年，住總集團的保障房開工量將超過100萬平方米，集中分布于北京和天津地區。對于這100萬平方米保障房“新任務”的盈利模式，張貴林現在的考量方案是“全產業鏈、一體化建設模式”。意思是從規劃設計、建筑施工到材料供應、物流配送和售后的物業管理，全部由住總集團下屬各分公司來完成。如此，可以將建設保障房的利潤率從單項的3%提高到綜合的10%。

“全產業鏈、一體化建設模式”也同樣受到保障房建設規模最大的央企中國冶金科工集團（以下簡稱“中冶”）的標榜。2010年，中冶集團保障房項目累計達到24個，總建筑面積564萬平方米。

中冶集團董秘康承業曾對媒體表示，公司能利用下屬產業鏈優勢，將保障房的毛利率做到11%：9個國家甲級設計院可以獲得1%的利潤；項目管理公司可節省2%的支出；施工單位項目部可獲得5%~6%的利潤。

但在國內較早從事保障房開發的央企保利地產看來，“如果企業站在投資回報的角度來看，期望通過保障房賺錢的想法是不現實的”。

早在2007年，廣州市第一個限價房項目“保利西子灣”就是由該公司開發。保利地產副總經理胡在新表示，從之前公司做的3個限價房項目來看，基本都是微利。胡在新表示，“保障房利潤受到建設成本、市場環境和品質要求等多方面因素的影響。參建保障房是對企業在成本控制、品質把控和資金運作能力等方面的專業開發水平的綜合考驗”。

保利地產目前在建、待建的保障房項目有3個。公司董事長宋廣菊曾表示，2011年將新增5個以上保障房項目。保利參與建設保障房的設想是“只要不虧，就會去嘗試”。

誰的央企保障房?

國資委要求央企參建保障房的《通知》下達后，一些央企在媒體的追問下倉促表態，或聲明愿意履行社會責任，或就盈利模式提出擔憂。但更多的央企仍在觀望。觀望的核心內容，是各地有關“企業自有用地建設保障房”的相關配套政策。

記者獲悉，目前北京市幾十家國有企業均向相關部門提出利用企業自有用地建設保障房的申請方案。

以北京住總集團為例。該公司目前已申報5~6塊自有用地建保障房。總土地面積超過20萬平方米，可形成建筑面積超過60萬平方米。這些地塊均為倉儲、物流和工廠等生產性工業用地。

例如，其位于北京市東四環百子灣附近的地塊，前身是集團下屬的混凝土攪拌廠。這些位于北京市四環至五環之間的工業地塊昔日看似偏僻，如今卻正是房地產住宅開發的熱點片區，區域內商品房均價已突破2.2萬元/平方米。根據政府有關部門探討的建設方案，“企業自有用地”可以建成80%的限價房和20%的公租房。其中，限價房將有部分房源優先供應企業內部困難住房戶；公租房產權一部分為開發商持有，一小部分（約20%）無償交給政府。如果按照此前的慣例，限價房售價約比周邊商品房價格下浮10%~15%，則上述住總的5~6塊“企業自有用地”，理論上可形成數十億元的住房銷售收入。

有業內人士稱，在申請利用企業自有用地建保障房的北京市國有企業，包括首都農業集團和京煤集團等自有用地“家底豐厚”的大型國企。這類國企的自有用地一旦盤活，體量驚人。

對于“企業用地建保障房”的操作流程，有業內知情人士介紹，大致分為四個步驟：

第一步，先由北京市國資委牽頭，各家國企分別申報，確定可用于建設的地塊宗數。

第二步，找規劃部門變更用地性質，將工業用地改為住宅用地，并嵌入城市總體用地規劃。

第三步，報國土部門進行土地收儲。如果按照正常程序，地塊應經過招拍掛的市場方式出讓，但北京市出于鼓勵國企建保障房的考慮，對出讓方式采取非常規做法——即招標、議標，以保證企業能從二級市場拿回自己的土地。由于地塊是企業自己的，不涉及到交納拆遷安置補償費，政府僅根據地塊所在位置，收取相應的土地出讓金。

最后一個步驟，是向房管部門申報保障房建設指標，納入城市保障房總體規劃。

上述知情人士告訴記者，四步驟中，最難的一個環節是變更用地性質，“要與規劃部門反復磨合”。由于當前土地管理日益嚴格，就單獨一個項目修改用地規劃的事情越來越難。

《財經國家周刊》記者了解到，參與“自有用地”建保障房申請的大軍中，央企也獨樹一幟，甚至“下手更早”。有業內人士爆料：某制造業央企位于北京市六環外的一塊工業用地，早在幾年前就在申請變更用地性質，但至今仍未嵌入城市總體規劃。

近日，更有媒體報道，一些央企，如中國鐵建集團，利用自有用地，為內部職工自建保障房，引發輿論嘩然。

觀望后續配套政策

5月12日，國土資源部召開新聞發布會，提出加強保障性安居工程用地管理的三“嚴”措施：“嚴禁擅自”利用農村集體土地興建公租房、“嚴肅查處”小產權房和“嚴格規范”企業自有用地建設保障房。

國土資源部土地利用司司長廖永林表示，對于北京市年初提出的保障房用地創新試點方案，國土部的態度是“積極研究”。

至于企業利用自有用地興建保障房，廖永林強調應從三個方面“嚴格規范”：一是準入標準，即符合城市規劃；二是建設標準和供應對象必須合規；三是進行土地性質變更登記要依法。

一家按規定應當退出房地產業務的央企負責人則告訴記者，這段時間他不斷去二三線城市看項目。他預計未來公司還會有機會繼續做地產，“可能是借道保障房”。

此前不久，國資委在16家房地產主業央企外，特批魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團5家非房地產主業的央企，繼續從事房地產業務。

(徐志嬌 編輯)

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