住展雜誌：餘屋量近3800億元 零推案仍可供給1.7年的需求

住展雜誌今(19)日指出，房市鬼月即將到來，加上南台灣水災肆虐的新聞影響購屋者的情緒，使得上周各工地的來人平均減少了二成，成交狀況也跟著下滑了一成左右，此外政府擬不再續撥優惠房貸，使下半年以新成屋為主流的房市，餘屋的問題又開始浮上檯面，深怕餘屋的去化快慢，成為未來房市發展的拌腳石。

根據住展雜誌最新的餘屋量調查，95至98年上半年，北台灣五大區塊的餘屋量累計有41,791戶，累計未賣出的餘屋總金額為3,759億元，餘屋量最大的地區在桃園地區，目前的餘屋戶數18,281戶，未賣出的金額達1,291億元。

住展雜誌研發長倪子仁表示，北台灣今年全年的推案量二度下修至4,400億元，約與92年SARS的推案量4,387億元的量體相當，目前的餘屋量3,759億元，若以今年全年推案量4,400億元、目前整體的銷售率約五成來估算，一年約可消化2,200億元的量體，3,759億元等於未來建商不再推出新案，就已可滿足1.7年的需求量體。

桃園地區的房價比台北縣低出很多，所以若以餘屋總金額來算，最大量體則出現在台北縣，目前未售出的總銷售金額為1,514億元，較桃園地區多出了223億元。

住展雜誌發佈的餘屋量調查，乃是以新成屋為統計的標的，因為預售屋還沒蓋好，自然沒有所謂的餘屋可言，所以真正會影響房價的賣壓，不是預售屋，而是新成屋。

房市自今年3月回溫以來，在資金行情的推波助瀾下，豪宅熱賣、土地標售屢創新高，商辦更成為壽險業者追逐的標的，房市多空論戰再起，大台北區未來房價的漲跌再度成為各方關注的焦點，房市是否真正回溫?房價是否合理? 該區餘屋量的大小，自然是重要的參考指標之一。

餘屋量的多寡，對該區目前與未來的房市發展有一定的影響，從中我們發現，北台灣五大區塊，以基隆地區的餘屋量最少，只有1,713戶、118億元，而動見觀瞻的台北市，餘屋量亦僅有1,801戶、454億元，顯示台北市的房市，個案從預售屋銷售至新成屋交屋階段，新成屋的餘屋供給量十分有限，加上台北市土地一地難求，在需求強烈下，台北市的餘屋量會持續維持在低檔，是可以理解的。

台北縣餘屋戶數的前三名，第一是淡水的2,487戶，第二名是林口的2,452戶，第三名則是三重，餘屋量有1,855戶。淡水之會有較大的餘屋量，與近年淡海新市鎮的開發，引發大小建商一窩蜂的搭便車搶建有關，林口地區則與造鎮掀起的推案風潮有關。

桃園地區的房屋市場，持續受到台北縣林口、三峽，及新掘起的新莊等地攔截台北客戶的影響，台北客的成交比一直提升不上來，也就直接影響到桃園地區餘屋量去化的速度快慢，使桃園地區的餘屋量居高不下，前三名餘屋量最多的區域，第一是中壢市的3,814戶，其次是楊梅的2,988戶，第三則是桃園市的2,169戶。

為加速消化餘屋量，建商現階段抓住優惠房貸即將用罊為訴求，全力促銷新成屋，將加快餘屋的消化，對購屋大眾而言，某地區新成屋量體的多寡，不應視為該區未來房價是否漲跌的唯一考量，以桃園地區房市為例，新成屋餘屋量雖然較大，惟近年來桃園地區的房價根本沒漲到，新成屋的房價更已在成本邊緣，反成為購屋者進場購買新成屋的好時機。

近期，包括台北縣汐止的「長虹大鎮」、淡水的「尚海」、「元利水世紀」，捷運共構案、永和的「樺福千金」及三重的「冠德美麗新境」，及新莊的「峰景鳳翔」等新成屋案，受惠低利房貸的利多誘因，來人與成交的狀況表現相對突出。

倪子仁認為，在政府的優惠房貸擬不再續撥下，對新成屋購買的誘因勢必受到一定程度的影響，在金融風暴仍未遠離的此時，火車頭產業的房地產，是否因為優惠政策未能持續再施行，而使火車頭產業面臨回溫後又必需『斷炊』的窘況， 政府主管機關應審慎評估為是。