北京上半年土地收入銳減 宅地供應需求雙雙遇冷

“北京今年的土地成交情況非常低迷，一直持續到7月為止，除了CBD地塊外都沒有新的亮點。”北京中原地產市場總監張大偉告訴《第一財經日報》。在他看來，在宏觀調控和信貸收緊的雙重壓力下，北京土地市場半年來一直處于供應和需求雙雙下降的尷尬局面。

記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，截至6月9日前，今年北京共公開出讓土地84宗，土地總收入達到266.6億元，約為去年同期43%。但分析具體數字可以發現，造成土地收入減少的主要原因是限購令導致的北京住宅用地成交低迷。而商業用地則相對升溫，2011年前5個月商業金融用地成交金額同比去年上漲169.3%。

宅地供應需求雙遇冷

今年3月30日，北京市國土局、發改委、規劃委聯合發布的《北京市2011年度國有建設用地供應計劃》顯示，2011年度，北京計劃全年供地總量為6500公頃。其中住宅用地2550公頃，商服用地550公頃。

2010年度北京計劃安排土地供應總量6400公頃，全年實際供應總量6489公頃，完成計劃101%。2011年度北京的宅地和商服用地供應計劃比2010年度計劃分別增長2%和45%，廉租房及公租房用地300公頃，是去年的6倍。

雖然供地計劃并未縮減，但從過去5個月的成交情況來看，北京土地市場已經進入“冰點”。“北京市1~5月土地的總收入和2010年3月15日和3月17日兩個單日的土地收入差不多。”對于今年北京土地市場的低迷情況，有業內人士這樣感嘆。

回顧2010年3月15日，北京當日出讓6宗土地，地王接連刷新。遠洋以2.7萬/平方米的樓面地價拿下大望京1號地塊，成為當年北京土地市場樓面單價地王。隨后，中信地產斥資52.4億元拿下亦莊地塊，成為2010年首個總價地王。6宗土地合計成交價格為143.5億。

隨后的2010年3月17日，一天內7塊地掛牌出讓，2宗地塊招標出讓，9宗地塊中有5宗地塊為純商業金融用地。當天成交總額76.25億元。其中，保利經過82輪的激烈爭奪以50.4億的總價拍得朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目4號、5號地，折合樓面地價17949元/平方米。僅2010年3月15日和17日兩天，土地收入已經超過200億。

2011年的情況急轉直下。今年前五月北京通過招拍掛方式共出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃非保障房住宅用地供應量的一成。“從總價上可以看到，住宅地塊出讓金額不足百億。”張大偉分析說。根據北京中原地產統計數據，住宅地塊出讓在上半年以郊區新城為主，住宅出讓僅75.4億，不足百億。而去年同期則高達463.7億。

土地成交單價也出現了大幅縮水。6月9日，北京市土地交易市場6月首宗招標出讓土地入市，門頭溝區永定鎮居住項目共吸引四家單位投標，最高投標價為11.58億，折合樓面價5582元/平方米。永定鎮位于門頭溝區東南部，屬于六環外。

“不僅是門頭溝地塊，相比去年土地成交情況，今年成交的住宅地價及住宅樓面價下調一半。”張大偉認為，造成樓面價下調一半的主要原因是今年住宅供地多在位置偏遠的郊區。此外限購令造成的影響也導致開發商拿地熱情不高。

“北京目前正在交易的土地數量不少，但地塊質量欠佳；土地出讓價格雖低，但企業熱情不高。”對于上半年土地收入銳減的情況，我愛我家相關分析師表示，這一情況仍將持續，未來幾月，土地市場仍舊在低谷徘徊。

商業用地相對平穩

截止到5月份，2011年北京一共有14塊商業金融用地成交。總成交金額約為127.74億。而去年同期北京一共有10塊商業金融用地成交，總成交金額約為47.44億。2011年前5個月商業金融用地成交金額同比去年上漲169.3%。

即將入市的CBD9塊土地則被看成是下半年供地的亮點。北京市土地整理儲備中心公布的信息顯示，朝陽CBD核心區的9宗商業金融用地將于7月6日采取招標出讓。

此次入市的9塊CBD土地整體面積約為72959平方米，建筑面積約為1090000平方米，折合平均容積率約為14.9。其中Z11地塊容積率最高達到18.7，Z1a最低為6.8。在規劃方面，Z8-Z10，Z2b鼓勵總部，Z11，Z13，Z1a，Z2a鼓勵金融機構，Z12鼓勵綜合體。

同時，此次有遠洋地產、中信集團、萬通地產、標準控股、中國移動、阿里巴巴、泰康保險、陽光保險、北大方正等多家企業將參與競標。此次參與競標的開發商相對較少，這與首批CBD土地競標情況有所不同，當時有大約60家開發商參與競標。

去年底，首批CBD地塊的樓面價在18000~22000元/平方米之間，鏈家地產首席分析師張月預計此輪9幅地塊的成交樓面價區間會在20000~28000元/平方米。如果該批地塊最終成交的樓面價停留在上述價格區間，按9幅地塊總建筑面積109萬平方米計算，最終成交總價將在250億元上下，將成為下半年土地收入的“重頭戲”之一。

張月認為，從這批地塊的性質及要求看，更利于企業競標。但受調控影響，開發商用在開發住宅項目的資金回籠受阻，對于高總價的CBD地塊也是“心有余而力不足”。