探營前海

車子開到一片泥土路的盡頭，再往前是深圳灣海岸線，海岸邊很多工程車在緊張作業。近處的一片灘涂上，赫然矗立起兩座嶄新的地鐵出口，身穿地鐵制服的人員忙進忙出。這里是深圳地鐵1號線前海片區的鯉魚門站，今年6月將正式投入使用，屆時，深圳地鐵1號線和5號線在前海區域都將實現全線通車。

三分之一為物流用地

前海是深圳目前尚未開發的最大一塊土地，位于深圳南山半島西部，珠江口東岸。從蛇口赤灣驅車前往前海保稅區，穿過小南山，道路兩邊鋪排著赤灣港早期興建的臨港工業基地以及集裝箱堆場，不斷有運送開山填海泥土的泥頭車以及往來港口的集裝箱拖頭飛馳而過，掀起陣陣塵土。上了月亮灣大道，遠遠地可以看見前海唯一的標準性建筑——招商海運大廈。

“前海保稅區是前海開發區啟動的第一個項目。” 深圳招商局海運物流中心市場部經理王海粟說。招商局海運是前海保稅區的“地主”。據介紹，前海保稅區2008年經國家批準設立，2009年投入使用。在現有的1.07平方公里的保稅區，計劃興建100萬平方米的倉儲，現在已經有20萬平方米投入運營，今年8月還將有7萬平方米完工。

招商局集團原來的計劃是在前海保稅區建成集倉儲、物流為一體的大型集裝箱港區，深圳集裝箱港一直存在招商局系統的西部港區和鹽田港的東部港區的競爭，而前海保稅區現代化物流的形成，著實大大提升了西部港區集聚效應。

采訪期間，不斷有電話進來，要求提供業務服務，“現在的倉儲遠遠不夠。” 王海粟說。

此外，物流行業環境臟亂差并存，與前海未來曼哈頓的目標格格不入。作為前海最先啟動的物流行業，如何適應新的需求也是擺在前海合作區發展的大問題。王海粟也感慨：“未來總不能讓貨柜車在CBD區內橫沖直撞吧！”

已有企業透露轉型意愿

從貫穿前海的月亮灣大道重新上路，在忙碌穿梭的集裝箱拖頭間隙，可以見到道路兩邊的深南電發電廠、深圳能源月亮灣電廠、深圳能源垃圾發電廠聳立的大型氣罐、燃燒罐等建筑。

實際上，由于眾多電廠、物流企業聚集，前海成熟地塊——月亮灣一直是深圳空氣質量、居住環境較差的區域。也因為如此，前海規劃方案一出臺，國內A股上市公司深南電、深圳能源就作為前海的搬遷概念而被證券市場炒作。

據深南電去年半年報披露，其重污染的重油發電裝置已全面完成“油改氣”技術改造，并被列入“西氣東輸”二線工程的長期用戶，現有電力資產具備了長期生存條件。顯然，從深南電、深圳能源現有的信息披露來看，尚沒有任何搬遷的跡象。

而根據前海條例，已經出讓的土地應當符合產業發展需要，并由前海管理局予以規范。

深圳綜合開發研究院市場研究中心主任劉魯漁透露，目前深圳市國土規劃部門已經開始做這件事情了。根據規劃，通過對利潤的引導，已經有一部分企業愿意轉型。具體規劃出臺后，將有多個項目啟動。就前海保稅區看，一年后的面貌會有較大改觀。

與此同時，進入3月，在住宅限購等政策調控下，深圳房市價格下跌，而前海片區房價卻一路上揚。