信貸持續收緊 工薪購房族還貸壓力大增

從18日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率再度上調0.5個百分點。上調之后，大中型金融機構存款準備金率達到21%的歷史新高。隨著存款準備金率不斷上調，銀行方面貸款額度日益趨緊。記者近日調查我市多家銀行發現，雖然目前還沒有銀行提高首套房商業貸款首付比例，但已有銀行悄悄將貸款利率在基準利率基礎上上浮10%至20%。

信貸持續收緊和仍在不斷增強的加息預期，會對樓市尤其是購房者造成怎樣的影響？記者就此進行了調查。

持續加息

工薪購房族還貸壓力大增

自去年10月20日央行上調存貸款利率以來，目前為止，央行半年多時間已加息4次。按照2010年10月20日以前5年期以上商業貸款基準利率5.94%計算，一套總價80萬元的商品房，首付3成，貸款56萬元，期限為20年，等額本息還款，每月還貸額為3992.65元，還款總額為958236.97元。而按照2011年4月6日新的5年期以上商業貸款基準利率6.80%計算，每月還貸額為4274.70元，還款總額為1025928.33元。如果利率再上浮20%，每月還貸額為4739.98元，還款總額為1137595.37元。

照此計算，2011年4月6日后按基準利率上浮20%貸款56萬元，和2010年10月20日之前同樣數額的貸款相比，不考慮加息對此前貸款的影響，新貸款每月要多還款747.33元，20年下來要多還近18萬元利息。對工薪階層來說，這絕對不是一筆小的開支。

而對此前的老房貸來說，每次加息，也都意味著月供增加，從2010年10月20日加息以來，每次加息0.25個百分點，同樣以貸款56萬元為例，20年等額本息還清，4次加息后“房奴”累計增加月供280余元，在物價持續高企而收入卻很難見漲的情況下，加息給老房貸者帶來的生活壓力，同樣不容樂觀。

銀行“惜貸”

樓市銷量或有波動

自2010年1月18日以來，央行已11次上調存款類金融機構存款準備金率，大中型金融機構存款準備金率從16%上升至21%的歷史高位。按每次上調存款準金率凍結約3000億元流動資金計算，11次上調后，全國存款類金融機構被凍結的流動資金累計超過3.3萬億。流動資金大量被凍結，意味著銀行可放貸資金大幅減少。按目前的通脹預期，類似的凍結行動，今后還有可能出現多次。

在信貸一再收緊后，記者調查發現，一些中小股份制銀行已停止了個人住房貸款業務。“我們現在只做企業貸款，對于個人房貸業務已經停止了，目前銀行貸款額度比較緊張，所以出于利益的考慮，會將重點放在利潤更高的貸款項目上。”一中小股份制銀行工作人員如此告訴記者。也有一些銀行，雖然還在做個人房貸業務，但同樣因為貸款額度限制，放貸時間出現延遲。“現在利率雖然上浮了，可是由于銀行額度有限，客戶等待的時間也會比較長，有的客戶已經等了好幾個月，什么時候能拿到貸款現在也不好說。”光大銀行玉函路支行的遲經理說。

據記者了解，目前買房的主力軍多半為剛需人群或改善型住房需求者，他們大多屬于工薪階層，讓其一次性拿出幾十萬甚至上百萬的房款基本上是不可能的。“現在銀行貸款額度比較緊張，所以貸款不僅等的時間很長而且很有可能審批不了。對我們這種剛工作不久的購房者來說，貸款就是買房的‘救命稻草’，貸款如果批不下來，我們就只能放棄買房了。”市民小趙說。記者采訪發現，像小趙一樣由于不能辦理貸款而放棄買房的市民不在少數。

世聯怡高房地產顧問機構山東區域市場發展部經理梁偉認為，央行繼續上調存款準備金率，意味著銀行的放貸額度會進一步趨緊。銀行可能會通過提高利率來控制貸款，這預示著客戶的貸款會進一步受限，一些需要貸款買房的客戶必然會受到影響。另外，銀行在有限的信貸額度下，會優先考慮和保證優質客戶的貸款發放，這對普通客戶來說無疑是“雪上加霜”。梁偉同時表示，存款準備金率繼續上調，銀行的利率也有所上漲，短期內不會對樓市產生明顯的調控效果。不過，在多重“組合拳”影響下，長期來看，樓市的銷量必然會出現一些波動。

