樓市并購催生寡頭隱患

杠桿率跌至歷史最低 房企面臨史上最脆弱資金鏈

銀根的持續收緊終于讓開發商沒了依靠。

根據國家統計局此前發布的數據顯示，今年1-7月份，房地產開發企業本年資金來源47852億元，同比增長23.1%，而自籌資金19293億元，同比上漲了34%，在自籌資金比例明顯上漲的同時，開發商們的杠桿率跌至2.48的歷史最低點。

無獨有偶，北京市統計局昨日發布的今年1-7月份北京市房地產開發項目本年到位資金為2935.3億元，其中，金融貸款為659.3億元，由上半年的同比增長11%轉為下降6.9%；自籌資金為895.8億元，同比下降2%，降幅比上半年擴大1.3個百分點；定金及預收款為858.9億元，增長11.4%，增幅比上半年擴大7.9個百分點，杠桿率為3.28，同樣是歷史最低點。

所謂開發商杠桿率，即本年資金來源/自籌資金，主要指企業的資金來源容易度，數值越高表示企業更容易以信貸或者銷售獲得發展資金，房地產價格等也更容易上漲、企業發展速度更快。而數據減小則企業面臨資金壓力，可能出現降價促銷，小企業被兼并。

“杠桿率達到歷史最低，代表了房地產行業的資金壓力驟升，這與整個銀根收緊息息相關。”北京中原地產三級市場部研究總監張大偉告訴記者，在7月份我國新增人民幣貸款4926億元，同比少增252億元，7月末廣義貨幣（M2）余額同比增長14.7%，貸款與貨幣增速與往期相比均有小幅回落，雖然前7月房地產投資總額依然上漲，但是主要原因是1000萬套保障房的建設投資以及最近兩年出售土地的慣性投資，商品房市場的投資已經開始出現停漲的趨勢，在這樣的背景下，開發商獲取貸款的情況肯定越來越糟。

沖動造地王致消化不良 部分企業無奈拋售子公司

在開發商資金越發緊張的同時，庫存量卻也持續攀升，特別是曾經沖動吞下的地王，更是讓部分開發商消化不良，進而導致本已緊張的資金鏈雪上加霜。

以北京為例，來自房地產交易管理網的數據顯示，截至昨日北京新房庫存量達到106736套，逼近11萬套警戒線。而中原地產的研究報告顯示，2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊中，溢價率超過100%的一共有33宗，目前大部分已經進入開發環節，已經銷售的合計有16塊，這些地塊由于平均溢價率達到164%，其銷售價格自然居高不下。對比售價與土地價格成本，可以看到，土地成本占售價比達到了39.2%，創造了歷史最高。其中有8塊占比超過了40%，創造了歷史新高。

“一般項目地價占房價的占比不會超過25%，如果到30%以上，開發商定價就比較困難。”國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，根據該院統計，目前平均地價占房價的比例大約為23%左右，而一般項目建安成本基本是固定的，地價成本越高，稅費、銷售成本也同比例會提升，因此多數的地王項目最終的定價肯定很高，這也是國土部此前一再抑制地王的原因。

張大偉同樣表示，由于上述地王集中上市時間在2010年下半年后，而恰好開始房地產調控，特別是今年的限購集合限貸調控，抑制了大部分的投資需求，外地購房者占比在限購后，更是不足一成，加之拿地價格過高，定價肯定居高難下，從目前來看，除金茂府、富力十號等在2009年初購得的絕對稀缺的城區地塊，和萬科在房山的部分項目目前銷售情況比較好外，大部分地王項目的簽約情況并不理想：以最近入市的18期項目提供的4933套房源看，截至目前簽約數量為2270套，簽約率為46%，明顯低于市場平均的50%左右的簽約率。“可以說，這些拿了地王的開發商們是降價降不了，拿著又有資金壓力，兩難的情況下，不排除會通過將地塊所屬的公司整體轉讓，以甩掉包袱。”

并購案集中發生 年內或迎并購潮

事實上，張大偉所提的“轉讓地王所屬公司以甩掉包袱”的情況已經發生。

近日，保利地產發布公告稱，公司董事會以7票同意、1票反對、1票棄權通過《關于北京薊門橋項目立項的議案》，并授權經營層通過收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的方式獲取北京薊門橋項目。而翻閱北京市土地整理儲備中心的數據可以看出，世博宏業旗下的薊門橋項目正是該公司于2010年3月在北京市土地拍賣中以17.6億元競得地王，當時樓面地價為28308元/平方米，打破了當日上午大望京村1號地27529元/平方米的樓面地價紀錄，成為當時的京城單價地王。

北京市房協副秘書長陳志認為，雖然世博宏業的母公司兵器裝備集團并非央企批準的可參與房地產開發的央企名單中，可能也有退出地產的要求，但是國資委也曾明確提出允許央企完成手中地塊的開發，因此較高拿地成本導致的利潤難以確保可能是本次世博宏業甩賣地王的初衷。

世博宏業甩賣地王絕非個案。來自清科研究中心的統計顯示，在樓市調控周期下，房地產企業兼并收購行為明顯更加頻繁，今年前7月，房地產行業內公開的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億元人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億元人民幣分別上漲了72.2%及101.9%，總并購金額已經明顯超過了去年全年的165.25億元的規模，并購的案例數量及并購總金額及平均單案例并購金額均創造了歷史新高，房地產行業也占據了整體并購市場的第一。

“雖然只有當房企的資金來源增長率下降到10%時才會出現普遍意義上的‘賣兒賣女’，但是由于當下監管層調控的決心不減，庫存量持續攀升，降價效果難言，因此開發商下半年的日子肯定是越發難過，特別是中小企業，在這樣的環境下，并購案的頻發也是市場的寫照。”在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，本輪調控政策主要落實在一二線城市限購，全國性的限貸，中小房企的土地和在售項目儲備都有限，周轉率相比大企業要低很多，而且因為抵押資質的問題，相比一線房企的資金壓力更大。目前已經開始出現因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的現在，出于資金周轉的需要，出售部分資產相比賣房子要容易而且快很多，這使得并購的案例在逐漸增加。

2011年部分房企交易案例

● 1月，恒大地產斥資16.6億元收購深圳建設71%的股權，改善產業結構。

● 4月，恒盛地產以5.147億元收購中城建（大連）房地產開發的70%股權及股東貸款，以此進一步開拓大連市場。

● 4月，北京城建收購中鴻公司持有的世紀鴻城公司45%股權及其相應債權，總價款為132624萬元，其中股權轉讓款為43613.92萬元，債權為89010.08萬元。

● 4月，云南城投置業股份有限公司以人民幣648337500元向昆明萬科轉讓所持有的申城公司100%股權及247203721.80元債權。

● 5月，恒大地產宣布旗下子公司Shengjian (BVI) Limited，將以5億美元代價出售Grandday Group Limited49%權益予華人置業旗下附屬公司Loyal Pride Limited，以合作開發Grandday擁有的江蘇一幅地塊。

● 5月，世紀房產以11.3億元獲得成都宏達置成房產開發有限公司93.1%股份。

● 6月，SOHO中國表示,旗下附屬公司高銳投資有限公司以人民幣15億元收購萬成有限公司旗下昇亮投資有限公司全部權益，昇亮擁有項目公司100%權益，該項目為上海一處16427平方米的商業地塊，用于開發零售和辦公項目。

記者手記

寡頭時代來臨的好與壞

昨日，房地產企業龍頭萬科、招商地產發布上半年業績報告，都有比較明顯的上漲，相比之下，7月底前披露了上半年市場預報的58家上市房企中，超過65%的企業對自身的盈利進行了預減，部分已經披露半年報的中小上市房企數據也不樂觀：凈利潤同比下降降幅最大的嘉凱城達到98.4%。渝開發、廣宇集團和濱江集團的降幅也都超過四成，綠景地產繼續虧損。

與此同時，來自機構的數據顯示，十大標桿房企在2011年上半年的市場占有率亦已從2010年年底的9%躍升至11%。上半年十大標桿房企的銷售面積和銷售金額分別增長48%和64%。均明顯領先于市況，房地產企業利潤越發集中化已經成為不爭的事實。

中投顧問宏觀經濟研究員白朋鳴指出，由于央行收緊貨幣政策，銀根緊縮導致中小房地產企業融資渠道大量堵塞，加上包括限購令在內的一系列政策進一步抑制了房地產市場的景氣度，中小房地產企業面臨著極大的資金壓力。但是央企以及品牌房企的融資渠道相對更加廣闊，現金儲備更加充裕。出于戰略布局和快速擴張的需要，央企和品牌房企加大了對中小房地產企業的收購力度。如果調控政策繼續延續，中小企業的資金鏈將面臨斷裂危險，持續的并購潮是有可能出現的。

“如何解決資金壓力并消化庫存對于中小房企來說，更是下半年的最大難題，降價求量或者被并購抱團取暖應該是目前最好的選擇。”在張大偉看來，從偶發的并購案到并購潮的全面來臨，只是時間問題，未來財大氣粗的央企以及品牌房企將成為主導這場并購潮的核心，他預計全年房地產市場并購將超過120宗，全年的交易額也可能超過400億元。

然而究竟市場是否會因并購潮導致寡頭時代的來臨，目前業內仍存有爭議。白朋鳴認為，盡管央企和品牌房企大幅收購中小房企必然會增加自身規模，但是房地產市場不可能形成寡頭壟斷局面。一是中國的房地產市場容量極大，今年的房地產投資額預計將會超過5萬億元，而最大的房地產企業萬科今年的投資額也不過200億元，僅占整體市場規模的0.4%左右。二是房地產開發的地域性較強，即使是央企或是品牌房企也難以在地方上獲得絕對優勢。三是中國政府對房地產的監管較為嚴厲，不會允許房地產市場出現寡頭壟斷現象。因此，類似于移動、聯通、電信三分電信市場以及中石油、中石化、中海油三分石油市場的寡頭壟斷局面在房地產市場不可能出現。

但包括張大偉在內的多位業內人士則認為，隨著央企及品牌開發商吞并中小企業速度及范圍的加大，話語權及資源集中度勢必增加，即便是寡頭時代不會形成，但央企及品牌房企對于市場的掌控度肯定會加大，從市場充分競爭的角度看，并非好事；而從價格的調控來看，由于這些企業往往又不差錢，可能會在一定程度影響市場價格的走勢。“比如說，在歷次調控中，率先降價的都是民企，而國企及品牌開發商往往都會繃到最后一刻。”張大偉分析表示。