商貸難度增加對樓市的影響不僅體現在一手房市場，對二手房市場的影響也是顯而易見的。調查顯示，目前二手房購買者大多為剛畢業的學生、進城務工人員或是準備結婚的年輕人，手頭資金有限，購房以中小戶型為主。隨著貸款難度不斷增加，很多買房者不得不放棄看好的房源，選擇繼續觀望。“我們本來打算買套小戶型二手房做婚房，東拼西湊剛湊夠了首付款，其他的想通過商貸補足，結果現在貸款難度很大，放款時間也長，申請遞上去已兩個月了，銀行還沒批。不知道國家還會出臺怎樣的調控政策，想再看看房價未來的走勢，所以還是選擇繼續觀望。”市民小閆說。其實和小閆持相同看法的市民還有很多，由于對未來房價走勢把握不準，加之貸款難度增大，很多人迫于無奈，選擇持款等候。

據21世紀不動產濟南區域分部總經理方瀛介紹，由于國家的宏觀調控政策越來越嚴，即使已到二手房銷售旺季，同去年同期相比，銷量也下降了很多。其中有很大一部分客戶因為商貸難度增加不得不放棄購房打算，也有的客戶因為限購等政策限制而放棄買房。方瀛預測，未來二手房銷售可能會更加艱難。

熱租冷購

租賃市場持續升溫

調查發現，商貸難度增加，原來想買房的客戶因資金問題放棄購房，最終轉向了房屋租賃市場，一定程度上對二手房租賃市場造成了一定影響。“現在商貸難度加大，對于沒有公積金必須選擇商貸買房的人來說，唯一的選擇就是暫時擱置買房計劃、選擇租房。再加上即將走向社會的新一批大中專畢業生也面臨著租房的問題，所以，目前租房市場還是比較‘熱’的。”方瀛表示，雖然租房人群增加，但總體來說房源還是比較充足的。對學區房和其他地段好的二手房，以往就存在一房難求的狀況，今年多種因素疊加，這種現象會更加明顯，租賃市場將迎來“春天”。

租賃需求增加是否會導致房租“飛漲”？對此，方瀛分析認為，由于現在市場中房源總體處于供大于求，另外一些剛需客戶只是暫時由于資金問題擱置買房計劃，一旦資金準備充足或貸款審批合格，還是會出手買房，租房只是暫時的，從長遠來看，房租價格可能會穩中有升，但不會出現暴漲現象。

利率更優

公積金貸款穩中有升

隨著商貸難度增加，再加上銀行會根據客戶的資質提高貸款利率等原因，有公積金的買房人群大多會選擇用公積金貸款買房。“公積金5年以上貸款基準利率為4.70%，而商貸5年以上基準利率為6.80%，用住房公積金貸款買房肯定更劃算。”市民王女士說。

與商業貸款相比，公積金貸款的利率優勢的確更為明顯。按濟南目前的公積金貸款政策，個人最高可貸款50萬元，最長貸款年限為30年。以貸款50萬元20年等額本息還款為例，目前商業貸款5年期以上基準利率為6.80%，月還款額為3816.7元，利息總額為416007.44元；而按公積金貸款5年期以上4.70%的基準利率，月還款額為3217.48元，利息總額為272195.32元。公積金貸款少還利息14萬余元。正因如此，近年來利用公積金貸款買房一直呈上升趨勢。濟南住房公積金管理中心網站公布的數據顯示，今年1至4月，轄內住房公積金貸款3222筆，共115348.7萬元，同比增長17.3%；支取金額為115473.8萬元，同比增長29.8%，辦理支取人數為37857人。

據方瀛介紹，目前二手房銷售中，用公積金貸款買房的客戶比例明顯增加。方瀛預測，在未來房屋銷售中，公積金貸款買房的客戶比例還會增加。銀行房貸額度越來越緊，對普通客戶來說，商貸難度越來越大，再加上一些銀行提高了貸款利率，客戶的還款壓力也隨之增大。而公積金相對來說比較穩定，貸款利率相比商貸低了很多，所以現在買房的市民基本都把公積金貸款作為首選。也有一部分人，因為沒有公積金不能選擇公積金貸款，商貸難度又在增加，一次性付款也不現實，最后只能放棄購房。

據濟南住房公積金管理中心副主任李侃介紹，目前使用住房公積金貸款的人數相對比較穩定，“從以往來看，公積金貸款使用率較低是由于大家對公積金貸款了解不夠，現在商貸難度增加，加上大家對公積金貸款政策了解不斷深入，目前公積金使用率穩中有升”。